Altera a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e a Lei nº 13.019, de 31 de julho de 2014, para permitir a realização de reuniões e deliberações virtuais pelas organizações da sociedade civil, assim como pelos condomínios edilícios, e para possibilitar a sessão permanente das assembleias condominiais.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1º Esta Lei altera a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), para permitir a realização de assembleias e reuniões virtuais de condomínios edilícios, bem como para possibilitar a sessão permanente de condôminos, e a Lei nº 13.019, de 31 de julho de 2014, para permitir a realização de reuniões e deliberações virtuais de organizações da sociedade civil.
§ 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente:
I – sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;
II – fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;
III – seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;
IV – seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.
§ 2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.
§ 3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial.” (NR)
“Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que:
I – tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio;
II – sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.
§ 1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.
§ 2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle.
§ 3º Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral.
§ 4º A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato.
§ 5º Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade.
§ 6º Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes.”
“Art. 4º-A. Todas as reuniões, deliberações e votações das organizações da sociedade civil poderão ser feitas virtualmente, e o sistema de deliberação remota deverá garantir os direitos de voz e de voto a quem os teria em reunião ou assembleia presencial.”
Art. 4º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Brasília, 8 de março de 2022; 201º da Independência e 134º da República.
São características dos direitos de vizinhança , em primeiro lugar, a regular situações entre proprietários, estabelecendo, nesse sentido, limitações, restrições ao uso da propriedade, ou seja, trata-se aqui de deveres criados pela lei. Uma outra característica do direito de vizinhança é que nesse tema não se busca criar vantagens para os proprietários, para qualquer prédio, ao contrário, visa-se tão-somente a evitar prejuízos. Daí essas restrições serem denominadas pela doutrina restrições defensivas
Hoje em dia, já é quase pacífico que a propriedade tem ao lado do seu aspecto estrutural, formado por seus elementos econômico e jurídico (elemento econômico, ou interno, é a senhoria, a possibilidade de usar, fruir e dispor e o elemento jurídico, ou externo, é a possibilidade de repel ir as ingerências alheias) um aspecto funcional, por força de ditame constitucional, que deve permear os aspectos econômicos e jurídicos do instituto. O fenômeno da urbanização, do desenvolvimento das cidades, torna também mais e mais vasto o campo de incidência dos conflitos de vizinhança, sobretudo em edifícios de apartamentos, os condomínios regulamentados pela Lei 4.591/64 e pelo novo Código Civil. A esse propósito, aliás, o Código de 2002, em passagem que ainda não mereceu maior atenção da doutrina, erigiu como dever do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (artigo 1.336, IV).prejudicial ao sossego , salubridade e segurança dos possuidores , ou aos bons costumes
“Artigo 1.336
, do Código Civil
Brasileiro
São deveres do condômino
IV- dar às suas partes a
mesma destinação que tem a edificação , e não as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego , salubridade e segurança dos possuidores , ou aos bons
costumes.”
Costuma se dizer
que interferências sempre haverá; o simples
fato do convívio entre propriedades próximas já
é, por si só, um motivo de acirramento
de ânimos e, portanto, costuma-se até
definir a relação de vizinhança como uma
relação de confronto e não de
cooperação, onde a satisfação do interesse
de um proprietário implica restrições ao
interesse do proprietário vizinho. Então, se
interferências sempre haverá, o que resta é
distinguir quais são as consideradas
lícitas e que poderão ser
praticadas, daquelas que, ao contrário, não têm
esse caráter e devem ser sancionadas,
reprimidas pelo ordenamento jurídico.
De fato, o magistrado deverá perquirir a função social, o atendimento ao meio ambiente, a dignidade da pessoa humana, enfim todos os valores que são carreados pela Constituição, para que verifique se, naquele determinado caso, o exercício é nocivo, se provoca interferências, melhor dizendo, que devam ser coibidas.
Conforme é sabido, são inúmeros os problemas envolvendo as relações de
vizinhança em nosso País, o que poderia ser explicado, inclusive, por questões
culturais. Via de regra, vizinhos têm os mesmos direitos em relação à tutela
dos conhecidos três “s” do artigo 1.277 CC (saúde ou salubridade, segurança e
sossego).
A verdade é que a poluição sonora constitui grave infração
dos deveres de vizinhança, valendo a máxima de que “todos têm o direito de
fazer, ou não fazer, em sua casa o que bem entender, desde que não cause
nenhuma intranqüilidade ou dano ao seu vizinho”. Apelar para o bom-senso é
sempre a melhor saída.
Perturbar o sossego alheio (mediante gritaria, algazarra, abuso de instrumentos musicais, sinais acústicos, dentre outras situações) é crime, nos moldes do artigo 42 do Decreto-Lei Nº 3.688/41, passível de prisão simples, de 15 (quinze) dias a 3 (três) meses, ou multa.
A verdade é
que cada condômino tem o direito de usar e
fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas
conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às
normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas
comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos
ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
As
áreas comuns, como elevadores, halls, academias, saunas, quadras e salões de
festas, são locais que recebem muitos moradores e visitantes. Para evitar a transmissão
do coronavírus é indispensável ter atenção redobrada à limpeza geral do
condomínio com álcool ou produtos com hipoclorito de sódio.
Também
é indicado instalar dispensers com álcool em gel (acima de 70%) em áreas
estratégicas, como nas portarias e nos elevadores. Ainda sobre a limpeza,
cuidado com o manuseio do lixo, pois as fezes são transmissoras do vírus.
O
síndico tem papel essencial no que diz respeito ao combate ao coronavírus nos
condomínios. Neste momento, deve-se evitar ao máximo reunir os moradores em um
único local. Então, prefira não convocar reuniões e assembleias.
A
locação dos salões de festas e espaços gourmets também precisa ser previamente
interrompida.
Como
muitos noticiários estão relatando, estar munido de informações é muito
importante. Então, oriente e dê assistência aos funcionários do condomínio para
assegurar a saúde deles também, especialmente os que têm mais de 60 anos.
