De acordo com o artigo 653 do Código Civil, é legítima a representação por meio de procuração

Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato. Portanto, na ocasião de uma assembleia condominial, o proprietário pode usar essa ferramenta para designar um representante para executar as tarefas que, expressamente, lhe forem confiadas, como, por exemplo, eleger o síndico, opinar e aprovar assuntos relevantes para o condomínio.

A procuração é um recurso útil para o condomínio, é um facilitador para que as assembleias obtenham quórum participativo satisfatório. Entretanto, cada convenção pode estipular as suas regras para o uso da procuração. Há casos de condomínios que exigem assinatura reconhecida em cartório.

O inquilino também pode nomear um procurador para comparecer à assembleia e executar as funções que lhe são conferidas. Esse representante pode participar e votar nas decisões. Entretanto, a esse procurador, somente cabem os poderes de inquilino, o qual não decide, por exemplo, sobre despesas extraordinárias. O proprietário também pode nomear o inquilino como seu procurador.

Devem constar na procuração:

– O nome do procurador

– A finalidade da outorga e a designação dos poderes

– Data de validade ou especificação de período permanente (ex: representação em todas as assembleias do condomínio).

– Assinatura do mandatário

As brigas em condomínios podem ser evitadas com paciência , participação , responsabilidade  desde que , os condôminos cumpram os deveres e o respeito aos direitos de cada um .

Se os problemas que surgem nos condomínios não são resolvidos de forma justa , a convivência se transforma em tortura , e as discussões podem acabar nos tribunais e até em violência .

Devemos observar os direitos e deveres dos condôminos  , senão vejamos :

_Dispor da sua unidade e das áreas comuns, sem infringir as normas vigentes.

_Participar das reuniões do Condomínio . 

_Cumprir o regulamento interno, a convenção e a legislação vigente.

_Pagar o fundo de reserva e as despesas do Condomínio .

_Manter e conservar as áreas comuns, como hall social, salão de festas, garagens e piscina – respeitando os direitos dos moradores, funcionários e vizinhos – e reparar qualquer dano causado pelo ocupante do imóvel à sua unidade e às áreas comuns.

_Se locador, deve entregar ao inquilino uma cópia da convenção e do regulamento interno para que o ocupante do imóvel possa cumprir corretamente todas as regras.

 _O condômino não pode , realizar obras que comprometam a segurança ou alterem a fachada do condomínio.

_Usar a unidade de forma diferente do que foi definido para o prédio , como montar uma empresa ou fundar uma igreja em um prédio residencial.

_Prejudicar o sossego, a qualidade de vida e a segurança dos demais condôminos.

 _Preste atenção no BARULHO. Conheça as normas do condomínio e não faça barulho após o horário de silêncio. …

_O condômino que repetidamente tiver comportamento inadequado à convivência pode ser multado pela assembléia .

_Direitos e deveres dos condôminos. A lei define as responsabilidades de cada morador que vive em condomínio, mas bom senso e tolerância são fundamentais .

_Dentro de sua unidade, evite andar de com sapatos de salto alto, a não ser que seu apartamento seja todo acarpetado. Isso evitará a propagação do som no andar de baixo;

_Se fizer sua festinha de aniversário no apartamento, lembre-se sempre que o horário padrão de silêncio no condomínio começa às 22 horas;

_Evite sempre brigar ou falar alto, pois os vizinhos não precisam compartilhar de seu relacionamento íntimo;

_Caso a briga ou discussão seja no seu vizinho, interfone para a portaria e peça ao zelador ou ao síndico para falar com ele. Nunca se envolva diretamente;

_Em se tratando de animais que fazem barulho incomodando os vizinhos, procure informar educadamente ao dono, pois às vezes o mesmo fica fora o dia inteiro e nem imagina que seu pet incomoda tanto assim;

_Quando for fazer alguma modificação nos móveis, empurrando-os, ou for provocar algum outro incômodo, como uso de furadeiras, por exemplo, procure fazer em horários diurnos e, se possível, o mais rápido possível;

_Lembre-se que, atualmente, a maioria dos condomínios tem câmeras no interior dos elevadores. Por isso, aja sempre discretamente.

