São características dos direitos de vizinhança , em primeiro lugar, a regular situações entre proprietários, estabelecendo, nesse sentido, limitações, restrições ao uso da propriedade, ou seja, trata-se aqui de deveres criados pela lei. Uma outra característica do direito de vizinhança é que nesse tema não se busca criar vantagens para os proprietários, para qualquer prédio, ao contrário, visa-se tão-somente a evitar prejuízos. Daí essas restrições serem denominadas pela doutrina restrições defensivas
Hoje em dia, já é quase pacífico que a propriedade tem ao lado do seu aspecto estrutural, formado por seus elementos econômico e jurídico (elemento econômico, ou interno, é a senhoria, a possibilidade de usar, fruir e dispor e o elemento jurídico, ou externo, é a possibilidade de repel ir as ingerências alheias) um aspecto funcional, por força de ditame constitucional, que deve permear os aspectos econômicos e jurídicos do instituto. O fenômeno da urbanização, do desenvolvimento das cidades, torna também mais e mais vasto o campo de incidência dos conflitos de vizinhança, sobretudo em edifícios de apartamentos, os condomínios regulamentados pela Lei 4.591/64 e pelo novo Código Civil. A esse propósito, aliás, o Código de 2002, em passagem que ainda não mereceu maior atenção da doutrina, erigiu como dever do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (artigo 1.336, IV).prejudicial ao sossego , salubridade e segurança dos possuidores , ou aos bons costumes
“Artigo 1.336
, do Código Civil
Brasileiro
São deveres do condômino
IV- dar às suas partes a
mesma destinação que tem a edificação , e não as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego , salubridade e segurança dos possuidores , ou aos bons
costumes.”
Costuma se dizer
que interferências sempre haverá; o simples
fato do convívio entre propriedades próximas já
é, por si só, um motivo de acirramento
de ânimos e, portanto, costuma-se até
definir a relação de vizinhança como uma
relação de confronto e não de
cooperação, onde a satisfação do interesse
de um proprietário implica restrições ao
interesse do proprietário vizinho. Então, se
interferências sempre haverá, o que resta é
distinguir quais são as consideradas
lícitas e que poderão ser
praticadas, daquelas que, ao contrário, não têm
esse caráter e devem ser sancionadas,
reprimidas pelo ordenamento jurídico.
De fato, o magistrado deverá perquirir a função social, o atendimento ao meio ambiente, a dignidade da pessoa humana, enfim todos os valores que são carreados pela Constituição, para que verifique se, naquele determinado caso, o exercício é nocivo, se provoca interferências, melhor dizendo, que devam ser coibidas.
Conforme é sabido, são inúmeros os problemas envolvendo as relações de
vizinhança em nosso País, o que poderia ser explicado, inclusive, por questões
culturais. Via de regra, vizinhos têm os mesmos direitos em relação à tutela
dos conhecidos três “s” do artigo 1.277 CC (saúde ou salubridade, segurança e
sossego).
A verdade é que a poluição sonora constitui grave infração
dos deveres de vizinhança, valendo a máxima de que “todos têm o direito de
fazer, ou não fazer, em sua casa o que bem entender, desde que não cause
nenhuma intranqüilidade ou dano ao seu vizinho”. Apelar para o bom-senso é
sempre a melhor saída.
Perturbar o sossego alheio (mediante gritaria, algazarra, abuso de instrumentos musicais, sinais acústicos, dentre outras situações) é crime, nos moldes do artigo 42 do Decreto-Lei Nº 3.688/41, passível de prisão simples, de 15 (quinze) dias a 3 (três) meses, ou multa.
A verdade é
que cada condômino tem o direito de usar e
fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas
conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às
normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas
comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos
ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
As
áreas comuns, como elevadores, halls, academias, saunas, quadras e salões de
festas, são locais que recebem muitos moradores e visitantes. Para evitar a transmissão
do coronavírus é indispensável ter atenção redobrada à limpeza geral do
condomínio com álcool ou produtos com hipoclorito de sódio.
Também
é indicado instalar dispensers com álcool em gel (acima de 70%) em áreas
estratégicas, como nas portarias e nos elevadores. Ainda sobre a limpeza,
cuidado com o manuseio do lixo, pois as fezes são transmissoras do vírus.