Já
os moradores, que passarão mais tempo em casa devido à pandemia do coronavírus,
também precisam estar alertas. É essencialmente importante evitar circular nas
áreas comuns do condomínio. Além disso, quem tem criança em casa deve ter
cuidado extra, pois elas são as maiores transmissoras do vírus.
Evite
ao máximo ter contato físico com idosos. E, claro, a higienização também é
indispensável. Lave bem as mãos com água e sabão sempre que chegar em casa.
Como as roupas conduzem o vírus, lave-as sempre que chegar da rua.
Os
serviços de delivery aumentam a rotatividade de pessoas nas portarias, por isso
devem ser evitados. Isso vale para o uso do transporte público em horário de
pico e transporte de aplicativo.
Todos
somos responsáveis pelo controle da pandemia. Caso esteja com suspeita de
coronavírus, informe à administração do condomínio e procure por ajuda médica
imediatamente. Respeito, responsabilidade e solidariedade devem ser a nossa
arma contra a pandemia do COVID-19.
A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), maior entidade representativa do segmento no Estado, bem como , as entidades responsáveis em Minas Gerais , estão orientando às administradoras na prevenção e contra o avanço do contágio do novo Coronavírus (Covid-19) em condomínios de todo o pais . O objetivo é conscientizar síndicos e condôminos sobre novos hábitos para quem compartilha espaços comuns, em caráter preventivo para assegurar o bem-estar da população.
Uma das principais recomendações é indicar às administradoras que orientem os
síndicos dos empreendimentos a adiar a convocação de assembleias ou reuniões
presenciais. A orientação atende aos alertas emitidos pela Organização Mundial
da Saúde (OMS), pelo Ministério e Secretarias de Saúde para cancelamento de
eventos com aglomerações de pessoas como medidas restritivas.
É importante
orientar aos síndicos e
Condôminos que já tem
decisão Judicial sobre
o Cancelamento de assembleias .
Liminar – Suspensão de assembleia
Em função da pandemia Coronavírus (Covid-19)
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SUZANO
3ª VARA CÍVEL
DECISÃO/OFÍCIO
Processo
nº: 1001971-33.2020.8.26.0606
Classe – Assunto Tutela
Cautelar Antecedente – Liminar
Requerente: Condominio
Residencial Jardim das Acácias
Requerido: Lilia Bomfim
dos Santos e outros
Juiz
de Direito: Dr. José Roberto Leme Alves de Oliveira
Vistos
Tendo em vista a
pandemia do coronavírus(Covid-19) e as determinações das autoridades sanitárias
no sentido de se evitar toda e qualquer aglomeração de pessoas, defiro
a liminar para suspender pelo prazo de trinta dias a assembléia geral
ordinária marcada para o dia 21/03/2020 às 09:30 horas (primeira
convocação) e 10:00 horas (segunda convocação) no Condomínio Residencial Jardim
das Acácias, localizado à Estrada Sue Haguihara, 300 – Bairro Caxangá –
Suzano/SP.
Servirá esta
decisão como ofício de cientificação dos requeridos acerca da liminar acima
deferida, cabendo ao patrono do autor a impressão e encaminhamento.
Caberá ainda ao
patrono, caso as medidas atualmente em vigor sejam prorrogadas, solicitar ao
juízo nova suspensão. Do contrário, a assembléia poderá ser realizada a partir
de 21/04/2020.
Deixo, por ora, de
notificar os requeridos para que apresentem resposta, tendo em vista a
suspensão dos prazos processuais por motivo da peste chinesa.
Intime-se.
Suzano, 20 de março
de 2020
Processo nº 1001971-33.2020.8.26.0606 – p. 1
A OAB /SP TAMBÉM
MANIFESTOU SOBRE O
CORONAVÍRUS
“Diante
do colapso ocasionado pela Covid-19, o
coronavírus, em âmbito mundial, os condomínios têm sido orientados por
gestores, advogados e especialistas da área médica para suspenderem as
assembleias com o fim de impedir qualquer tipo de aglomeração.
Se
caminharmos para um cenário igual ao da Europa e EUA, com a rápida propagação
do vírus, chegaremos a um momento em que as cidades começarão a ficar em
quarentena com restrição de circulação, sendo impossível a realização de
assembleias. Com a isso a vida condominial ficará prejudicada.
Diante
desta situação, que poderes têm os síndicos diante da urgência que a situação
comporta para suspenderem assembleias e utilização de áreas comuns?
Os
síndicos têm poderes executivos para que em situações extremas como a que
estamos vivendo, tomar medidas extremas, mesmo sem a realização de
assembleia.
Por
exemplo, o síndico teria poderes para interditar uma piscina com vazamento ou
sem condições de uso? O síndico teria poderes para interditar área comum em
função da queda de pastilhas? Sim, com o embasamento de que ao síndico
compete o poder e dever de diligenciar e fazer guarda das áreas comuns (Art.
1.348, V do Código Civil).
Neste
sentido, medidas como o fechamento de áreas de grande circulação, como a
restrição no uso dos elevadores, são muito mais do que diligências e guarda das
áreas comuns, são uma questão de saúde pública e proteção ao direito a vida
Art. 5º da Constituição Federal.
Cancelamento das assembleias e
mandato do síndico
O
término do mandato do síndico com certeza é um grande problema a ser superado,
uma vez que o condomínio sem comando fica à deriva. Logicamente que a orientação
técnica é que o condomínio eleja seu representante legal antes do término do
mandato, mas em casos extremos, como o atual, com a pandemia do Covid-19, a
situação pode temporariamente mudar.
É
necessário considerar a impossibilidade involuntária de eleição de novo
representante legal do condomínio. Neste caso, o antigo síndico continua no
mandato até a nova eleição. Certamente que pode haver prejuízo com esta medida,
tais como: a falta de legitimação para representar o condomínio em juízo ou perante
as instituições financeiras.
