Em 2014, O juiz da 14ª Vara Cível de Campo Grande, Fábio Possik Salamene, julgou procedente a ação movida pelo síndico de um condomínio (F.I.W) contra um morador, condenado ao pagamento de indenização por danos morais arbitrados em R$ 14.480,00, equivalentes a 20 salários mínimos

Aduz o síndico que, em 13 de junho de 2011, estava na portaria do edifício com duas pessoas, quando foi ofendido pelo réu com palavras de baixo calão e também sofreu ameaças. No entanto, afirma que conversou educadamente com o morador sobre a prestação de contas do condomínio, mas em 21 de julho de 2011 o réu repetiu tais atitudes.Informa ainda que, diante desses acontecimentos, registrou um boletim de ocorrência.

INDENIZAÇÃO – Por fim, o síndico pediu a condenação do morador ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos, em um valor equivalente a 60 salários mínimos.

Em contestação, o réu argumentou que realmente aconteceram tais discussões, porém foram recíprocas e iniciadas pelo síndico. Alegou ainda o morador que não falou da maneira mencionada e, por isso, pediu pela improcedência da ação.

De acordo com os autos, o juiz observou que o autor manteve em seu depoimento todas as alegações contra o réu. Além disso, as testemunhas ouvidas confirmaram as discussões entre as partes e as agressões verbais e ameaças feitas exclusivamente pelo réu.

O magistrado conclui que foi inequívoca a responsabilidade do réu, sendo certo que as ofensas e ameaças por esse proferidas em desfavor do autor, confirmadas durante a instrução, não ensejaram um mero dissabor, sendo certo que causaram a esse dano moral. Processo nº 0044233-89.2011.8.12.0001.

Ao síndico é dada, pela legislação brasileira, várias atribuições e poderes dentro do condomínio, dentre eles o de aplicar multas e sanções aos condôminos que infringirem regras internas. Contudo,essa prerrogativa não pode abrir caminho para um comportamento arbitrário ou mesmo tirano por parte do administrador

O bom síndico tem como principal característica ser um bom líder e exercitar a qualidade da conciliação. Constantemente, é necessário conciliar o interesse do coletivo com as possibilidades financeiras do condomínio, conciliar o entendimento entre administração e moradores e, até mesmo, conciliar a convivência entre condôminos.

O síndico que toma decisões verticalmente, impondo suas vontades, negando-se a consultar a opinião coletiva é o famoso síndico autoritário que administra sem razoabilidade e, hoje em dia, não existe espaço para esse tipo de perfil. Na mediação de conflitos há de se ter, em primeiro lugar, paciência e disposição para o diálogo.

BOM SENSO – A Justiça brasileira é conhecida por sua morosidade e grande parte disso se deve a inúmeros processos que são levados aos tribunais quando na realidade poderiam facilmente ser resolvidos em um acordo informal, contando com o bom senso das partes. O entendimento amigável, nas questões do condomínio, quase sempre é o caminho mais recomendado a fim de economizar tempo, dinheiro e energia.

Contudo, sabemos que há momentos em que a conversa não resolve e é preciso apelar para medidas drásticas e recorrer à Justiça. Nesse caso, o direito ao contraditório deve sempre ser respeitado. Ao se acusar um indivíduo de algo, deve-se dar a ele a oportunidade de argumentar em seu favor, se justificar e defender sua inocência. Muitos conflitos chegam à Justiça sem que aconteça isso, com uma das partes se negando a ouvir a outra.

Exemplo disso, recentemente, em 2017, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) freou a intenção de síndica que pretendia condenar sumariamente moradora de prédio. A 4ª Câmara Civil do TJSC, em agravo de instrumento, concedeu antecipação de tutela para evitar que moradora de um residencial seja cobrada por avaria em um dos elevadores do condomínio, supostamente provocada por três jovens que alugaram seu imóvel, proibindo também o condomínio de inscrever a mesma em cadastros de devedores negativados pela suposta dívida.

CONTRADITÓRIO – “A moradora foi considerada responsável pelos danos ao elevador sem sequer ser-lhe oportunizado defender-se e produzir as provas necessárias à demonstração da improcedência da acusação”, anotou o desembargador relator da matéria. Segundo o magistrado, o direito da síndica de aplicar sanções e cobrar multas entre os moradores, previsto em convenção, não lhe outorga autotutela para condenar sumariamente qualquer um dos condôminos sem que se estabeleça um processo administrativo formal, com direito ao contraditório.

