Mais um ano se inicia e com ele chegam também novos planos, novos desafios, novas conquistas. Aos síndicos recém empossados, o nosso “bem-vindos” e aos que continuam no cargo, temos o prazer de dizer “seguimos juntos”.

Para começar 2017 sonhando grande, que tal pensar em maneiras de ampliar as receitas do condomínio sem acrescentar nada à taxa mensal dos usuários? Em nossa seção de “Finanças” trazemos cinco sugestões simples e legais de se incrementar a renda do condomínio. Medidas simples podem ajudar a criar um fundo de investimentos que se revertam para os próprios condôminos, seja na realização de benfeitorias ou na desoneração de despesas extraordinárias.

Em tempos de crise financeira como a que o Brasil atravessa atualmente poupar é sempre uma boa ideia. E se, além de economizar, você conseguir meios para obter uma renda extra, melhor ainda! Nessa hora toda criatividade é válida. O síndico deve transmitir aos condôminos esse espírito colaborativo, conscientizá-los para colaborarem como for possível, afinal o condomínio é um patrimônio coletivo.

E por falar em coletividade, é verdade que a convivência com outras pessoas em um mesmo ambiente às vezes se torna conflituosa, não é mesmo? Quais são os principais motivos de discórdia no condomínio? Barulho, animais domésticos, inadimplência? Veja nesta edição a lista que preparamos com os “sete pontos de conflito entre condôminos” na nossa seção “Cotidiano” e veja se você concorda com os fatores que elencamos.

Embora nem sempre seja tarefa simples, o bom síndico é um conciliador. Em lugar de alimentar brigas e desentendimentos entre vizinhos, ele pró- prio busca dar o exemplo e assume uma postura pacificadora. Exercitar a paciência e a empatia deve ser um objetivo diário, em prol do bem comum.

A todos nossos leitores – síndicos, funcionários e condôminos – desejamos um excelente ano de 2017. Estamos juntos em mais uma jornada.

O caminho mais eficiente para as edificações se manterem em bom estado de conservação, desempenho e utilização é realizar, periodicamente, as manutenções devidas nos seus sistemas construtivos, equipamentos e instalações. É a melhor solução para se fazer economia e evitar problemas diversos

Essas manutenções deverão ser realizadas nos períodos informados no Manual das Áreas Comuns, entregue pela empresa responsável após a construção da nova edificação. No caso de prédios mais antigos o trabalho será baseado nos laudos ou relatórios existentes, elaborados por profissionais engenheiros ou arquitetos.

Em muitos casos, não havendo essa documentação, um primeiro laudo ou relatório deverá ser elaborado para se dar início ao processo das devidas manutenções a serem executadas no futuro. Existem três tipos de manutenções:

PREDITIVA – troca de peças ou equipamentos por tempo de uso, mesmo que não apresentem defeitos;

PREVENTIVA – correção de eventuais defeitos antes que comprometam os sistemas construtivos;

CORRETIVA – conserto dos defeitos que já atingiram os sistemas construtivos.

Um bom motivo para essas edificações, agora já condomínios, realizarem suas manutenções, é saber que um trabalho preventivo é bem mais barato do que um trabalho de correção. Através da manutenção, vários problemas que podem aparecer, como infiltrações, trincas, vazamentos serão interrompidos num estágio inicial.

PROFISSIONAIS – Atualmente os condomínios estão praticando com frequência a inspeção predial, uma ferramenta de manutenção e recuperação das edificações, realizada também por um profissional engenheiro ou arquiteto, especialista na área de edificações. Este procedimento, não obrigatório, mas efetuado pelo bom senso, tornou-se um procedimento importante na gestão condominial. Esta inspeção é executada em toda a área comum do condomínio, com o maior rigor e critérios possíveis, identificando manifestações patológicas, observando a necessidade de uma interferência imediata ou a médio e longo prazo.

LEGISLAÇÃO – Em Belo Horizonte, tramitam na Câmara Municipal três projetos de lei de números 419/2013, 651/2013 e 1142/2014 dos vereadores Tarcisio Caixeta, Sergio Fernando e Léo Burguês, respectivamente, que falam da necessidade e da obrigatoriedade da inspeção em edifícios residenciais e comerciais da cidade. Todos estão conclusos para ir à votação no Plenário da Câmara Municipal.