_Nunca abandone o carrinho de compras no elevador. Devolva sempre onde o pegou. Eles são de uso comum e devem estar sempre disponíveis em seu lugar determinado;

_No elevador é terminantemente proibido fumar. A lei anti-fumo também estabelece sua proibição em alguns lugares das áreas comuns. Por isso, preste atenção nas placas informativas;

_Animais de estimação devem sempre circular nos elevadores com focinheiras e no colo do dono. Se o animal for grande, procure sempre conduzi-lo com o elevador vazio;

_Ensine as crianças que elevadores não são brinquedos. Não deixe que apertem vários botões ou brinquem com o interfone interno e luzes;

 _A maioria dos tribunais entende que é permitida a presença de animais de estimação nas unidades dos condomínios. O animal deve ser pequeno, mantido com cuidado e zelo, e não pode provocar transtornos aos outros moradores.

 _O condomínio pode proibir o uso das áreas comuns para a recreação dos animais, mas só pode tirá-los dos apartamentos ou aplicar multas quando o animal ferir o direito dos moradores à saúde, higiene, sossego e segurança.

 _As áreas comuns não podem ser usadas como banheiro pelos animais e a responsabilidade pela limpeza é do dono do animal, mesmo que haja um faxineiro no prédio.

_É dever do síndico zelar pela segurança do condomínio, revisando periodicamente os equipamentos de incêndio, registros de água.

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Para reformar , contrate uma empresa que tenha registro nos órgãos regionais responsáveis . A empresa tem que possuir seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários .

CUIDADO ! ANTES DE FAZER OBRAS EM SEU APARTAMENTO .

O condômino  que , necessitar efetivar qualquer obra em seu apartamento  deverá notificar o síndico , requisitando  uma data agendada , com especificação de início e término da obra . Igualmente , deverá entregar uma série de documentos . Essa documentação precisa ser assinada pelo engenheiro ou arquiteto responsável pela obra juntamente com a ART  (Anotação de Responsabilidade Técnica ) . Juntos o síndico e condômino observarão as normas da NBR 16.280/04/14 , informando que , qualquer mudança dentro do edifício até  em áreas privadas ,pode causar graves  danos à estrutura do prédio . Isso pode comprometer a segurança e a integridade de todos  que , habitam e frequentam o local .

O síndico deverá , consultar a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno e  determinar os horários e dias em que é permitido  fazer barulho e   notificar aos  demais condôminos  da obra  que será realizada.    

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É  obrigação dos síndicos zelar pela manutenção do condomínio .

São três os tipos de obras  a serem executadas no condomínio :

Obras necessárias e urgentes : Busca impedir a deterioração  do condomínio . O síndico , tem que tomar uma medida de urgência , se os custos não forem altos , não é necessário pedir aprovação da assembleia. Portanto , é de fundamental importância o fundo de reserva no condomínio . Se o valor do gasto for elevado , precisa de ser aprovado em assembleia pela maioria dos presentes . 

Exemplos :  Reparos nas  redes elétricas ou hidráulica  , impermeabilização  da laje por causa de infiltrações ; instalação de tela de proteção  de emergência em áreas comuns , alteração no sistema de interfones , modernização dos elevadores , restauração dos jardins , reparos para melhor acessibilidade ; conserto dos interfones  e sistema de segurança ; retoque  na pintura ; conserto de pastilhas caindo .

Obras  úteis  :   Buscam  melhorar a qualidade de vida dos condôminos  e seus familiares . Precisa  ser aprovadas em assembleia pela maioria dos presentes .

Exemplos  :  Instalação de sistema de segurança ; individualização da água;  aumento do espaço para vagas de estacionamento ; instalação de muros e grades . 

Obras   voluptuárias : Obras para embelezamento do condomínio  e lazer dos moradores . Tem  que  ter aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia .

Exemplos : Colocação de pastilhas no prédio ; reformas em salão de festas   mudança no projeto de paisagismo ; estética e melhoramento do Condomínio ; compra de decoração em datas especiais ; construção de quadra e piscina .

A natureza da obrigação propter rem das dívidas condominiais pode justificar o redirecionamento de uma execução contra o condomínio para os proprietários das unidades, mesmo no caso de o imóvel ter sido adquirido em momento posterior à sentença que reconheceu o débito e ainda que se trate de bem de família.

Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de um condômino e manteve a penhora de seu imóvel como forma de assegurar o pagamento de uma dívida condominial, no limite de sua fração ideal. A sentença judicial havia obrigado o condomínio a indenizar uma pessoa que ficou inválida depois de ser atingida por um pedaço do revestimento da fachada que despencou devido à má conservação do prédio.

Inicialmente, houve penhora de 20% do valor das cotas condominiais, e após o condomínio suspender a retenção dos valores, o exequente pleiteou o redirecionamento contra os condôminos.