Os autos dão conta que imagens captadas por câmeras de segurança não comprovam que foram os inquilinos da mulher os responsáveis pelos problemas no elevador. Aliás, um boleto de R$ 19 mil foi gerado e encaminhado para a proprietária a título de cobrança do prejuízo. Com esses recursos, sustentou a moradora, seria possível adquirir um equipamento novo para o prédio.

Primeiro trimestre do ano finaliza alta temporada de eleições: saiba quais os cargos e suas atribuições.

A votação é a maneira mais democrática dos condôminos expressarem sua opinião e participarem ativamente da dinâmica administrativa em prol dos interesses coletivos. Portanto, é fundamental fazer um apelo para que todos compareçam à assembleia de eleição para demonstrarem por meio do voto sua preferência.

O PRIMEIRO TRIMESTRE – meses de janeiro, fevereiro e março – é sabidamente o período escolhido pela a maioria dos condomínios para a realização de eleições internas. Os cargos eletivos que devem ser preenchidos são: síndico, subsíndico e membros do conselho consultivo. Você conhece as atribuições de cada um deles?

SÍNDICO – É o mais importante de todos. Para esse cargo a reeleição é bastante comum: estima-se que cerca de 70% das eleições acabam confirmando o mesmo síndico, prolongando seu mandato.

De acordo com o Código Civil (art. 1.348), são atribuições legais do síndico: convocar a assembleia; representar o condomínio; fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; cobrar dos condôminos; prestar contas à assembleia, manter a conservação do bem; comunicar aos condôminos sobre ações na Justiça dentre outras.

SUBSÍNDICO – Não existe obrigatoriedade da existência desse cargo, segundo a legislação vigente. Contudo, ele fica condicionado ao que está disposto na Convenção. Alguns condomínios de grande porte consideram útil manter esse cargo para dar suporte à administração quando a presença do síndico não for possível.

Para o subsíndico se aplicam todas as atribuições do síndico, entretanto não deve haver conflito de autoridade, uma vez que o substituto só assume o posto em caso de ausências esporádicas do síndico, por exemplo, uma viagem, ou quando o titular estiver impossibilitado de exercer suas funções, como em caso de doença.

Contudo, é importante frisar que o subsíndico não é um vice, ele não herda a titularidade do síndico. Em caso de renúncia ou da morte do síndico, o subsíndico assume o cargo apenas provisoriamente, e compete a ele convocar uma assembleia para que seja feita uma nova eleição.

CONSELHO CONSULTIVO – Assim como a figura do subsíndico, a existência do conselho não é obrigatória por lei, mas se a convenção prever isso, torna-se obrigatória. Trata-se de um agrupamento de condôminos os quais tem a função de fiscalizar todas as contas do condomínio e emitir parecer sobre elas recomendando aprovação desaprovação em assembleia geral.

De acordo com o Código Civil (art. 1.356), “poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”.

Quando termina a responsabilidade da construtora em pagar as taxas condominiais, e elas passam a ser pagas pelo promitente comprador? Para a maioria dos órgãos jurídicos, o contrato de promessa e venda não é suficiente para que a construtora se exima deste compromisso

A final! O promitente comprador é ou não responsável pelo pagamento das despesas de condomínio? E se for, a partir de que data? O fato é recorrente nas vendas de construtoras e incorporadoras para adquirentes de unidades autônomas. A questão da legitimidade passiva nas ações de cobrança de cotas condominiais tem sido enfrentada com frequência crescente nos tribunais. O tema já foi objeto de discussão no VI ENAI – Encontro Nacional dos Advogados do mercado imobiliário – que teve como destaque a posição do Superior Tribunal de Justiça, por ser a última palavra no assunto.

Aprimorando posição anterior do STJ, no sentido de ser o promitente comprador responsável pelas despesas do condomínio, decisão da terceira turma do STJ (recurso especial n. 238.099, originário de São Paulo), deixa bem claro que não basta a existência de contrato de compromisso de compra e venda, registrado ou não. É preciso que o promitente comprador tenha efetivamente tomado posse do imóvel, com conhecimento da comunidade condominial.

Extrai-se da ementa do acórdão, nas palavras do ministro Waldemar Zveiter, relator: “Somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se conhece legitimidade passiva do promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda”.