Na Assembleia Legislativa, o Projeto de Lei nº 583/2015 de autoria dos deputados Fred Costa e Paulo Lamac e o PL de nº 871/2015, também do deputado Paulo Lamac, que citam a necessidade da inspeção predial, estão em início de tramitação. Em nível federal, o projeto do então deputado Marcelo Crivella, hoje senador, ainda tramita nas comissões do Senado. Ele determina a realização periódica de inspeções em edificações e cria o LITE – Laudo de Inspeção Técnica de Edificação.

ABNT – Já a Associação Brasileira de Normas Técnicas também publicará uma norma sobre inspeção predial e a Comissão de Estudos formada para tal está realizando reuniões mensais. Dia 24 último, em novo encontro, foi discutida a parte de termos e definições. Para o dia 21 de novembro, uma nova reunião está marcada.

Os trabalhos de manutenções das edificações, novas ou antigas, obedecem a um Plano de Manutenção da Edificação, que segue os parâmetros da Norma ABNT NBR 5674 – Manutenção de Edificações, elaborado pelos vistoriadores da edificação (engenheiros ou arquitetos). Através de um check-list, são mencionadas as atividades e períodos a serem realizadas as intervenções necessárias.

Cuidar do condomínio é uma obrigação dos moradores. Os condôminos devem participar ativamente do dia a dia da edificação. Cabem a eles entender a necessidade de uma manutenção com a valorização imediata do prédio após a realização da mesma. As manutenções periódicas aumentarão o ciclo de vida útil dos prédios mantendo a qualidade, segurança e usufruto das benfeitorias existentes para os moradores.

O pagamento regular da taxa mensal de rateio de despesas é condição fundamental para o equilíbrio financeiro do Condomínio,uma vez que é dessa fonte que se obtém a parte mais significativa das receitas. Ela deve ser paga por quem usufrui do condomínio, seja essa pessoa o proprietário ou inquilino.

A relação entre o locador (dono do imóvel) e o locatário (aquele que o aluga) é disciplinada pela Lei do Inquilinato. Além destas duas partes, é importante que também o síndico esteja inteirado do que dispõe essa lei para compreender os direitos e deveres de cada parte e, claro, lutar pelos interesses do condomínio, sabendo a quem cobrar.

Muitas pessoas pensam que após acertar o aluguel de uma unidade condominial, seja ela apartamento ou outra modalidade, todas as responsabilidades legais e – principalmente – as financeiras ficam todas a cargo do inquilino. Porém, não é bem assim que as coisas funcionam. Ainda que não esteja efetivamente ocupando pessoalmente o apartamento, o proprietário possui muitas responsabilidades a responder.

DESPESAS – Para isso, deve-se compreender a diferença entre despesas ordinárias e extraordinárias. As primeiras dizem respeito a todos os gastos rotineiros do condomínio os quais já são esperados todos os meses, como salário dos empregados; consumo de água, lixo, esgoto, gás, energia das áreas comuns; limpeza, manutenção e reparos das instalações e equipamentos de uso comum a exemplo do elevador, piscina, salão de festas.

do elevador, piscina, salão de festas. As despesas extraordinárias, como o próprio nome sugere, são aquelas incomuns, que fogem da trivialidade. Reformas que interessem à estrutura integral do imóvel, pintura das fachadas, equipamento de segurança e de incêndio, de intercomunicação, de esporte e lazer, decoração das áreas comuns, etc.

As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino, enquanto as extraordinárias são encargo do proprietário do imóvel. Com a crise financeira que atinge o Brasil nos últimos anos, o fim de contrato de locação, bem como a inadimplência em imóveis ainda ocupados subiu e muito, prejudicando o orçamento dos condomínios. É importante saber a quem cabe cada compromisso para poder cobrar das pessoas certas o pagamento da taxa condominial.

Apesar dos inquilinos serem responsáveis pelas despesas ordinárias, vale lembrar que, em caso de dívida, a responsabilidade é sempre da unidade.

Por desleixo, descuido ou má fé é comum que objetos caiam de varandas e janelas nos condomínios. A mínima distração pode ser crucial para provocar a queda de algo, podendo gerar prejuízos materiais e também riscos a transeuntes. O condômino de cuja unidade for arremessado o objeto é responsável legal por responder pelos danos decorridos do fato.