Neste
sentido, nas sempre precisas lições de J. Nascimento Franco: “ Quando termina o
prazo do mandato do ´sindico sem a eleição de outro, duas soluções podem
ocorrer para se evitar a acefalia do condomínio: o síndico continua até a
eleição no exercício da função, ou a transfere ao subsíndico, se existir, ou,
ainda, a qualquer outro membro do conselho Fiscal, que deverá convocar logo uma
Assembleia para eleger nova administração” (J. Nascimento Franco, 5ª
edição Editora Forense, 2009).
Nas
situações acima destacadas, os atos praticados necessariamente deverão ser
ratificados em assembleia a ser convocada o quanto antes.
Cabe
observar que, aplicando-se, por analogia, as regras do Condomínio Voluntário, o
Art. 1.324 do Código Civil, o condômino que administrar sem oposição dos outros
presume-se representante comum.
Conclusão
Com
o término de mandato, novo síndico, obviamente, deve ser eleito. Porém, a
situação do Covid-19 altera a realidade fática, a justificar que o mandato se
prorrogue até que seja possível e aconselhável convocar assembleia para tal
finalidade.
De
idêntica maneira, o síndico deve cumprir as decisões assembleares, as
determinações da Convenção, Regimento Interno e as leis, porém, diante da
situação peculiar, e em atendimento ao interesse coletivo, o síndico tem
poderes para desempenhar função executiva, para agir em nome da sua comunidade
e fechar áreas comuns de forma justificada ou de não realizar uma assembleia em
função do risco iminente e real de contaminação pela pandemia que assola o
mundo. ”
Rubens
Carmo Elias Filho – Advogado. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da
OAB/SP.
Rodrigo
Karpat – Advogado. Coordenador de Direito Condominial na Comissão de Direito
Imobiliário da OAB/SP.
Medicina elabora documento com orientações para limpeza de
edifícios residenciais (UFMG.)
O
Departamento de Medicina Preventiva e Social da Faculdade de Medicina da UFMG
elaborou uma nota técnica de diretrizes de contenção para edifícios
residenciais e comerciais, visando frear o crescimento da doença causada pelo
novo coronavírus, a Covid-19. O objetivo é também proteger as parcelas mais
vulneráveis da população, como pessoas com mais 65 anos de idade, com doenças
crônicas ou com baixa imunidade, gestantes, lactantes e crianças.
Entre
as orientações para as equipes de limpeza, constam o uso de equipamento de
proteção, como luvas, que devem ser higienizadas constantemente, e a concessão
de licença com direitos assegurados para funcionários gripados. O documento
também recomenda a presença de desinfetantes para as mãos, à base de álcool, em
áreas comuns, como banheiros e entradas de elevadores, além da higienização e
fechamento temporário dos salões de festas dos edifícios.
O
documento também aborda os sintomas comumente apresentados pelas pessoas com
Covid-19: febre acima de 37,8ºC, tosse, falta de ar e dores musculares. E ainda
traz orientações gerais de responsabilidade social no enfrentamento à pandemia,
como a importância de se ater a informações científicas, evitando o pânico e o
estigma gerados pelo compartilhamento de notícias falsas, e a recomendação de
se evitar aglomerações sociais, inclusive no uso dos elevadores.
Evidências científicas
As
orientações de limpeza e desinfecção de edifícios foram compiladas pelo
professor do Departamento e membro do comitê científico da Organização Mundial
da Saúde (OMS), Ulysses Panisset. O documento é embasado em evidências
científicas e recomendações de higiene e prevenção da Secretaria de Saúde de
Nova York, dos Estados Unidos, dos centros de controle de doenças dos Estados
Unidos e da China, da OMS e do Ministério da Saúde.
MEDIDAS IMPORTANTES
QUE DEVEMOS TOMAR NOS CONDOMÍNIOS
PARA EVITAR O CORONAVÍRUS
Áreas Comuns
Manter os ambientes das áreas comuns bem arejados com ventilação natural
(portas e janelas abertas).
Manter superfícies e objetos que são tocados com frequência desinfetados
(maçanetas, botões de elevadores, corrimãos das escadas e rampas).
Higienizar os brinquedos coletivos da área do playground.
Evitar elevadores lotados (a Organização Mundial da Saúde recomenda que
famílias circulem sozinhas pelos elevadores). Peça paciência aos moradores para
o uso consciente do elevador, mas com delicadeza e sem preconceitos.
Ao tossir ou espirrar, cobrir com o cotovelo ou com um lenço de papel a
boca e o nariz e, após, jogar o papel no lixo.
Caso esteja doente, evitar circular pelos corredores e áreas de comum
acesso.
Cuidado com o manuseio do lixo. As fezes são transmissoras do vírus.
Peça aos moradores que fechem bem os sacos e oriente a equipe de limpeza para o
uso obrigatório de luvas.
Abasteça os banheiros das áreas comuns com álcool em gel, sabonete e
papel toalha, mas recomende que os moradores evitem utilizar o local.
As garagens são, na maioria dos casos, fechadas e a circulação de
pessoas deve ser apenas em casos de real necessidade.
Montar um fluxo de atendimento às entregas, para que o contato corporal
na portaria entre porteiros, moradores e entregadores seja o menor possível e
que aconteça de forma organizada para evitar grande fluxo.
Atenção redobrada nas academias e salas de ginástica, áreas consideradas
críticas. Além da limpeza dos funcionários, os usuários devem higienizar os
aparelhos antes e depois do uso, e o condomínio deve disponibilizar álcool e
lenços de papel.
Para os síndicos
Não convocar novas reuniões e assembleias.
Evite, nesse momento, contratações emergenciais de serviços e pedidos de
pagamentos extras, buscando prever, no mínimo, três dias de antecedência para
pagamentos fora da rotina.
Evite a locação dos salões de festas, churrasqueiras, espaços gourmet,
entre outros.
Oriente e dê assistência aos funcionários do condomínio, especialmente
os com mais de 60 anos.
Alguns centros de imunização estão realizando vacinação contra a gripe
em condomínios, visando diminuir aglomerações nesse período e aumentar a cobertura
vacinal da população. Consulte as empresas e o interesse dos moradores.