RELEVÂNCIA DA POSSE – O contrato de promessa de compra e venda, antes, estipulava que o comprador da unidade fica responsável pelas despesas de condomínio a partir do momento em que for comunicado de que as chaves encontravam-se em sua disposição. Porém, não ficou bem esclarecido na instrução do processo em que época, efetivamente, o promitente comprador tomaria posse no imóvel, tal detalhe não foi considerado pela Décima Segunda Câmara Cível do Segundo Tribunal de Alçada de São Paulo, que julgou procedente a ação de cobrança contra a construtora, por entender que a ação de cobrança de despesas condominiais deve ser proposta contra quem conste como titular no registro de imóveis, do direito real da unidade condominial. Não foi esse o entendimento da Terceira Turma do STJ.

Fundamentando sua decisão, o ministro Waldemar Zveiter lembra que, embora a jurisprudência do STJ tenha afirmado que a cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomí- nio, sendo irrelevante o fato de a escritura de compra e venda não estar inscrita no cartório de imóveis, tal posição não dispensa a posse do comprador do imóvel. Assim aconteceu em julgamentos relatados pelo ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (Resp. 1388339/MG), e que ele faz referência ao promitente comprador “investido na posse do imóvel” e pelo ministro César Rocha (Resp. 212799/SP), que somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece a legitimidade passiva ao promitente comprador. Em suma, o comprador sem contrato registrado só assume o débito do condomínio a partir de sua posse efetiva na unidade condominial.

Você costuma participar das assembleias do seu condomínio? As assembleias são reuniões essenciais e indispensáveis para o bom funcionamento das rotinas dos condomínios em geral. É nestas reuniões que proprietários,moradores e síndico se reúnem para tratar sobre assuntos de interesse comum,tais como gestão das contas,previsão orçamentária e despesas

As deliberações de uma assembleia condominial são soberanas, desse modo, as decisões devem ser acatadas por todos os condôminos, mesmo que estas sejam contrárias aos interesses de alguns. No entanto, se a assembleia desrespeitar a legislação vigente ou as disposições contidas na convenção do condomínio ou regulamento interno, esta será passível de ser anulada.

E para buscar-se a desconstituição de uma assembleia há dois caminhos, quais sejam, decisão em uma nova assembleia ou decisão judicial, esta última na hipótese de evidente ilegalidade.

CUIDADOS – As decisões tomadas em assembleias condominiais fazem lei entre os condôminos, portanto, devem ser acatadas por todos moradores. A participação nestas reuniões não é obrigatória, no entanto, quando há ausência do condômino significa que este concordará automaticamente com as decisões aprovadas. Desse modo, vejamos cinco cuidados básicos a serem tomados quando da realização de assembleias condominiais.

CONVOCAÇÃO – Quando realizado o edital de convocação de assembleia condominial, este deverá ser claro e objetivo quanto aos assuntos que serão discutidos. Ainda, deverá observar prazo razoável entre a convocação e a data da assembleia, bem como constar horá- rio da primeira e da segunda chamada (na prática utiliza-se 30 min entre as chamadas)

Veja que quando a convocação referir apenas “assuntos gerais”, estes somente poderão ser discutidos, uma vez que para serem votados os assuntos devem estar especificados na convocação.

A convocação da assembleia deverá ser realizada a todos os condôminos, ou seja, todos os condôminos devem ser convocados a participar da reunião marcada, sob pena de nulidade. Embora existam pequenas diferenças entre a assembleia geral ordinária e extraordinária, ambas obedecem ao mesmo procedimento para convocação.

CONDUÇÃO DA ASSEMBLEIA – Ao iniciar-se a assembleia, o primeiro ato será decidir quem presidirá a reunião, bem como quem será o secretário, o qual é responsável pela ata da reunião. Quando da escolha do presidente é recomendável que este seja alguém neutro, porém firme, a fim de evitar o desvio nos assuntos que serão objeto do debate.

Não é indicado o síndico presidir ou secretariar a assembleia para evitar questionamentos sobre as decisões e votos. Se dentre os presentes, houver algum participante, por meio de procuração, esta deverá ser recolhida e anexada pelo presidente ou secretário a lista de presentes.