No STJ, um dos condôminos alegou que não poderia ser responsabilizado pela dívida, já que adquiriu o apartamento em momento posterior à sentença prolatada contra o condomínio, e sustentou que a penhora não poderia recair sobre sua propriedade por ser o único imóvel da família, protegido pela Lei 8.009/90.

Propter rem

Segundo o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, não é possível isentar o recorrente da obrigação com a alegação de que o imóvel foi adquirido em momento posterior à dívida. Ele explicou que a dívida condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, de quem detém os direitos sobre o imóvel.

“De fato, sobre o tema muitas vezes debatido pelas turmas de direito privado – legitimidade para responder por dívidas condominiais pretéritas, quando ocorre alteração da titularidade do imóvel –, há muito se consolidou, com apoio nos dispositivos do Código Civil, que se trata de obrigação propter rem, por isso responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino”, afirmou o ministro.

Bem de família Salomão rejeitou o argumento de que o imóvel não poderia ser penhorado por ser o único bem da família. Ele ressaltou que seria contraditório aplicar a regra de impenhorabilidade em situação na qual a natureza propter rem da dívida.

1.Se o síndico falecer, quem assume o cargo? 

Neste caso o Subsíndico assume as funções de síndico e precisa convocar Assembleia para eleger novo síndico no prazo previsto na Convenção Condominial. 

2. Em um condomínio recém-entregue quem comanda a administração antes da assembleia quem irá eleger o primeiro síndico? 

A eleição do síndico é o primeiro ato da instalação de um condomínio. Na assembleia de instalação é aprovada a primeira previsão orçamentária do condomínio e eleito o primeiro síndico. Sem estas condições não há condomínio instalado. A preparação desta assembleia é realizada pelo incorporador e a administradora indicada pelo incorporador, que é ratificada na assembleia de instalação. 

3. Todo síndico tem direito a isenção do pagamento da sua cota de condomínio?

A isenção não é regra, mas costuma ser estabelecida como forma de incentivo ao síndico, assim como a remuneração aprovada em alguns condomínios. Lembrando que a isenção é apenas sobre as despesas ordinárias. Para que o síndico seja isento de pagar o condomínio é preciso aprovação da assembleia de moradores ou determinação na Convenção do Condomínio. 

4. Por que condomínios residenciais, mesmo não sendo empresas, precisam ter CNPJ?

Um condomínio precisa cuidar de seu Departamento Pessoal: contratar e demitir funcionários, pagar e demonstrar o pagamento dos encargos etc. Apesar do condomínio não ter personalidade jurídica, ele possui obrigações de personalidade jurídica. Fora as questões relacionadas a Departamento Pessoal, o condomínio firma contratos de manutenção com fornecedores, faz o recolhimento de impostos como ISS, PIS/COFINS/CSLL, possui obrigações acessórias com DIRF, RAIS etc. Ou seja, o condomínio tem as obrigações legais bastante semelhante às empresas e precisa ter rígidos procedimentos de operação e controles para evitar a criação de passivos que podem comprometer inclusive o patrimônio do síndico e, em última instância, dos próprios condôminos. 

Dentre as normas que regem a vida em comum no condomínio, a multa é um instrumento de disciplinamento válido para ordenar as condutas dentro do espaço compartilhado e, assim, tornar a convivência em coletividade mais branda e viável. O uso desse artifício como penalidade para condôminos que infringirem regras é legal, está previsto no Código Civil, entretanto não pode ser usado aleatoriamente.

Em nome da razoabilidade e da justiça dos fatos, a aplicação de multas deve passar por uma prévia aprovação em assembleia. Isso existe para evitar atitudes antidemocráticas e até autoritárias por parte de síndicos que não usam da razão e bom senso para mediar os conflitos do condomínio.

CRIANÇA – Exemplo recente que ilustra essa situação se deu no Distrito Federal, onde o TJDFT por maioria, deu provimento a recurso de morador de prédio situado na cidade do Gama para afastar multa imposta pelo condomínio, baseada em barulho praticado por criança. O autor ingressou com ação contra o Condomínio Residencial dos Ed. Califórnia e Nova York, alegando perseguição pelo síndico, que lhe impôs multa de R$ 240,00 sob o argumento de que sua filha estava brincando em local proibido.

Entretanto, o autor afirmou que o prédio está em reforma e que o espaço de lazer das crianças encontra-se interditado, razão pela qual não há lugar onde as crianças possam brincar. Afirma que não conseguiu solução amigável com o síndico e, por entender abusiva a multa, requer que seja declarada a inexistência do débito.

