Quando termina a responsabilidade da construtora em pagar as taxas condominiais, e elas passam a ser pagas pelo promitente comprador? Para a maioria dos órgãos jurídicos, o contrato de promessa e venda não é suficiente para que a construtora se exima deste compromisso

A final! O promitente comprador é ou não responsável pelo pagamento das despesas de condomínio? E se for, a partir de que data? O fato é recorrente nas vendas de construtoras e incorporadoras para adquirentes de unidades autônomas. A questão da legitimidade passiva nas ações de cobrança de cotas condominiais tem sido enfrentada com frequência crescente nos tribunais. O tema já foi objeto de discussão no VI ENAI – Encontro Nacional dos Advogados do mercado imobiliário – que teve como destaque a posição do Superior Tribunal de Justiça, por ser a última palavra no assunto.

Aprimorando posição anterior do STJ, no sentido de ser o promitente comprador responsável pelas despesas do condomínio, decisão da terceira turma do STJ (recurso especial n. 238.099, originário de São Paulo), deixa bem claro que não basta a existência de contrato de compromisso de compra e venda, registrado ou não. É preciso que o promitente comprador tenha efetivamente tomado posse do imóvel, com conhecimento da comunidade condominial.

Extrai-se da ementa do acórdão, nas palavras do ministro Waldemar Zveiter, relator: “Somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se conhece legitimidade passiva do promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda”.

RELEVÂNCIA DA POSSE – O contrato de promessa de compra e venda, antes, estipulava que o comprador da unidade fica responsável pelas despesas de condomínio a partir do momento em que for comunicado de que as chaves encontravam-se em sua disposição. Porém, não ficou bem esclarecido na instrução do processo em que época, efetivamente, o promitente comprador tomaria posse no imóvel, tal detalhe não foi considerado pela Décima Segunda Câmara Cível do Segundo Tribunal de Alçada de São Paulo, que julgou procedente a ação de cobrança contra a construtora, por entender que a ação de cobrança de despesas condominiais deve ser proposta contra quem conste como titular no registro de imóveis, do direito real da unidade condominial. Não foi esse o entendimento da Terceira Turma do STJ.

Fundamentando sua decisão, o ministro Waldemar Zveiter lembra que, embora a jurisprudência do STJ tenha afirmado que a cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomí- nio, sendo irrelevante o fato de a escritura de compra e venda não estar inscrita no cartório de imóveis, tal posição não dispensa a posse do comprador do imóvel. Assim aconteceu em julgamentos relatados pelo ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (Resp. 1388339/MG), e que ele faz referência ao promitente comprador “investido na posse do imóvel” e pelo ministro César Rocha (Resp. 212799/SP), que somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece a legitimidade passiva ao promitente comprador. Em suma, o comprador sem contrato registrado só assume o débito do condomínio a partir de sua posse efetiva na unidade condominial.