QUÓRUM – Há diversos detalhes importantes nas assembleias de condomínio, sendo um deles o quórum de votação. Dependendo dos assuntos a serem tratados, é preciso ficar atento ao quórum de votação que deve ser respeitado. A não observação do quórum resulta em consequências nas decisões votadas e aprovadas em assembleia.

Nossa legislação traz que, quando exigido quórum especial, as decisões da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Também traz que, em segunda convocação, a assembleia poderá decidir por maioria dos votos dos presentes, observando-se quando exigido quórum especial.

Os votos serão sempre proporcionais às frações ideais, caso não haja disposição contrária em convenção. Assim, as decisões de assembleia condominial regularmente convocada e constituída obriga a todos os condôminos.

ATA DA ASSEMBLEIA– Toda assembleia de condomínio, seja ela ordinária ou extraordinária, deve ser resumida em uma ata. A ata de uma assembleia é documento extremamente importante, por isso deve ser clara e objetiva, pois é através dela que são validadas todas as decisões tomadas, servindo de prova do que foi decidido na reunião.

Desse modo, existem alguns cuidados básicos que você deve que seguir para que a ata da assembleia de seu condomínio tenha validade. A ata deve ser escrita apenas reproduzindo o que aconteceu durante a reunião,contendo as discussões,comentários e apuração de votos, se for o caso. A redação da ata deverá ser realizada pelo secretário, sendo esta assinada por ele e pelo presidente da assembleia. Não é preciso prolongar muito, sendo suficiente o registro dos assuntos tratados, do que foi resolvido e de eventuais protestos. As decisões aprovadas com os quóruns e procedimentos corretos, validam a ata, ou seja, todos devem acatá-la.

PARTICIPAÇÃO – A assembleia condominial é a autoridade suprema de um condomínio, por isso suas decisões só podem ser anuladas judicialmente ou por nova assembleia. Geralmente, as convocações para assembleias proíbem a participação de inquilinos ou exigem procuração. No entanto, no caso de inquilinos, com o contrato de locação em mãos estes tem direito de participar e votar, exceto para quóruns especiais em que a própria legislação salienta o voto específico de “condôminos”.

Desse modo, podem participar das assembleias o síndico, proprietários, representantes legais com procuração específica e os inquilinos, no entanto, estes somente podem votar quando tratar-se de assunto que não seja sobre despesas extraordinárias. Quanto aos inadimplentes, a legislação traz que é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar,desde que esteja adimplente!

Esses são apenas alguns dos cuidados que o condomínio deve tomar para evitar transtornos futuros.

É importante esclarecer que, os excessos ocorridos em assembleias, tais como insultos e gritarias, podem vir a ser objeto de futuros pedidos de indenização.

Assim, para que as assembleias condominiais ocorram de forma produtiva é necessário evitar as hostilidades, bem como assuntos que não visem a coletividade, por isso a importância da pauta da reunião ser disponibilizada antes da realização da assembleia.

Portanto, tomando-se alguns cuidados básicos, é possível evitar o transtorno de uma futura anulação da assembleia realizada.

Quando se trabalha com gestão de recursos, “planejamento” é uma palavra essencial. Na administração do condomínio não é diferente. Colocar no papel uma previsão de quanto se obterá de receita, bem como as despesas esperadas é fundamental para planejar a rotina dos próximos meses. Contudo, essa ainda não é uma prática adotada por grande parte dos condomínios brasileiros e essa falta de organização depois cobra um preço

Segundo levantamento da empresa administradora de condomínios Lello, aproximadamente 40% dos condomínios da capital paulistana não realizam o planejamento de despesas no fim do ano. Isso é avaliado de forma negativa, uma vez que em um momento de salários achatados e bolsos apertados, os síndicos precisam cuidar para que a cota mensal do condomínio paga pelos moradores se mantenha o mais estável possível ao longo do ano, realizando o planejamento financeiro do edifício com antecedência e submetendo esses itens à aprovação da assembleia.

FOLHA DE PAGAMENTO – Esse é o momento de avaliar como o dinheiro do condomínio está sendo gasto e onde é possível economizar. A gerente de Relacionamento com o Cliente da empresa, Angélica Arbex, chama a atenção para os custos com funcionários. “A folha de pagamento de um condomínio, somados salários e encargos, representa, em média, 50% do total das despesas mensais. Isso porque, no Brasil, e particularmente em São Paulo, há sete funcionários por prédio, enquanto em países da Europa, por exemplo, essa média é de dois”, afirma a gerente da Lello.