A parte ré, por sua vez, sustenta que o autor recebeu diversas advertências, sendo, por fim, efetivamente notificado da multa contestada, por infringência ao Regimento Interno, em razão das inúmeras reclamações de moradores acerca do barulho produzido por sua filha. Afirmou-se que nas áreas comuns é terminantemente proibido “brincadeiras, correrias, gritarias ou aglomerados que perturbem a tranquilidade dos moradores” e, por isso, existe uma quadra poliesportiva destinada à recreação das crianças.

O condomínio réu narra que durante a interdição temporária da quadra, não há proibição de as crianças brincarem embaixo do prédio, desde que não haja excesso de barulho e, no caso, o síndico agiu no estrito cumprimento e regular do direito.

DECISÃO – Em um primeiro momento, o juiz titular do 1º Juizado Cível do Gama julgou improcedente a demanda, entendendo que não houve “ilicitude e nem excesso por parte do síndico, vez que sua conduta está amalgamada no regimento interno”.

No entanto, em sede recursal, os julgadores consideraram que: “embora a convenção e o regulamento do condomínio prevejam como atribuição do síndico a imposição de multa pelas infrações perpetradas por filhos de condôminos e moradores do edifício em detrimento das normas regulamentares, independente de manifestação assemblear (…), o art. 1.337 do Código Civil exige, para a imposição de multa, a deliberação de três quartos dos condôminos”.

Assim, acrescentando-se a isso o fato de que “o prédio estava em reforma e as crianças estava sem opção de local para exercer seu lídimo direito de brincar”, o Colegiado acolheu o recurso do autor para reformar a sentença e tornar nula a multa aplicada.

Condôminos podem ser representados por outras pessoas durante assembleias? Sim! A legislação brasileira garante esse direito. Contudo, há de observar cada uma das particularidades de cada Convenção condominial, a qual qualquer condômino pode ter acesso

As procurações podem ser usadas como instrumentos de representação para qualquer finalidade: aumento de taxa condominial, aprovação de contas e orçamentos, aprovação de obras e aquisições e também eleições. Sim, é possível votar em nome de uma outra pessoa. De acordo com o Código Civil, Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002, em seu artigo 654, “todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante”. O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

CONVENÇÃO – Fica a critério do terceiro – no caso, o condomínio – com quem o mandatário tratar, a possibilidade de exigir que a procuração traga a firma reconhecida. Além disso, o condomínio tem competência para fazer maiores ressalvas, entretanto, essas devem estar previstas oficialmente na Convenção e não podem ser exigências criadas ao sabor do gestor.

Dentre as condições próprias de cada condomínio, é comum que a convenção limite o número de procurações que uma mesma pessoa possa apresentar, por exemplo. Outro fato comum é a proibição de síndico, subsíndico ou membros do conselho consultivo do prédio poderem receber procurações de outrem. Às vezes, esse veto é estendido aos parentes de primeiro grau desses mesmos indivíduos. Isso é uma tentativa de coibir práticas coercitivas durante votações de eleição.

Em síntese, o uso da procuração em princípio é legal e abrangente a qualquer pessoa. Porém, faz-se necessário observar o que diz particularmente a Convenção de cada condomínio, uma vez que ela possui a prerrogativa de criar suas próprias condições para uso desse instrumento de representação.

CONTEÚDO – O que deve constar na procuração? Além das informações pessoais do outorgante e outorgado, o documento deve especificar claramente a finalidade para a qual foi escrito e a extensão dos poderes do portador: se ele pode votar em eleição, por exemplo.

Na hora de declarar presença, a assinatura na ata deve deixar claro quem participou da reunião: o procurador deve escrever na lista de presença o nome de quem está representando por procuração e o seu próprio. Por exemplo: “Maria Aparecida da Silva, por procuração de José Soares”.

Especialista alerta sobre importância do síndico na implantação do sistema a partir de julho

O e-Social já entrou em vigor em janeiro deste ano, mas os condomínios terão que se enquadrar nesse sistema a partir de julho. O e-Social é uma importante ferramenta de controle para que haja o cumprimento de todas as obrigações trabalhistas referentes não só aos funcionários registrados, mas às contratações de serviços de autônomos e ao pagamento das retenções das empresas terceirizadas, que evitará deficiências e também sonegação de impostos.