O
síndico tem papel essencial no que diz respeito ao combate ao coronavírus nos
condomínios. Neste momento, deve-se evitar ao máximo reunir os moradores em um
único local. Então, prefira não convocar reuniões e assembleias.
A
locação dos salões de festas e espaços gourmets também precisa ser previamente
interrompida.
Como
muitos noticiários estão relatando, estar munido de informações é muito
importante. Então, oriente e dê assistência aos funcionários do condomínio para
assegurar a saúde deles também, especialmente os que têm mais de 60 anos.
Já
os moradores, que passarão mais tempo em casa devido à pandemia do coronavírus,
também precisam estar alertas. É essencialmente importante evitar circular nas
áreas comuns do condomínio. Além disso, quem tem criança em casa deve ter
cuidado extra, pois elas são as maiores transmissoras do vírus.
Evite
ao máximo ter contato físico com idosos. E, claro, a higienização também é
indispensável. Lave bem as mãos com água e sabão sempre que chegar em casa.
Como as roupas conduzem o vírus, lave-as sempre que chegar da rua.
Os
serviços de delivery aumentam a rotatividade de pessoas nas portarias, por isso
devem ser evitados. Isso vale para o uso do transporte público em horário de
pico e transporte de aplicativo.
Todos
somos responsáveis pelo controle da pandemia. Caso esteja com suspeita de
coronavírus, informe à administração do condomínio e procure por ajuda médica
imediatamente. Respeito, responsabilidade e solidariedade devem ser a nossa
arma contra a pandemia do COVID-19.
A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), maior entidade representativa do segmento no Estado, bem como , as entidades responsáveis em Minas Gerais , estão orientando às administradoras na prevenção e contra o avanço do contágio do novo Coronavírus (Covid-19) em condomínios de todo o pais . O objetivo é conscientizar síndicos e condôminos sobre novos hábitos para quem compartilha espaços comuns, em caráter preventivo para assegurar o bem-estar da população.
Uma das principais recomendações é indicar às administradoras que orientem os
síndicos dos empreendimentos a adiar a convocação de assembleias ou reuniões
presenciais. A orientação atende aos alertas emitidos pela Organização Mundial
da Saúde (OMS), pelo Ministério e Secretarias de Saúde para cancelamento de
eventos com aglomerações de pessoas como medidas restritivas.
É importante
orientar aos síndicos e
Condôminos que já tem
decisão Judicial sobre
o Cancelamento de assembleias .
Liminar – Suspensão de assembleia
Em função da pandemia Coronavírus (Covid-19)
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SUZANO
3ª VARA CÍVEL
DECISÃO/OFÍCIO
Processo
nº: 1001971-33.2020.8.26.0606
Classe – Assunto Tutela
Cautelar Antecedente – Liminar
Requerente: Condominio
Residencial Jardim das Acácias
Requerido: Lilia Bomfim
dos Santos e outros
Juiz
de Direito: Dr. José Roberto Leme Alves de Oliveira
Vistos
Tendo em vista a
pandemia do coronavírus(Covid-19) e as determinações das autoridades sanitárias
no sentido de se evitar toda e qualquer aglomeração de pessoas, defiro
a liminar para suspender pelo prazo de trinta dias a assembléia geral
ordinária marcada para o dia 21/03/2020 às 09:30 horas (primeira
convocação) e 10:00 horas (segunda convocação) no Condomínio Residencial Jardim
das Acácias, localizado à Estrada Sue Haguihara, 300 – Bairro Caxangá –
Suzano/SP.
Servirá esta
decisão como ofício de cientificação dos requeridos acerca da liminar acima
deferida, cabendo ao patrono do autor a impressão e encaminhamento.
Caberá ainda ao
patrono, caso as medidas atualmente em vigor sejam prorrogadas, solicitar ao
juízo nova suspensão. Do contrário, a assembléia poderá ser realizada a partir
de 21/04/2020.
Deixo, por ora, de
notificar os requeridos para que apresentem resposta, tendo em vista a
suspensão dos prazos processuais por motivo da peste chinesa.
Intime-se.
Suzano, 20 de março
de 2020
Processo nº 1001971-33.2020.8.26.0606 – p. 1
A OAB /SP TAMBÉM
MANIFESTOU SOBRE O
CORONAVÍRUS
“Diante
do colapso ocasionado pela Covid-19, o
coronavírus, em âmbito mundial, os condomínios têm sido orientados por
gestores, advogados e especialistas da área médica para suspenderem as
assembleias com o fim de impedir qualquer tipo de aglomeração.