Vasos de plantas, brinquedos, roupas, lixo, cigarros ou até mesmo saliva. Não importa o que está sendo jogado ou se a queda ocorreu por acidente ou proposital, o proprietário do imóvel é responsável pelo ato, podendo ser penalizado dentro das normas previstas no Regimento do condomínio e também processado na Justiça comum. O mesmo é aplicado ao condomínio, em caso de negligência coletiva.

INDENIZAÇÃO – Em julho deste ano, a 1ª Câmara Cível do TJDFT manteve decisão que condenou o Condomínio Beach Tower, na cidade de Itapema, a pagar indeniza- ção de R$5 mil, cada, a dois transeuntes atingidos por objetos que caíram da fachada do edifício. Os autores afirmaram que estavam a caminho da praia, quando foram atingidos por cacos de vidros e vigas de ferro, sofrendo várias lesões. Segundo eles, houve negligência por parte do condomínio quanto à segurança da fachada do prédio.

Em contestação, o condomínio defendeu sua ilegitimidade passiva, afirmando que os objetos caíram de um dos apartamentos, onde não havia ninguém a quem se pudesse imputar responsabilidade no momento do acidente, pois era ocupado apenas no veraneio.

A justificativa não conseguiu reverter o entendimento da 2ª Turma Cível, que julgou que o condomínio era ilegítimo para estar no pólo passivo da ação, já que a unidade de onde haviam caído os objetos tinha sido identificada.

O artigo 938 do Código Civil/02 prescreve que “aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”. Então, verifica-se que o caso é de responsabilidade civil objetiva, que prescinde de culpa.

O arremesso do artefato poderá ser provado por imagens captadas por câmeras do próprio prédio ou câmeras de testemunhas, perícia especializada ou testemunho oral ou escrito de pessoas que viram o fato acontecendo. Nos casos em que não é possível reunir provas para chegar ao autor e, portanto, não sendo possível identificar a origem da coisa arremessada, a jurisprudência e a Doutrina entendem que, nesse caso, trata-se de responsabilidade solidária de todos os moradores do condomínio.

Dentre tantos assuntos abordados ao longo do ano sobre legislação, administração, cotidiano, manutenção, novas tecnologias, lazer e demais temas de interesse dentro de um condomínio, nesta edição do Jornal do Síndico o assunto principal é o próprio síndico. Essa figura fundamental dentro de qualquer espaço coletivo que tem o dia 30 de novembro como sua data comemorativa.

Se antigamente a função de síndico era exercida predominantemente por pessoas idosas, geralmente aposentados, que não tinham outras obrigações fora de casa, podemos constatar que as coisas já não são como eram antes. O perfil do síndico mudou e muito nas últimas décadas. Acompanhando a emancipação dentro da sociedade, a mulher também ganhou espaço dentro dos condomínios e hoje muitas delas são síndicas.

A idade se tornou um elemento variável e não condicionante. Tanto há o aposentado que resolve usar seu tempo livre para administrar o condomínio em que vive, quanto há o jovem que assume essa responsabilidade por entender a importância de dar sua contribuição ao espaço em que habita ou trabalha. Sim, porque ao falar em “condomínio”, não nos referimos apenas aos residenciais. Edifícios empresariais também constituem um tipo de propriedade coletiva e estão sob a égide das mesmas regras que regem um prédio de moradias.

Seja comercial ou residencial, vertical (com andares) ou horizontal (com casas), em qualquer condomínio deve existir a figura do síndico. Nesse contexto, ele é sinônimo de administrador. É a pessoa que vai gerir o patrimônio conjunto em benefício da coletividade.

Feliz Dia do Síndico neste mês de novembro!

Deflagrada em todo o mundo durante este mês, a campanha do Outubro Rosa vem se consolidando no calendário anual do Brasil, seguindo o exemplo de vários outros países.

Este é o mês destinado à divulgação de informações e conscientização da população sobretudo do sexo feminino – acerca da importância dos cuidados com a saúde da mulher. O movimento do Outubro Rosa começou nos Estados Unidos, onde vários Estados tinham ações isoladas referentes ao câncer de mama e ou mamografia no mês de outubro, posteriormente com a aprovação do Congresso Americano o mês de Outubro se tornou o mês nacional (americano) de prevenção do câncer de mama. A cada ano se verifica um aumento da adesão ao Outubro Rosa.