Para os moradores
Evitem circular nas áreas comuns do condomínio.
Cuidado extra com as crianças, que são as maiores transmissoras do
vírus. Evitar o contato com idosos ao máximo.
Ao chegar em casa, lavar as mãos com água e sabão por, no mínimo 20
segundos.
Fazer o uso do álcool em gel com intervalos de, no máximo, duas horas.
Utilizar produtos de limpeza com cloro para higienização de superfícies
e pisos.
Limpar maçanetas das portas do apartamento com álcool sempre que alguém
chegar.
Evitar serviço delivery, que aumenta a rotatividade e fluxo de pessoas
nas portarias.
Ao chegar em casa da rua, tome banho e coloque a roupa para lavar com
água e sabão, pois as vestimentas conduzem o vírus para a casa. Pode
acrescentar uma tampinha de bactericida (tipo Lysoform) na máquina de lavar.
Evite transporte público no horário de pico.
No uso de táxi e transportes de aplicativo, higienize suas mãos após a
corrida com álcool em gel.
Os moradores que não puderem evitar viagens e circulação em aeroportos
devem redobrar as recomendações, evitando circular nas áreas comuns, ampliando
a higiene e evitando o contato com idosos por, no mínimo, sete dias.
Com as crianças em casa, será importante criar uma rotina de atividades
para que elas enfrentem esse período. Evite brincar em ambientes comuns
fechados. Caso saia de casa, opte por espaços abertos como parques e evite
shoppings, cinemas e espaços com grande circulação de pessoas.
Oriente as crianças, especialmente sobre a higienização e o contato com
idosos, mas sem pânico.
Pais poderão usar a criatividade envolvendo as crianças em tarefas
domésticas e didáticas para que elas permaneçam ativas mesmo dentro dos
apartamentos.
Estimule o contato com os avós através do uso do telefone, das mensagens
de texto, áudio e vídeos, assim eles não se sentirão sozinhos, mas continuarão
resguardados sem o contato corporal.
Todos são responsáveis pelo controle da pandemia. Se estiver doente,
informe a administração do condomínio e adote o pleno isolamento por, no
mínimo, 14 dias.
O Ministério da Saúde lançou um aplicativo gratuito que pode ser
acessado pelo iOS e Android nas plataformas – Coronavírus SUS. Baixe e
acompanhe dicas e triagem virtual (indicação se é necessária ou não a ida ao
hospital).
Cuidados com idosos e pessoas do grupo
de risco
As recomendações em relação aos cuidados com os idosos são de extrema
importância. O ideal é que eles permaneçam em isolamento por todo o período do
pico da pandemia no Brasil. Isso significa que os idosos (moradores acima de 60
anos) devem permanecer dentro da unidade, evitando ao máximo a circulação. Eles
não devem receber visitas, mas todos podem colaborar com o bem-estar dos
vizinhos.
Familiares devem fazer contato por telefone e evitar visitas,
especialmente das crianças.
Para que eles não precisem sair para supermercados e farmácias, os
familiares podem providenciar o abastecimento.
Porteiros, síndicos e vizinhos podem colaborar, providenciando maior
limpeza no hall dos apartamentos dos idosos, manter o contato através do
interfone para saber como estão se sentindo, e orientá-los. Assim, eles se
sentirão acolhidos e menos sozinhos.
No caso de entregas, a portaria, quando viável ou com autorização da
administração interna, pode auxiliar levando o pedido até o apartamento, mas
evitando o contato corporal com o idoso e tomando as providências de higiene
antes da aproximação.
Os cuidados devem ser extensivos aos moradores que apresentam problemas
de saúde como diabetes, problemas cardíacos, pacientes em tratamento de câncer,
pessoas com problemas respiratórios e hipertensão.
Manter o afastamento social é crucial, mas não se deve esquecer de
ofertar ajuda e manter o contato com os idosos através do telefone para evitar
quadros de depressão e mantê-los assistidos em outras necessidades e/ou
emergências.
Fonte : Pesquisa realizada nos grandes Jornais do
país –São Paulo e Minas Gerais , notícias
Jurídicas no Brasil .
Pessoas que podem participar da eleição de síndico
Conforme prescrito
no artigo 1.347 do Código Civil Brasileiro, o síndico poderá
ser condômino ou não, e cumprirá seu encargo por até 2 anos, podendo ser
restituído por quantas vezes for da vontade dos demais moradores.
O síndico é o administrador do condomínio. É o indivíduo escolhido para
defender e zelar pelo patrimônio físico, bem como manter o ambiente favorável a
boa convivência dos condôminos.
Por ter um papel tão importante, é preciso ser escolhido com cuidado.
– representar, ativa e passivamente, o condomínio,
praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses
comuns;
– dar imediato conhecimento à assembleia da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
– cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno
e as determinações da assembleia;
– diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e
zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
– elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a
cada ano;
– cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como
impor e cobrar as multas devidas;
– prestar contas à assembleia, anualmente e quando
exigidas;
– realizar o seguro da edificação.
B)
QUEM PODE SE CANDIDATAR A SÍNDICO?
Segundo
o Código Civil qualquer
pessoa maior, que seja capaz (não esteja preso nem possua problemas mentais,
por exemplo), morador do prédio ou não, pode se candidatar ao papel de síndico.
A eleição é vedada para residentes inadimplentes com as obrigações
condominiais.
C)
INQUILINO TAMBÉM PODE
CADIDATAR AO CARGO DE SÍNDICO ?
Sim.
O cargo pode ser exercido tanto pelo proprietário de uma unidade condominial
quanto pelo locatário. Se onde você mora existir uma cláusula na Convenção
Condominial determinando que somente proprietários possam ser síndicos, essa
cláusula não possui validade legal.
D)
OS CONDÔMINOS PODEM EXIGIR QUE O CANDIDATO A SÍNDICO SEJA “ FILHA LIMPA” ?
Para
que essa exigência seja feita aos candidatos é preciso alterar a Convenção
Condominial. No texto deve constar que candidatos ao cargo de síndico e/ou
administradores do condomínio não podem ter ações de condenação de pagamento em
valor perdidas, nem tampouco protestos movidos contra eles na defesa civil ou
criminal.