Confira as dicas da especialista para realizar um planejamento orçamentário eficiente para o ano de 2018:

• Revise o número de horas extras realizadas pelos funcionários, para ver onde e como é possível cortar;

• Outra dica fundamental é planejar o rateio, em 12 cotas, do dissídio dos funcionários e do pagamento de 13º salários e encargos, evitando que nos três últimos meses do ano haja aumento brusco no valor da cota do condomínio;

• Cheque o índice histórico de inadimplência do condomínio e projete esse déficit no orçamento, evitando, desta forma, maiores problemas com o fluxo de caixa do prédio;

• Verifique as datas de renovação dos contratos de manutenção e conservação, como de elevadores e bombas, por exemplo, para também projetar o índice de reajuste no orçamento do condomínio.

O que acontece quando um condômino inadimplente morre deixando uma dívida com o condomínio? Com quem fica o prejuízo? A situação é comum e não são raras as vezes em que as partes não chegam a uma negociação amigável, acabando por levar o caso para deliberação na Justiça

As contas não morrem com o inadimplente. Essa é uma das circunstâncias em que os débitos são transferidos aos herdeiros do falecido. Isso acontece porque as dívidas estão relacionadas a um bem alienado, no caso um imóvel. O mesmo se aplica a dívidas com IPTU, por exemplo. Dependendo do valor da dívida, pode não valer a pena ficar com o imóvel e, por isso, muitos herdeiros renunciam à herança, ficando sem patrimônio, mas em compensação também sem dívidas.

Herdeiros respondem proporcionalmente por dívida após a partilha. Isso significa que os beneficiados pela sucessão devem responder por dívidas do falecido na proporção da parte que lhes coube na herança, e não até o limite individual do quinhão recebido.

HERANÇA – Esse é o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que julgou recurso especial que discutia execução de dívida ajuizada após a partilha. A execução dizia respeito a dívidas condominiais contraídas pelo autor da herança. O montante, acrescido de correção monetária e juros, ultrapassava R$ 87 mil. Como a penhora do imóvel não foi suficiente para quitar o débito, o condomínio moveu ação contra os herdeiros.

O juízo de primeira instância determinou o bloqueio das contas dos sucessores e rejeitou a impugnação à execução. Uma das herdeiras recorreu ao Tribunal de Justiça de São Paulo, que determinou que a execução se limitasse a 5,55% do valor da dívida, percentual correspondente ao quinhão recebido por ela.

PROPORCIONAL À HERANÇA – No recurso especial, o condomínio alegou que a decisão afrontou os artigos 1.792 e 1.997 do Código Civil e o artigo 597 do Código de Processo Civil, pois o percentual de 5,55% deveria corresponder ao valor da herança, e não ao valor da execução.

O relator, ministro Luis Felipe Salomão, negou provimento ao recurso. Segundo ele, “feita a partilha, cada herdeiro responde pelas dívidas (divisíveis) do falecido dentro das forças da herança e na proporção da parte que lhe coube, e não necessariamente no limite de seu quinhão hereditário”.

Segundo Salomão, não há solidariedade entre os herdeiros de dívidas divisíveis, por isso caberá ao credor executar os herdeiros observando a proporção da parte que coube a cada um.

O momento da troca de uma gestão condominial requer muita atenção por parte do novo síndico empossado e pelo ex-síndico. Dentre as várias responsabilidades do gestor está a transição de documentos e patrimônio físico de sua gestão, que deve ser protocolada junto ao novo síndico.

Aguarda patrimonial e entrega de documentos ao sucessor representam, além de uma obrigação do antigo síndico, a preservação da história administrativa, contábil e fiscal do condomínio, visando a continuidade da gestão.

TRANSPARÊNCIA – Dentre os documentos necessários para uma transição transparente o antigo gestor deve entregar principalmente o seguinte: Convenção do condomínio, regimento interno, plantas, chaves do prédio, apólice de seguro, pastas de prestações de contas, contratos com fornecedores, livros e relação de inventário patrimonial.

Como o síndico de acordo com o código civil responde pelos danos causados ao condomínio (com ou sem dolo) e, em tese, quando se assume uma responsabilidade de gerir administrativa e financeiramente bens de terceiros, por si só entende-se estar intrínseca toda legislação pertinente à função, sendo qualquer ato vedado por Lei cometido por imperícia, negligencia ou omissão, consequentemente  passivo de ressarcimento ou penalidade.