O objetivo principal do movimento é chamar atenção, diretamente, para a realidade atual do câncer de mama e a importância do diagnóstico precoce. O Instituto Nacional do Câncer (Inca) faz uma estimativa de que aproximadamente 58 mil novos casos de câncer de mama serão diagnosticados neste ano de 2016. Isso é uma previsão alarmante.

INFORMAÇÃO – O Outubro Rosa visa difundir informações que levem as mulheres a conhecerem seus corpos e a procurarem assistência médica quando necessário. O reconhecimento de sinais e sintomas é importante nessa luta.

Toda mulher deve ser sua primeira “médica” e estar atenta a mudanças em seus seios e axilas. Examinar-se regularmente é importante, mas não exclui a obrigatoriedade de realizar exames específicos – ultrassom ou mamografia – com um mastologista periodicamente. Para mulheres com mais de 40 a regularidade deve ser anual.

O melhor momento para o autoexame é nos dias seguintes ao fina do ciclo menstrual. Para isso, deve se levantar o braço para cima e suavemente apalpar o peito nu com os dedos sendo pressionados para baixo em torno de toda a superfície da mama procurando bolinhas ou qualquer protuberância. Também é importante verificar as áreas em torno das axilas, pois consistem em áreas de frequentes manifestações do câncer de mama.

Participe das ações e eventos da campanha Outubro Rosa em sua cidade. Busque esclarecimento sobre o tema e seja um veículo de informação para as mulheres da sua família e convívio. A luta contra o câncer começa pela educação.

O pombo doméstico é hoje uma das pragas urbanas mais comuns das cidades brasileiras

                A ave se alimenta de insetos, algumas frutas e, principalmente, restos de comida encontrados nas ruas, o que acabou gerando o aumento descontrolado da população da espécie. Quando se proliferam próximos aos depósitos de lixo dos condomínios, os pombos causam inúmeros transtornos aos moradores, além de constituírem um risco à saúde humana. Mas é importante ressaltar que matar pombos é proibido por lei, com pena de até cincos anos de prisão inafiançável.

   Os pombos geralmente escolhem as partes mais altas dos prédios, entre o telhado e a laje, para construírem seus ninhos e, aos poucos, são vistos em várias partes do condomínio. Logo, os prejuízos começam a aparecer. As tubulações entopem com os capins e os gravetos usados para construção dos ninhos; causam a oxidação das estruturas metálicas; as fezes sujam o chão, paredes e coberturas de garagem, além de mancharem as pinturas dos veículos.

DOENÇAS – E são as fezes desses animais onde estão fungos, bactérias e ácaros que podem causar pelo menos seis tipos de doenças em seres humanos. Entre elas, dermatites; salmonelose, causando distúrbios gastrointestinais; criptocose, que pode dar meningite; e histoplasmose, que causa doenças pulmonares.

Por isso, é fundamental não deixar as fezes acumularem. Para limpar os locais, basta umedecer a área com água e depois aplicar água sanitária. A limpeza deve ser feita com uso de máscara que proteja a boca e o nariz.

COMBATE– Existem muitas maneiras de repelir a infestação de pombos. Além de manter o depósito de lixo bem acondicionado, evitando restos de comidas no chão, é importante orientar aos moradores para não alimentarem os pombos. Consertar falhas em estruturas pode impedir a construção de ninhos. Pombos não gostam de pousar em superfícies inclinadas. Construir um parapeito com inclinação de 45º geralmente impede seu pouso.

Além disso, há no mercado gel repelente para pombos. O produto não provoca a morte do animal, apenas o deixa desorientado e o afasta da área aplicada. Essa medida é de baixo custo. É possível ainda utilizar elementos “assustadores” visuais, usando manequins de corujas, falcões ou outras aves de rapina, que são predadores biológicos naturais dos pombos. Isso desencoraja sua aproximação.

Outra medida de controle pode ser a instalação de arame eletrificado como barreira de contenção da invasão de pombos. Essa providência é de alto custo, pois re
quer instalação e manutenção profissional especializado. A carga elétrica é de alta voltagem associada a uma baixa amperagem, visando o afastamento dos pombos por choque elétrico, sem provocar a morte da ave.

É importante ressaltar que matar pombos é proibido por lei, com pena de até cincos anos de prisão inafiançável.

Por determinação da Febraban, todos os boletos bancários serão obrigatoriamente registrados a partir de janeiro de 2017.