De acordo com Rosely Schwartz, especialista em gestão predial, e autora do livro “Revolucionando o Condomínio”, o síndico terá papel fundamental para acompanhar o cumprimento de todas as exigências no sistema, por ser o responsável legal pelas informações. “Os síndicos precisam estar atentos a todas as ações relacionadas aos funcionários e serviços de terceiros para que as informações sejam repassadas imediatamente para a empresa que o assessora, responsável pelo envio, tanto a administradora ou o contador. Para evitar consequências desgastantes, será necessária uma mudança de postura e rápida adaptação às novidades, além de forte entrosamento coma empresa administradora ou o escritório de contabilidade”, alerta.

TRANSPARÊNCIA – As novas regras afetam os condomínios que possuem funcionários, onde as rotinas trabalhistas como admissões, aviso e pagamento de férias, desligamentos, não poderão mais ser retroativas, como é usual nos dias de hoje. Para Rosely, as normas trarão maior transparência à gestão do condomínio e também maior tranquilidade para síndicos e moradores nos assuntos que envolvem os colaboradores, bem como nos demais serviços desenvolvidos no condomínio. Alerta ainda que, mesmo que não tenha funcionários ou não tenha contratado nenhum serviço durante o ano deverá informar ao sistema “Sem Movimento”.

O condomínio passa a ter que fazer um planejamento e as informações deverão ser enviadas em tempo real, por exemplo, no caso de uma admissão, os dados deverão ser encaminhados via sistema com os detalhes da contratação, dados pessoais e informações trabalhistas um dia antes de o funcionário iniciar o trabalho.

Outro ponto de mudança diz respeito ao cumprimento das normas de Medicina e Segurança do Trabalho, onde os laudos médicos e atestados obrigatórios deverão sempre estar dentro da validade e caso o condomínio não possua esses documentos deve entrar em contato com a administradora ou a contabilidade para buscar informações e providenciá-los antes mesmo de o e-Social entrar em vigor. “O novo sistema trará uma mudança cultural, um impacto nas relações trabalhistas feitas nos condomínios, mas só terá problemas quem ainda não está com a casa em ordem, ou seja, será necessário ajustar todas as relações trabalhistas para não haver problemas futuros com o sistema desta plataforma online”, conclui a especialista.

A vida em condomínio é baseada em regras de convivência que devem ser seguidas e fiscalizadas afim de que haja harmonia entre direitos e deveres de todos que fazem parte do coletivo

Imagine como seria possível a coexistência entre pessoas diferentes dividindo espaços comuns se não houvesse as regras para nortear as condutas e todos fizessem o que bem entendessem?

A convivência não seria viável nesses termos. No entanto, assim como qualquer ordenamento jurídico, a letra no papel nem sempre é garantia de que é o certo a fazer. Às vezes é preciso interpretar os fatos dentro dos contextos específicos em que eles se apresentam. E é sobre isso que iremos falar nesse texto: quando o bom senso pede que regras sejam quebradas.

O FATO – Para ilustrar esse debate, trazemos a história da funcionária pública Ana Tereza Baêta Camponizzi, 59 anos, a qual ganhou os noticiários por ter ganhado na Justiça o direito de ser ajudada pelos porteiros do seu prédio a descer uma rampa íngreme. Ana é cadeirante há 37 anos e mora sozinha em um residencial na cidade mineira de Juiz de Fora (MG) e precisa usar a rampa para sair da garagem e acessar os elevadores de seu prédio.

Com a alegação de que os porteiros não podem se ausentar de seus postos de trabalho e a questão da moradora era de “natureza íntima”, o condomínio aprovou em assembleia a proibição do auxílio, fato esse que levou Ana Camponizzi a recorrer à Justiça, onde ganhou em três instâncias o direito de ser indenizada em R$ 46 mil.

O condomínio também recebeu a ordem para instalar o mais rapidamente possível uma plataforma elevatória para que qualquer morador com alguma limitação possa ter acesso aos elevadores do prédio. A decisão da Justiça considerou que o condomínio “violou o princípio da dignidade da pessoa humana, um dos fundamentos da República”.

LEGITIMIDADE – O caso é um exemplo de quando a falta sensibilidade gera um conflito o qual é, desnecessariamente, levado à Justiça, o que não precisaria ser feito se houvesse bom senso. Inúmeras vezes ressaltamos a importância da atividade dos porteiros e vigilantes e como é fundamental que não sofram distrações durante o exercício do seu trabalho. Contudo, conforme já foi dito, cada situação deve ser analisada à luz de um contexto. E, assim, é possível se justificar que algumas regras sejam legitimamente violadas. O síndico, em seu papel de gestor do condomínio, deve ter a sensibilidade de julgar isso, abrindo apenas as concessões que merecem ser abertas, seja em relação à ajuda dos porteiros em algum momento ou qualquer outra situação que exija isso.