E)
DE QUANTO EM QUANTO TEMPO DEVERÁ SER TROCADO O SÍNDICO
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO ?
O
mandato do síndico é de até dois anos, segundo o artigo 1.347 do CC. Se
o condômino descobrir que o mandato do síndico está vencido, pode exigir que o
mesmo se abstenha de praticar qualquer ato administrativo, inclusive, o de
convocar assembleia, sob o risco de não ter qualquer valor jurídico. Neste
caso, o correto é procurar a administradora do condomínio e pedir a convocação
de assembleia por condôminos (art. 1.355 do CC).
F)
QUANTAS VEZES UM SÍNDICO PODE SER
REELEITO ?
O
síndico pode ser reeleito, isto é, renovar o mandato por quantas vezes for de
vontade dos demais condôminos.
G)
QUANDO ELEGEMOS OUTRA PESSOA PARA O CARGO, COMO DEVE SER FEITA A TRANSIÇÃO ?
A
sugestão é que pelo menos 60 dias antes de assumir o condomínio, o novo síndico
se reúna com o atual síndico e o Conselho Fiscal para conhecer a situação e
discutir como serão implantadas as melhorias propostas.
Dispõe sôbre o condomínio em
edificações e as incorporações imobiliárias.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o
CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
TÍTULO I
DO CONDOMÍNIO
Capítulo VI
Da Administração do Condomínio
Art. 22. Será eleito, na forma
prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá
exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1º Compete ao síndico:
a) representar ativa e
passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dêle, e praticar os atos de defesa
dos interêsses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou
pela Convenção;
b) exercer a administração
interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua
vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos
os moradores;
c) praticar os atos que lhe
atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas
na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a
Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as
deliberações da assembléia;
§ 2º As funções administrativas
podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira
responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.
§ 3º A Convenção poderá estipular
que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo
interessado.
§ 4º Ao síndico, que poderá ser
condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a
remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser
diferentemente.
§ 5º O síndico poderá ser
destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no
silêncio desta pelo voto de dois têrços dos condôminos, presentes, em
assembléia-geral especialmente convocada.
§ 6º A Convenção poderá prever a
eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato,
que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Art. 23. Será eleito, na forma
prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos,
com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o
Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos
problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas
atribuições específicas.
g) manter guardada
durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação
contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.”
Art 2º Esta Lei
entrará em vigor na data de sua publicação.
Art 3º Revogam-se as
disposições em contrário.
Brasília, 15 de julho
de 1977; 156º da Independência e 89º da República.
ERNESTO GEISEL Armando Falcão
Lei nº 10.406/2002 – Novo Código Civil e Condomínios
O Novo
código Civil é bastante extenso. A parte que trata do condomínio está nos
capítulos VI e VII, reproduzidos abaixo, na sua íntegra.
CAPÍTULO
VI – Do Condomínio Geral
SUBSEÇÃO
II
Da
Administração do Condomínio
Art.
1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum,
escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo
alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
Art.
1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se
representante comum.
Art.
1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1 o
As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2 o
Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento
de qualquer condômino, ouvidos os outros.
Da
Administração do Condomínio
Art.
1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser
condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o
qual poderá renovar-se.
Art.
1.348. Compete ao síndico:
I –
convocar a assembléia dos condôminos;
II –
representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora
dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III –
dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial
ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV –
cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da
assembléia;
V –
diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação
dos serviços que interessem aos possuidores;
VI –
elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII –
cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas
devidas;
VIII –
prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX –
realizar o seguro da edificação.
§ 1 o
Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de
representação.
§ 2 o O
síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia,
salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A
assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 o do artigo
antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o
síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio.
Art.
1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos
condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das
despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1 o
Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá
fazê-lo.
§ 2 o
Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer
condômino.
O síndico , além de cuidar do bem-estar da vida
dos moradores, ainda precisa lidar com a
parte de administração do condomínio. São diversas as responsabilidades do
síndico perante o condomínio, principalmente
com as obras .
Em muitos prédios de
condomínio, podemos verificar o estado de conservação – talvez
fosse melhor dizer “estado de deterioração” – de alguns edifícios, para
descobrir, sem muita dificuldade, que em nome da falsa economia, colocam em
risco a vida e a saúde dos que habitam e até de terceiros.
Observamos, alguns edifícios cujo revestimento externo demanda pintura , sendo
necessária esta manutenção para embelezar a construção e impermeabilizar a
fachada. Sendo que, os fabricantes das
tintas recomendam que a pintura seja refeita, com o fechamento de pequenas
fissuras, a cada período de três ou cinco anos.
Ocorre que, em nome da economia , essas construções passam anos além do prazo
sem que , a indispensável providência seja tomada.
Quando, enfim, se decide pela pintura, os gastos são muito maiores em razão do
avançado estado de deterioração da fachada.
Os síndicos também devem fazer a manutenção da troca de colunas de água,
caixilhos, fiação, impermeabilização de lajes , consertos e troca de telhados e
etc…
De qualquer forma, ainda que não haja
esse risco , é RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO , diligenciar e conservar as partes
comuns.
É de responsabilidade do
síndico, realizar ações em defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses
do condomínio e dos condôminos.
O item II e V do artigo 1.348, do Código Civil Brasileiro
indica que, o síndico é o representante
oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva…
Compete ao síndico:
[…] II – representar, ativa e
passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos
necessários à defesa dos interesses comuns;
V – diligenciar a conservação e
a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos
possuidores ;
Portanto , qualquer problema que acontecer com o
condomínio pode resultar na responsabilização do síndico. Caso o profissional
não cumpra seus deveres de forma adequada ou cause dano à administração do
condomínio, ele também poderá ter de responder civil e criminalmente.
O dever de conservação do edifício é imposto ao síndico pelo
novo Código Civil Brasileiro . O
síndico não pode ser negligente na manutenção do condomínio .