Manter um cadastro atualizado com os dados dos ocupantes do condomínio é fundamental para o síndico. Isso porque muitos documentos requerem informações acerca dos condôminos como nome completo, número de identidade e o Cadastro de Pessoa Física (CPF), além de um telefone ou e-mail para contato.

Neste ano, a posse do número de CPF dos moradores se faz ainda mais necessária, uma vez que a Federação Brasileira dos Bancos (Febraban) determinou que a partir do mês de janeiro do próximo ano, 2017, não será mais permitida a opção de emissão de boleto bancá- rio do tipo não registrado.

ALERTA – O sistema de lançamento de boletos será atualizado e a nova versão só permitirá emissão de boletos cujo espaço para CPF esteja devidamente preenchido. A nova medida é um alerta para todos os que realizam cobrança ou aceitam pagamento por meio deste instrumento: bancos, empresas e também os condomínios, os quais deverão começar a emitir boletos com o CPF do condômino proprietário da unidade.

É importante que síndicos e administradores se mobilizem desde já para recolher os dados dos seus condôminos, já que terão até dezembro de 2016 para regularizar e migrar toda a plataforma para os termos exigidos pela Febraban. Caso contrário, sem os dados dos condôminos, o condomínio fica impossibilitado de emitir boletos, o que pode aumentar a inadimplência, consequência indesejável para todos os síndicos.

PROPRIETÁRIO – O administrador de condomínios Flávio Rocha afirma que é necessário correr para fazer essa atualização cadastral o quanto antes, pois deixar para a última hora pode ser um risco que trará prejuízos. “O ideal é que sejam distribuídos entre os condôminos fichas de atualização cadastral para que sejam preenchidas com as informações dos proprietários, é importante frisar que seja dos donos e não inquilinos”, orienta.

Outra dica do administrador é o envio de formulário pela internet. “Hoje em dia muitos condomínios têm site, grupos de facebook ou whatsapp e esses meios servem para agilizar a comunicação ao invés de ir à unidade pessoalmente entregar um papel que depois deverá ser recolhido. Além disso, disparar um e-mail automático para todos também é uma opção. No entanto, essa alternativa só funcionará se o síndico possuir todos os e-mails, aí está novamente refoçada a importância de se manter um cadastro em dia sempre”.

As novas alterações somente serão positivas se os Condomínios atualizarem suas convenções, adaptando-as ao atual Código Civil, podendo aplicarjuros praticados no mercado e multas especiais previstas por atraso reiterado, conforme decisões do STJ

Um detalhe importante pode continuar prejudicando os condomínios, apesar de ser muito positiva a atual mudança do novo CPC – Código de Processo Civil. A alteração tornará mais efetiva e célere, a cobrança de taxas condominiais enquadradas como título executivo extrajudicial e execução direta, sem a antiga e cansativa ação judicial de cobrança que podia durar até 15 (quinze) anos. O detalhe que tornará mais relevante e positiva esta alteração legal é, se a esta mudança, estiver agregada pelos condomínios, as alterações trazidas em 2002 pelo Código Civil, sobre a adequação dos juros cobrados pela inadimplência que era de (1% ao mês), aos juros de mercado (9,9% ao mês)autorizados pela legislação e a jurisprudência do STJ. Nesse caso poderá sim o condomínio eliminar este grave problema com a execução pura e simples, sem o demorado processo de conhecimento que foi extinto.

DECISÃO – O STJ já se manifestou e confirmou a possibilidade da convenção do condomínio aplicar os juros praticados pelo mercado no percentual médio que é de 9,9% ao mês. Na forma anterior de cobrança,não havia celeridade da cobrança. Até mesmo para firmar a jurisprudência julgada pelo STJ, foi necessário uma dezena de anos para o judiciário consumar o julgamento. E foi exatamente esta morosidade, que foi extinta daqui para frente.