PREJUÍZO – Diante deste quadro de encargos inerentes a função do síndico, vislumbramos a retenção de documentos, caso recorrente nos condomínios. Tal atitude traz inúmeras repercussões em caso de retenção, pois além de prejudicar a continuidade da rotina do condomínio, pode gerar ainda danos financeiros pela falta de dados necessários, por exemplo, a elaboração de uma folha de pagamento ou até na geração de boletos e pagamentos de impostos.

Alguns síndicos se apegam tanto ao cargo que se sentem “donos” da documentação. Acreditam sinceramente que podem retê-las ou até não entregá-las simplesmente porque perderam uma eleição ou, ainda, porque o síndico eleito sempre foi seu crítico ou adversário no prédio e, em muitos casos, apenas por implicância.

CRIME – Acontece que muitos síndicos não sabem ou não mensuram o risco que correm nesta tomada de decisão, pois a simples retenção de quaisquer documentos ou pertences do condomínio já se caracteriza como crime de apropriação indébita prevista no código penal.

A inteligência do artigo 168 do CP, em verbis diz: “Apropriar-se de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção: Pena – reclusão, de um a quatro anos, e multa.”. Mais grave ainda se a retenção acontecer conforme cita o parágrafo 1º inciso II e III na qualidade de tutor, curador, síndico, liquidatário, inventariante, testamenteiro ou depositário judicial ou em razão de ofício, emprego ou profissão.

O motivo principal para que o sindico não retenha qualquer pertence ou documento do condomínio, reside na fundamentação jurídica de que aquilo pelo qual se apropria momentaneamente, não pertence a ele  – síndico – , mas sim ao condomínio, ou seja, a todos condôminos, sendo este o fato mais relevante que não justifica qualquer tipo de atitude que objetive a retenção patrimonial ou documental.

BUSCA E APREENSÃO – Ademais no âmbito civil pode ainda o novo síndico ajuizar ação de busca e apreensão de documentos, causando além de prejuízos financeiros ao retentor da documentação cobrar ainda todos os danos causados em virtude da pretensa retenção.

Em suma, o melhor e mais saudável caminho, é proporcionar uma transição tranquila e transparente deixando todas as diferenças de lado, primando pela continuidade da gestão de forma a não prejudicar a rotina financeira e administrativa do condomínio, com pensamento voltado sempre de que o patrimônio é de todos, e os eventuais prejuízos serão repartidos certamente na forma da Lei.

As unidades de edifícios restritamente residências não se prestam para que ali sejam instalados escritórios ou comércios para o exercício de qualquer atividade ou profissão

Afim de que se evitem perturbações ao sossego saúde e salubridade dos que ali coabitem, e ainda para que não ocorra o desvio de finalidade da edificação, cito os artigos 1.335, II e 1.336, IV do Código Civil: Art. 1.336. São deveres do condômino:IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utiÏlizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

HOME OFFICE – Porém, a proibição da instalação de uma empresa/comércio dentro de uma unidade residencial não pode ser confundida com o exercício profissional dentro de uma unidade residencial, caso contrário o “home office”, que é trabalhar dentro de casa, mesmo sem que ali se receba clientes, estaria desviando a finalidade da edificação, o que de fato não ocorre.

Entendo ainda que um ocupante de uma unidade pode receber eventualmente um cliente, por exemplo: um médico, um advogado que receba esporadicamente seus clientes, sem que isso desvie a finalidade da edificação, porém fica condicionando a não perturbar a rotina do prédio, não colocar em risco os demais moradores em função de aumento de tráfego de pessoas, não sobrecarregar o funcionamento do prédio. Ou seja, desde que a atividade profissional seja secundária a da moradia e não interfira na rotina condominial, deve ser tolerado.

Tratou o saudoso Biasi Ruigero em sua obra “Questões imobiliárias:” A residência há de ser a destinação principal. O morador pode, perfeitamente, ser pessoa que exerce qualquer tipo de trabalho cujo desempenho é compatível com a residência. Há pessoas que se dedicam a aulas particulares, dadas individualmente a alunos, em horários diferentes. Há médicos, advogados, indústrias, comerciantes e outros profissionais que, ocasionalmente, recebem visitas com a finalidade de tratar assuntos ligados aos seus ofícios.