Não há mais escolha: “fazer
ou deixar de fazer”. A conservação é um dever do síndico que, se não for
respeitado, pode lhe impor responsabilidade civil em razão da omissão bem como
motivar a sua destituição nos termos do art. 1.349 do novo Código Civil, que
defere à maioria absoluta dos membros da assembleia a faculdade de destituir o
síndico que não cumprir seus deveres.
AINDA DE ACORDO COM A LEGISLAÇÃO
O parágrafo
1°, do art. 1.341, do novo Código
Civil, determina, em consonância com o
inciso V, do art. 1.348, que as obras
ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de
autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por
qualquer condômino.
OBSERVAÇÃO :
Depois, o
síndico irá marcar uma reunião ( assembleia ) para prestar contas , desta obra urgente e
necessária .
De acordo com, o Novo Código Civil arts. 1.348 ,
V e 1.349 : O síndico
deve conservar o edifício sob pena de omissão, responsabilidade civil e
destituição .
De acordo com , parágrafo 1º. Do
artigo 1.341 do Código Civil . Se a despesa com a conservação
for de pequena monta, não há, sequer, a necessidade de assembleia.
Ainda de acordo, com o parágrafo 2º. do artigo 1.341 , do Código Civil Brasileiro : Se a despesa com a
conservação for excessiva e a obra urgente, o síndico realiza de qualquer forma
e, ao depois, dá ciência à assembleia, não havendo necessidade de prévia
aprovação, como pode ocorrer, por exemplo, com o rompimento da coluna de água .
Também , de acordo
com parágrafo 3º. do artigo 1.341 do novo Código Civil : Se a despesa com a
conservação for excessiva e a obra não for urgente , o síndico providencia
orçamentos e os submete à assembleia que apenas decidirá de que forma será
feita a conservação e qual dos orçamentos será aprovado, jamais se a obra – que
é um dever seu – será ou não realizada. A assembleia não pode mais decidir pela
não realização da despesa que for destinada a conservar o edifício. Poderá,
apenas, decidir como será feita a conservação.
oA
inadimplência é algo que traz muita dor de cabeça para o EDIFÍCIO , condôminos e síndicos, isso porque administrar um
condomínio e mantê-lo com as contas em dia não é tarefa fácil. Muitos síndicos
e moradores optam por contratar uma empresa garantidora de receita,
solucionando diversos problemas e evitando que importantes investimentos dentro
do condomínio sejam adiados ou cancelados.
A
garantia de receita proporciona muitas vantagens e segurança, realizando a
prestação de contas da receita integral do condomínio após três dias úteis do
vencimento. Ainda que os moradores não tenham efetuado o pagamento de suas
taxas, a garantidora responsabiliza-se pela quantia e pela cobrança das
alíquotas atrasadas, impedindo que valores extras recaiam sobre condôminos
adimplentes (pontuais pagadores).
Assim,
o CONDOMÍNIO volta a ter um valor
fixo e garantido para a administração do empreendimento, podendo cumprir com o
planejamento de obras e a previsão orçamentária de forma segura, além de prezar
pelo bem-estar dos moradores.
Negociação facilitada com
moradores inadimplentes
Com
o intuito de pôr fim aos transtornos internos, em decorrência da inadimplência,
a empresa garantidora assume a responsabilidade de negociar com os moradores
inadimplentes. Muitas vezes, dá a possibilidade de parcelamento dos débitos e
evita situações embaraçosas entre síndicos e devedores.
Impressão, registro e
compensação de boletos
A
garantidora emiti todos os meses os
boletos para pagamento da taxa de condomínio e envia aos condôminos através de
e-mail . Preocupa também , em emitir a
segunda via do boleto quando solicitado pelo condômino.
Serviço de cobrança
extrajudicial
A
TÔRRES MAGALHÃES CONDOMÍNIOS , oferece uma assessoria jurídica e tem
advogados capacitados para realizar a
cobrança extrajudicial, facilitando o trabalho da gestão e tirando mais um peso
do condomínio. Advogados especialistas em direito imobiliário , tornando o
processo de negociação da inadimplência ainda mais eficaz.
Quer minimizar o impacto da
inadimplência no seu condomínio?
Com
os serviços de garantia de receita para
condomínios oferecido pela TÔRRES
MAGALHÃES CONDOMÍNIOS , síndicos, síndicos profissionais e moradores tem
certeza de receita para 100% das unidades condominiais.
O
síndico pode planejar uma obra no condomínio e
terá a certeza do pagamento aos
profissionais ou a empresa contratada ,
nos dias aprazados .
É muito importante para quem mora em
um CONDOMÍNIO, a boa convivência e a
cidadania . Afinal, são diversas famílias convivendo juntas e dividindo os
mesmos espaços.
COMO CONVIVER BEM?
Já ouviu aquele ditado que diz que “a
sua liberdade vai até onde começa a do outro”? Pois então, essa é uma regra de
ouro para a convivência.
Portanto, praticar a empatia (se
colocar no lugar do outro) é a melhor maneira de ter uma boa convivência com
seus vizinhos. Antes de realizar uma ação que possa afetar outra pessoa, pense
como você reagiria se tal feito fosse com você.
REGRAS DE CONVIVÊNCIA
DENTRO DOS APARTAMENTOS:
-Respeite os
horários de silêncio estabelecidos pelo condomínio. Música alta, furadeira,
máquina de lavar só entre as 10h e as 22h.
-Evite falar ou
brigar em volume alto. Os vizinhos não precisam saber os detalhes da sua vida
íntima.
-Quando fizer
festa em casa, não é necessário convidar os vizinhos, mas é preciso respeitar o
horário de silêncio, que começa às 22h.
-Na hora de empurrar
móveis e fazer outros barulhos que podem incomodar o vizinho de baixo ou de
cima, tenha bom senso: faça isso em horários razoáveis para evitar acordar o
seu vizinho, por exemplo.
-Evite andar de salto
alto dentro de casa para não incomodar o vizinho de baixo , a não ser que ela
seja toda acarpetada. Só assim o som será abafado no andar de baixo.