As alterações atualmente vigentes não tiveram ampla divulgação, com isso os condomínios não adequaram suas convenções ao CC/2002, tarefa esta, que deve ser entregue a um especialista jurídico. Nem todo advogado está preparado, pois necessita de especialização específica na área. As multas especiais por atraso reiterado serão aplicadas ao condômino que atrase na proporção da inadimplência, conforme constar previamente na Convenção do Condomínio. A forma e a modalidade quem define é a Convenção previamente. O limite de multa para o inadimplente considerado reiterado está expresso no texto legal e será de até 5 (cinco) taxas de condomínio. Tudo conforme o grau de atraso previsto e que será crescente. Como exemplo,atraso de três meses consecutivos ou alternados, pode definir a Convenção que se aplique o valor correspondente a uma taxa de condomínio como multa. Já para o atraso de seis meses consecutivos ou alternados, poderá a Convenção definir que se aplique o valor correspondente a duas taxas de condomínio como multa. O limite máximo que a convenção pode estabelecer de multa por atraso reiterado será de 5 taxas,conforme previsto no art.1.337 do Código Civil.

Cheque especial-Não pagar em dia e ser penalizado com um juro de 1% ao mês, não coíbe a inadimplência,ao contrário estimula. Eliminar a inadimplência foi a intenção do legislador do atual CC. Na forma de cobrança baseado na lei antiga, o condomínio banca o capital do inadimplente em face ao mercado, onde os juros reais são outros, bem maiores. Para se conhecer estes juros “reais”, basta atrasar o pagamento do cartão de crédito ou pagar juros do cheque especial para saber a diferença.

As tentativas de solução para este problema, imaginadas pelos operadores do direito, a exemplo da inscrição do nome do devedor em órgãos de proteção ao crédito ou o próprio protesto da cota do condomínio inadimplida, sendo certo que, nenhuma dessas soluções obteve a segurança jurídica necessária para a sua utilização, particularmente o respaldo da jurisprudência majoritária dos tribunais superiores.

NOVO CPC – Com a recém-sancionada Lei nº 13.105/2015, o Novo Código de Processo Civil, que traz uma mudança importante no procedimento referente à cobrança das contribuições condominiais, pois junto com a execução irá o pedido de penhora do imóvel objeto da inadimplência, ou seja, se a dívida não for paga no prazo de três dias, é feito a penhora imediata do imóvel, que já foi requerida com a propositura da execução da dívida. Se não for paga, o imóvel irá a leilão imediatamente.

 O inciso X do artigo 784 do texto sancionado do novo CPC, eleva à condição de título executivo extrajudicial“o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”

Isto significa, para os síndicos, administradores de condomínios e profissionais do direito que atuam na seara imobiliária, uma diminuição fantástica do tempo (não estamos falando de meses, mas de anos) que levará uma cobrança de taxa condominial na via judicial, na medida em que o crédito desta natureza já poderá ser submetido, de logo, à execução. Foi suprimida a fase de conhecimento que era a verificação preliminar da dívida de condomínio como se tivesse alguma dúvida de sua existência. Somente agora a lei já lhe atribui os requisitos da certeza, liquidez e exigibilidade, inerentes aos títulos executivos.

TEMPO- Na prática processual,ao invés de requerer a citação do condômino inadimplente para se defender sobre os fatos narrados na petição inicial e, somente após esta fase que poderia ser procrastinada pelo devedor, se chegaria à sentença definitiva. Nesta fase poderiam ser interpostos recursos diversos pelo condômino inadimplente que poderia levar o processo a todas as instâncias cabíveis, somente para ganhar tempo. Tudo com o juro de 1%. O novo regramento processual civil,com a execução direta com penhora,entrou em vigorem março de 2016. A petição protocolada em juízo pelo condomínio credor requererá a citação do condômino inadimplente para, diretamente, quitar a dívida em três dias, sob pena da adoção das medidas constritivas pró- prias da execução, a exemplo da penhora de tantos bens quanto bastarem para a satisfação da dívida em execução.

A garantia neste caso é o próprio imóvel inadimplente que a legislação não outorga os benefícios de blindagem por ser o único imóvel da família. Juntamente com os impostos, esta imunidade, é excluída da dívida de condomínio, como também ocorre com o IPTU, que, por ser o único apartamento da família, não se beneficia de não poder ser penhorado, conforme define a Lei 8.009/90, que dizem seu Art. 3º:

“A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal,previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: … IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar.”

BENEFÍCIO – Portanto, se os condomínios não se adequarem ao atual Código Civil, atualizando suas convenções aos níveis de mercado, pouca valia terá este grande benefício, pois o juro praticado pelos condomínios, de 1% (um por cento) ao mês, definido na lei 4.591/64, há mais de meio século, em nada mudará esse benefício significativo aos condomínios.

