QUESTÕES IMPORTANTES SOBRE ELEIÇÃO DE SÍNDICO
Pessoas que podem participar da eleição de síndico
Conforme prescrito no artigo 1.347 do Código Civil Brasileiro, o síndico poderá ser condômino ou não, e cumprirá seu encargo por até 2 anos, podendo ser restituído por quantas vezes for da vontade dos demais moradores.
O síndico é o administrador do condomínio. É o indivíduo escolhido para defender e zelar pelo patrimônio físico, bem como manter o ambiente favorável a boa convivência dos condôminos.
Por ter um papel tão importante, é preciso ser escolhido com cuidado.
A) QUAL É AS ATRIBUIÇÕES DE UM SÍNDICO?
De acordo com o artigo 1.348 do Código Civil (CC), compete ao síndico:
– convocar a assembleia dos condôminos;
– representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
– dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
– cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
– diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
– elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
– cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
– prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
– realizar o seguro da edificação.
B) QUEM PODE SE CANDIDATAR A SÍNDICO?
Segundo o Código Civil qualquer pessoa maior, que seja capaz (não esteja preso nem possua problemas mentais, por exemplo), morador do prédio ou não, pode se candidatar ao papel de síndico. A eleição é vedada para residentes inadimplentes com as obrigações condominiais.
C) INQUILINO TAMBÉM PODE CADIDATAR AO CARGO DE SÍNDICO ?
Sim. O cargo pode ser exercido tanto pelo proprietário de uma unidade condominial quanto pelo locatário. Se onde você mora existir uma cláusula na Convenção Condominial determinando que somente proprietários possam ser síndicos, essa cláusula não possui validade legal.
D) OS CONDÔMINOS PODEM EXIGIR QUE O CANDIDATO A SÍNDICO SEJA “ FILHA LIMPA” ?
Para que essa exigência seja feita aos candidatos é preciso alterar a Convenção Condominial. No texto deve constar que candidatos ao cargo de síndico e/ou administradores do condomínio não podem ter ações de condenação de pagamento em valor perdidas, nem tampouco protestos movidos contra eles na defesa civil ou criminal.
E) DE QUANTO EM QUANTO TEMPO DEVERÁ SER TROCADO O SÍNDICO DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO ?
O mandato do síndico é de até dois anos, segundo o artigo 1.347 do CC. Se o condômino descobrir que o mandato do síndico está vencido, pode exigir que o mesmo se abstenha de praticar qualquer ato administrativo, inclusive, o de convocar assembleia, sob o risco de não ter qualquer valor jurídico. Neste caso, o correto é procurar a administradora do condomínio e pedir a convocação de assembleia por condôminos (art. 1.355 do CC).
F) QUANTAS VEZES UM SÍNDICO PODE SER REELEITO ?
O síndico pode ser reeleito, isto é, renovar o mandato por quantas vezes for de vontade dos demais condôminos.
G) QUANDO ELEGEMOS OUTRA PESSOA PARA O CARGO, COMO DEVE SER FEITA A TRANSIÇÃO ?
A sugestão é que pelo menos 60 dias antes de assumir o condomínio, o novo síndico se reúna com o atual síndico e o Conselho Fiscal para conhecer a situação e discutir como serão implantadas as melhorias propostas.
O QUE DIZ A LEGISLAÇÃO SOBRE SÍNDICOS
LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.
| Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. |
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
TÍTULO I
DO CONDOMÍNIO
Capítulo VI
Da Administração do Condomínio
Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1º Compete ao síndico:
a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dêle, e praticar os atos de defesa dos interêsses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos.
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977)
§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.
§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.
§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois têrços dos condôminos, presentes, em assembléia-geral especialmente convocada.
§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.
LEI Nº 6.434, DE 15 DE JULHO DE 1977.
| Acrescenta dispositivo à Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que “dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.” |
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA , faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Art 1º Acrescente-se ao artigo 22, § 1º, da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, a seguinte alínea:
“Art. 22 – ………………………………………………….. ………………………………..
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.”
Art 2º Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação.
Art 3º Revogam-se as disposições em contrário.
Brasília, 15 de julho de 1977; 156º da Independência e 89º da República.
ERNESTO GEISEL
Armando Falcão
Lei nº 10.406/2002 – Novo Código Civil e Condomínios
O Novo código Civil é bastante extenso. A parte que trata do condomínio está nos capítulos VI e VII, reproduzidos abaixo, na sua íntegra.
CAPÍTULO VI – Do Condomínio Geral
SUBSEÇÃO II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1 o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2 o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.
Da Administração do Condomínio
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1 o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1 o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2 o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