-Quando o
animal de estimação do seu vizinho estiver fazendo muito barulho,
primeiramente, converse com o dono. Muitas vezes, o proprietário do cão ou gato
passa o dia inteiro fora de casa e nem sabe que o animalzinho está causando
transtorno.
-Caso o seu
vizinho esteja brigando e se excedendo em casa, interfone para a portaria e
peça para que o síndico ou zelador converse com ele.
NO ELEVADOR:
-No elevador, é
terminantemente proibido fumar. Além disso, com a lei anti-fumo que vigora em
alguns Estados brasileiros, também fica proibido fumar em algumas áreas comuns
do prédio que tenham toldos, por exemplo.
-Cachorros devem
sempre circular por áreas comuns, inclusive o elevador, com coleira, focinheira
e no colo do dono. Caso o seu cão tenha porte grande, espere o elevador ficar
vazio para descer com o seu pet.
-Circular sem camisa,
em roupas de banho ou em pijamas pelo prédio é deselegante e pode causar
desconforto entre os vizinhos.
-Tenha bons
modos mesmo que esteja sozinho. Lembre-se que a maioria dos prédios, atualmente,
têm câmeras de segurança.
-Carrinhos de
supermercados são de uso comum e, por isso, devem ser devolvidos no local
correto para que todos possam encontrá-lo e utilizá-lo também.
-Suba com o
carrinho de supermercados e com sacolas de compras pelo elevador de serviço.
Assim, você evita desconforto no caso de visitantes que queiram utilizar o
elevador social.
-Elevador não é
brinquedo: é preciso ensinar as crianças a não apertarem diversos botões, pois
podem danificar o elevador, prejudica o dia a dia das pessoas e pode até causar
acidentes.
NA CHURRASQUEIRA OU NO SALÃO DE FESTAS:
– Cada espaço tem um
limite de pessoas para garantir a segurança e o sucesso da festa. Pergunte ao
síndico ou zelador quantos convidados a festa pode ter antes de sair convidando
os amigos.
– Se possível,
deixe uma lista de convidados na portaria para evitar penetras e garantir a
segurança.
– Em uma festa,
convida-se quem tem afinidade com você: parentes e amigos são muito bem vindos.
Não é necessário convidar seus vizinhos, a não ser que eles sejam seus amigos.
– Toda festa
precisa de música, mas dentro de um volume razoável, que não incomode os
vizinhos. O som pode ficar ligado até às 22h.
– Após a festa,
deixe o local limpo ou acerte com o condomínio uma taxa de limpeza, para que um
profissional deixe o local organizado e limpo.
NA PISCINA OU NA SAUNA:
– Evite utilizar
bronzeadores se for entrar na piscina. Esses produtos soltam gordura e acabam
sujando a água. Além disso, ninguém é obrigado a usar bronzeador por tabela.
– Evite correr
em volta da piscina, assim como dar saltos que molhem as pessoas que estão
fora.
– Boa parte dos
condomínios não permite levar aparelhos de som, pois se trata de um espaço
comum. Verifique.
– Também atente
para o consumo de comidas e bebidas na área da piscina. Eles devem ser
consumidos fora da piscina para evitar contaminar a água. Prefira alimentos que
não fazem sujeira e utilize copos e pratos de plásticos para evitar cortes e
acidentes com vidro.
– Alguns
prédios exigem exames médicos para que condôminos e visitantes utilizem a
piscina. Na dúvida, consulte o síndico ou o regulamento interno do seu prédio.
– Animais não
devem ser trazidos para a área, pois podem contaminar a água e até mesmo causar
acidentes.
JUSTIÇA DETERMINA RETIRADA DO CONDOMÍNIO DE MORADOR / PROPRIETÁRIO DE APARTAMENTO POR CONDUTA ANTISSOCIAL / REMOÇÃO FORÇADA
A juíza de Direito
da 19ª vara Cível de SP, determinou a retirada de morador antissocial de
condomínio no prazo de 60 dias, sob pena de remoção forçada.
A
ação foi ajuizada pelo condomínio, tendo em vista as inúmeras e graves condutas
antissociais praticadas pelo condômino ao longo dos anos, que tornaram
insuportável a convivência com os demais moradores. De acordo com o relatório,
a aplicação de multas, que já atingiram o limite de 10 vezes o valor da
contribuição, não foi suficiente para inibir o comportamento.
Em reunião do condomínio sobre a
exclusão do morador, 48 de 54 presentes concordaram com a sua remoção, tendo em
vista os relatos de que promove festas de madrugada, com gritarias, música alta
e algazarras; intimida moradores e funcionários do prédio, ameaçando-os de
agressões físicas e de morte; profere palavras de baixo calão, como
“racista, filha da puta, otário, homofóbico, síndico de merda, sapatão,
lésbica, vagabunda”, dentre outras; e ainda faz mau uso das áreas de lazer
do edifício, com convidados em excesso.
Inviável
a convivência
A juíza concluiu como comprovada a
conduta antissocial, por todas as desavenças com os demais moradores, pelo
ambiente de temor criado no prédio, e pelas ameaças proferidas pelo réu.
“Inviável a vida em condomínio, os acontecimentos que justifiquem a
sua exclusão não são pontuais, mas frequentes, colocando em risco a convivência
com os demais moradores.”
Conforme a magistrada, ainda que
não haja previsão legal quanto à possibilidade de exclusão de condômino, pelo
fato de o CC limitar-se à aplicação de multa, em seu artigo 1.337, a
jurisprudência e a doutrina entendem pelo seu cabimento, como medida
excepcional e extrema.
“Entre o cotejo do direito de propriedade em sua inteireza do réu e
o dos demais condôminos, deve-se escolher o da maioria. Segundo a prova
colhida, denota-se que o exercício amplo do direito de propriedade dos
condôminos tem sido vedado ou restringido por atitudes perpetradas pelo réu.”
