Condôminos inadimplentes não podem ser constrangidos ou impedidos de utilizar equipamentos coletivos
Avida em condomínio, assim como a vida em sociedade, exige regras para nortear a conduta dos seus entes objetivando o equilíbrio entre as partes. A convivência entre pessoas distintas nem sempre é fácil e a convenção do condomínio concentra o conjunto de normas que regem o todo, existindo justamente para discriminar quais são as obrigações e os direitos tanto do síndico quanto dos moradores.
Cada infração às regras pressupõe uma penalidade, como forma de tentar coibir falhas e evitar prejuízos ao patrimônio coletivo. A inadimplência é um dos problemas mais sérios enfrentados pelo síndico de condomínio e para essa infração cabe a aplicação de multa. Quaisquer outras penalidades que não sejam pecuniárias, ou seja, financeiras é considerada ilegal.
NA LEI – O condomínio não pode ignorar os meios expressamente previstos em lei para cobrança de dívida condominial. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considera que o Código Civil (CC) é taxativo quando estabelece sanções pecuniárias para o caso de inadimplemento de despesas condominiais. Dessa forma, qualquer tipo de constrangimento ao devedor pode fazer com que o condomínio seja responsabilizado criminalmente.
A advogada Larissa Mendes exemplifica sanções ilegais: “Alguns síndicos expõem os nomes dos condôminos inadimplentes em listas afixadas em áreas comuns do prédio ou mesmo na internet por meio de e-mails públicos e redes sociais. Também há casos de condomínios onde os devedores são banidos das áreas de lazer e impedidos de utilizar equipamentos coletivos porque estão em falta com as taxas. Tudo isso é absolutamente ilegal e o morador lesado pode entrar com ação contra o condomínio”, esclarece.
DIGNIDADE HUMANA – Larissa adverte que tais constrangimentos vão de encontro ao princípio de defesa da dignidade humana que rege toda a legislação brasileira e, ainda que o regimento interno do prédio preveja tais penalidades abusivas ou as mesmas sejam aprovadas em assembleia, proibir o uso de áreas comuns ou expor o devedor é ilegal, uma vez que a norma interna do condomínio não pode se sobrepor a uma lei nacional.
Esse posicionamento foi adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), recentemente, ao julgar recurso especial de condomínio residencial que teria impedido moradora e familiares de frequentar o clube do condomínio, com base em previsão regimental. Para os ministros, o direito do condômino ao uso das partes comuns não decorre da situação de adimplência das cotas condominiais, mas, sim, do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.