Melhor resultado terão os condomínios que já tenham se adequado ao Código Civil e possam aplicar juros praticados pelo mercado, que já foi confirmado e pacificado pelo STJ em sua jurisprudência, como narrado anteriormente,com as taxas de juros que giram em torno de 9,9% ao mês. Este item da lei foi alterado em 2002 pelo Código Civil, como também a aplicação de multas pelo atraso reiterado que pode chegar a 500%, isto mesmo. Bem maior do que a multa antiga que era de 20%.

É importante dizer e repetir que o STJ aprova este percentual em sua jurisprudência. Nas decisões do STJ, as multas aplicadas por atraso reiterado, para terem validade legal, é obrigatório constar previamente na convenção do condomínio. Veja a jurisprudência do STJ:

“Recurso Especial 1.247.020 — Condômino inadimplente contumaz pode sofrer outra penalidade, além de multa por atraso no pagamento da cota condominial.”

Com o Código Civil vigente agregado ao novo CPC, não pagar a taxa de condomínio, passa a ter o mesmo peso e importância do que não pagar a fatura do cartão de crédito ou do cheque especial. Os juros da taxa de condomínio serão os juros praticados pelo mercado e as multas por atraso reiterado no limite até cinco taxas de condomínio, e com a possibilidade de execução imediata, sem a tradicional ação de cobrança que em média dura de 5 a 15 anos.

 Com esta mudança, a tendência dos condomínios, conjugando o atual Código Civil e o novo CPC é zerar a inadimplência, pois a garantia real da dívida de taxa de condomínio é o próprio apartamento.

A boa convivência é algo que se constrói a partir de um elemento primordial: o respeito. Depois dele vêm a educação, a simpatia, a camaradagem, a solidariedade e outras boas maneiras que torna mais agradável a divisão de um espaço em comum.

Podemos dizer que o respeito vem em primeiro lugar, pois é ele que abre caminho para todo o resto. Saber os limites do outro e colocar-se em seu lugar, quando necessário, é fundamental para a vida em coletividade.

É exatamente a ruptura desta premissa do respeito que causa os grandes conflitos em um condomínio. Muita gente esquece que seu apartamento, escritório ou casa (dependendo do tipo de condomínio) está localizado em um patrimônio coletivo e que, portanto, deve obedecer às normas que regem a convivência no mesmo.

Para não errar na conduta ou cometer excessos,algumas perguntas-chave são muito úteis na hora da reflexão: Estou incomodando ou prejudicando alguém? Eu gostaria que fizessem isso comigo? Como eu reagiria se alguém burlasse as regras do condomínio enquanto eu me esforço para cumpri-las?

Notamos que diversos conflitos nos condomínios são causados pela falta de respeito ao outro e pelo desconhecimento das normas que regem a coletividade. É importante que todos os condôminos disponham de uma cópia da Convenção e do Regimento Interno do seu condomínio. Essa cópia deve ser entregue a cada novo condômino que chegar. Assim, a alegação de desconhecimento das regras se torna totalmente inválida. Prezar pelo respeito ao próximo continua sendo a principal regra da boa convivência.  Os condôminos são diretamente responsáveis por quem colocam dentro do condomínio.

Reclamações envolvendo visitantes não são novidades para a maioria dos síndicos. O “forasteiro” que estacionou na vaga de um morador ou o visitante que danificou algum equipamento de uso comum do prédio são exemplos de situações comuns.

O ônus de qualquer dano causado por um visitante é de responsabilidade legal imediata do proprietário do imóvel, ainda que o local esteja sendo temporariamente ocupado por um inquilino. Em caso de locação, o inquilino – por força da Lei do Inquilinato (lei 8.245) – tem por obrigação respeitar e acatar as normas internas do condomínio.

Obviamente,com bom senso e maleabilidade é possível repassar a advertência ou multa (se for o caso)ao ocupante do imóvel, ou até mesmo ao visitante inconveniente. Para evitar problemas dessa natureza, é importante informar ao locatário, morador, hóspede ou qualquer pessoa que frequente seu imóvel, das regras e obrigações constantes da convenção e do regulamento interno do condomínio.

Neste ponto, o síndico deve agir. É obrigação dele levar ao conhecimento dos ocupantes de todas as unidades – seja ele proprietário ou não – todas as normas quem regem o condomínio, sobretudo as que dizem respeito sobre entrada, tráfego e saída de visitantes.