A julgadora acolheu o pedido
subsidiário formulado pelo condomínio, qual seja, a mantença do direito de
propriedade do réu, mas retirando-lhe apenas o direito dele próprio de usar a
coisa.
Esse é um dos primeiros casos de
exclusão de condômino do convívio social em razão de condutas antissociais
comprovadamente praticadas.
Processo: 1065584-32.2016.8.26.0100–
19ª. Vara Cível – foro Central Cível São
Paulo – Área Cível – Procedimento Comum Cível
O período de férias escolares é um dos que exigem mais cuidado por parte do síndico , em julho é a hora de flexibilizar as regras dos condomínios. As crianças passam a maior parte do tempo nas áreas de lazer e , por isso , é essencial proporcionar um ambiente seguro para as brincadeiras dos pequenos .
“A
palavra-chave é tolerância. As crianças estão em casa, ficam até mais tarde nos espaços comuns. É
preciso compreender que é hora de mudar um pouco”,
A
melhor forma é a conversa , com bom senso , as crianças devem
ser chamadas para o diálogo. “O
síndico chama, avisa que a regra diz barulho até as 22h, mas que no mês de
férias vai ser até meia-noite. E que se houver abuso, vai voltar como era e o
pai vai ser multado”, exemplifica.
O
síndico, pode tomar algumas medidas práticas e de forma simples e tranquila dialogar com os pais e crianças :
O
síndico , deve orientar os pais sobre os perigos que as crianças correm ao brincar sem supervisão , afinal ,
podem acontecer acidentes nas escadas ,
podendo acabar em fraturas ou ainda
machucados mais graves . Alertar também aos pais , sobre o perigo que janelas sem proteção representam , tanto para as
crianças , como para os animais .
Outra
, atitude que o síndico deve tomar para evitar acidentes é
extremamente importante , identificar as áreas em que as crianças não
devem circular dificultando ao máximo
o acesso . Evitar a circulação de
crianças sozinhas sem a companhia de um adulto
, nas lixeiras , garagens , elevadores , escadas , áreas de
máquinas e piscinas .
Oriente
zeladores , porteiros , pais e auxiliares da limpeza para que , se virem uma
crianças desacompanhada , liguem para os
responsáveis . quanto mais pessoas estiverem cientes das normas , mais seguras
as crianças estarão !
Nos
condomínios menores tudo é mais simples
que naqueles gigantes, que parecem condomínios-clube. Cuidado , para não
flexibilizar o que coloca o coletivo em risco. “Pode trazer um amigo para
a piscina, dois, mas não dez.”
Dentro
do apartamento também há regras . “Normalmente, das 8h às 22h é o
tradicional, nas férias vale até meia-noite. Mas é preciso ter uma regra de
silêncio absoluto sim.” “Tem gente grande que é muito intolerante
, não tem jeito. Ele sabe que vai se mudar para um lugar com centenas de
crianças, reclama se alguém usa a churrasqueira, reclama de tudo. E esse,
paciência, ele vai sofrer” .
Brinquedos
velhos e mal cuidados podem representar um grande risco para as crianças , por
isso , é importante cuidar da manutenção e eventuais substituições destes
brinquedos .
IMPORTANTE
O
síndico deve lembrar que , pode ser
responsabilizado por acidentes ocorridos dentro das áreas comuns dos
condomínios , então não se descuide !
Nas assembleias é possível estabelecer horários
para o uso e idade ideal para cada brinquedo . Os funcionários tem que ficar
atentos verificando diariamente os brinquedos devendo também
anotar estas inspeções.
Síndico invista nas câmeras de segurança ela é o
aliado para quaisquer reclamações futura !
As crianças podem ser ótimas aliadas para o tema
SEGURANÇA , o síndico pode transformar o cuidado em brincadeira . Marque uma
reunião informal com as crianças do
condomínio promova um diálogo aberto ,
ouça os pequenos , conscientize dos perigos
no condomínio peça sugestões e assim garanta a
tranquilidade das férias .
O desabamento edifícios esta comum no Brasil pois os síndicos não estão prestando atenção na Legislação e deixando os condôminos fazer a derrubada de paredes de sustentação de concreto armado, durante reformas internas .
Após estas tragédias e desmoronamentos, os condomínios começaram a
exigir projetos das reformas nas unidades.
Ocorre que o síndico tem que ter todo o cuidado , exigir projetos da
construção , acompanhamento de um engenheiro e avaliação da fiscalização da Prefeitura .
É normal
o proprietário ao comprar um apartamento fazer uma reforma geral .
Entretanto , conforme
a nova regulamentação do condomínio, a autorização para reformas estruturais ou
decorativas, bem como fechamento de sacada e instalação de cortinas na varanda,
exigirá a apresentação do nome do responsável técnico pela obra; previsão de
início e término; descrição dos serviços; e entrega de documentos, entre eles a
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). A intervenção na sacada deverá
atender ainda ao padrão estabelecido pelo condomínio, não apenas estético, como
também de instalação, evitando riscos à segurança. E o condômino deverá se
comprometer a seguir o Manual do Proprietário, caso contrário, será notificado
e multado. Esta , exigência da autorização está prevista na Convenção.
DÚVIDAS PRINCIPAIS
A responsabilidades
do síndico esta prevista no artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro , primeira
“ diligenciar a conservação das partes comuns ”
Ao adquirir o apartamento da Incorporadora ,o condômino deverá receber o Manual do Proprietário , contendo um escopo
detalhado quanto aos prazos e itens de
manutenção preventiva . O manual pode levar à perda da garantia , além dos riscos
estruturais . O inciso II do artigo 1.336 do Código Civil estabelece ainda como
dever do condômino “ não realizar obras
que comprometam a segurança da edificação ”. Compete ao síndico promover
vistorias constantes nas unidades exclusivas como medida de segurança .
Se , ocorrer uma obra, sem que o condômino
entregue para o síndico os documentos necessários poderá fazer o “embargo
administrativo ” , ou seja notificar e
aplicar multas. Mediante a continuidade de uma obra não autorizada , poderá
recorrerão Judiciário para tal fim.