Tais atividades são secundárias em relação à residência, que é atividade principal. A residência é a finalidade maior; a prática de alguma atratividade profissional é a finalidade menor.

A proibição de desvio de destinação tem, evidentemente, suas razões. Visa coibir um uso tão intensivo que exceda o limite normal em uma residência evitando que a afluência de pessoas chegue a conspirar contra a tranquilidade e a segurança dos demais ocupantes, a desvalorizar patrimonialmente as unidades e a aumentar as despesas com maior solicitação de serviços.”

SOSSEGO – O limite para o recebimento eventual de clientes deve ser a perturbação ao sossego, segurança e a interferência nociva na vida da comunidade. Caso seja verificada situação prejudicial ao convívio coletivo o síndico deve imediatamente coibi-la, inclusive com medida judicial caso necessário.

Assim, algo sem interferência ao dia a dia e com finalidade quase que doméstica, como no caso de aulas particulares, são toleráveis e não interferem na vida cotidiana.

Nos deparamos recentemente com um caso de um morador que, dentro de uma cozinha residencial, faz alimentos para fora. Assim, desde que isso não ocorra com a alteração da cozinha residencial para uma cozinha industrial, sem que onere os demais condôminos (como ocorreria no caso de necessidade de alteração do sistema de gás ou ainda caso o gás não seja individualizado), desde que não traga qualquer risco a segurança, não prejudique o sossego dos demais vizinhos, não sobrecarregue a portaria com entregas e retiradas, julgamos ser totalmente possível a manutenção da continuidade de produção de alimentos de forma amadora, dentro de um prédio residencial. Deve-se ainda prestar atenção para que a empresa não esteja estabelecida no local residencial. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO COMINATÓRIA. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. EXPLORAÇÃO DE ATIVIDADE COMERCIAL. USO NOCIVO DA PROPRIEDADE. VIOLAÇÃO À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. RECURSO NÃO PROVIDO. – A utilização de imóvel residencial para fins comerciais caracteriza uso nocivo da propriedade e porque há vedação expressa na convenção do condomínio.

(TJ-MG-AC: 10647110075437001 MG, Relator: José Flávio de Almeida, Data de Julgamento: 12/06/2013, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/06/2013)

Outra questão que merece atenção é para os condomínios que têm permitido que os condôminos utilizem os endereços de suas empresas no edifício, apenas para questões fiscais, tais como: recebimento de correspondências. Situação que deve ser tolerada somente mediante declaração assinada pelo pretendente de que não utilizará a unidade com finalidade comercial. Esses casos ocorrem por exemplo quando um morador quer abrir uma loja virtual, seja representante comercial, e precisa perante os órgãos públicos ter um endereço para abrir a empresa.

Você sabe qual é a finalidade de um fundo de reserva? Ainda não conhece isso? Pois saiba que ele existe para salvar o condomínio na hora do aperto, para bancar despesas imprevistas. Esse mecanismo é previsto e permitido por lei e autoriza o condomínio a recolher dinheiro dos seus contribuintes para poupar em um fundo especial.

Trata-se de uma poupança alimentada com recursos recolhidos entre os condôminos, afora a taxa condominial que banca as despesas ordinárias como água, energia, funcionários, manutenções.

Em geral, essa alíquota varia de 5% a 10% da taxa de condomínio e é a única forma de arrecadação extra a figurar nas convenções, as demais taxas extraordinárias (visando um reparo ou uma benfeitoria) devem passar pelo crivo da assembleia de moradores.

Outro tema relacionado a finanças o qual abordamos nesta edição do Jornal do Síndico é a proibição de acesso a áreas comuns do edifício para condôminos que não estão em dia com seus pagamentos.

Embora seja uma penalidade muito aplicada em condomínios brasileiros, vetar o uso de espaços como forma de desabonar inadimplentes é ilegal e o condomínio, na pessoa do síndico, pode responder judicialmente por constrangimento.

A cobrança aos inadimplentes deve ser feita na forma prevista em convenção, com aplicação de multas e juros e negativação do nome, jamais com atitudes que exponham a identidade da pessoa.

Sabemos que a inadimplência é o maior dos desafios do síndico, contudo ele não pode cometer excessos na tentativa de cobrar os devedores e coibir mais inadimplência. O combate a esse mal não dá legitimidade para o síndico expor a identidade dos maus pagadores.