Se
caminharmos para um cenário igual ao da Europa e EUA, com a rápida propagação
do vírus, chegaremos a um momento em que as cidades começarão a ficar em
quarentena com restrição de circulação, sendo impossível a realização de
assembleias. Com a isso a vida condominial ficará prejudicada.
Diante
desta situação, que poderes têm os síndicos diante da urgência que a situação
comporta para suspenderem assembleias e utilização de áreas comuns?
Os
síndicos têm poderes executivos para que em situações extremas como a que
estamos vivendo, tomar medidas extremas, mesmo sem a realização de
assembleia.
Por
exemplo, o síndico teria poderes para interditar uma piscina com vazamento ou
sem condições de uso? O síndico teria poderes para interditar área comum em
função da queda de pastilhas? Sim, com o embasamento de que ao síndico
compete o poder e dever de diligenciar e fazer guarda das áreas comuns (Art.
1.348, V do Código Civil).
Neste
sentido, medidas como o fechamento de áreas de grande circulação, como a
restrição no uso dos elevadores, são muito mais do que diligências e guarda das
áreas comuns, são uma questão de saúde pública e proteção ao direito a vida
Art. 5º da Constituição Federal.
Cancelamento das assembleias e
mandato do síndico
O
término do mandato do síndico com certeza é um grande problema a ser superado,
uma vez que o condomínio sem comando fica à deriva. Logicamente que a orientação
técnica é que o condomínio eleja seu representante legal antes do término do
mandato, mas em casos extremos, como o atual, com a pandemia do Covid-19, a
situação pode temporariamente mudar.
É
necessário considerar a impossibilidade involuntária de eleição de novo
representante legal do condomínio. Neste caso, o antigo síndico continua no
mandato até a nova eleição. Certamente que pode haver prejuízo com esta medida,
tais como: a falta de legitimação para representar o condomínio em juízo ou perante
as instituições financeiras.
Neste
sentido, nas sempre precisas lições de J. Nascimento Franco: “ Quando termina o
prazo do mandato do ´sindico sem a eleição de outro, duas soluções podem
ocorrer para se evitar a acefalia do condomínio: o síndico continua até a
eleição no exercício da função, ou a transfere ao subsíndico, se existir, ou,
ainda, a qualquer outro membro do conselho Fiscal, que deverá convocar logo uma
Assembleia para eleger nova administração” (J. Nascimento Franco, 5ª
edição Editora Forense, 2009).
Nas
situações acima destacadas, os atos praticados necessariamente deverão ser
ratificados em assembleia a ser convocada o quanto antes.
Cabe
observar que, aplicando-se, por analogia, as regras do Condomínio Voluntário, o
Art. 1.324 do Código Civil, o condômino que administrar sem oposição dos outros
presume-se representante comum.
Conclusão
Com
o término de mandato, novo síndico, obviamente, deve ser eleito. Porém, a
situação do Covid-19 altera a realidade fática, a justificar que o mandato se
prorrogue até que seja possível e aconselhável convocar assembleia para tal
finalidade.
De
idêntica maneira, o síndico deve cumprir as decisões assembleares, as
determinações da Convenção, Regimento Interno e as leis, porém, diante da
situação peculiar, e em atendimento ao interesse coletivo, o síndico tem
poderes para desempenhar função executiva, para agir em nome da sua comunidade
e fechar áreas comuns de forma justificada ou de não realizar uma assembleia em
função do risco iminente e real de contaminação pela pandemia que assola o
mundo. ”
Rubens
Carmo Elias Filho – Advogado. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da
OAB/SP.
Rodrigo
Karpat – Advogado. Coordenador de Direito Condominial na Comissão de Direito
Imobiliário da OAB/SP.
Medicina elabora documento com orientações para limpeza de
edifícios residenciais (UFMG.)
O
Departamento de Medicina Preventiva e Social da Faculdade de Medicina da UFMG
elaborou uma nota técnica de diretrizes de contenção para edifícios
residenciais e comerciais, visando frear o crescimento da doença causada pelo
novo coronavírus, a Covid-19. O objetivo é também proteger as parcelas mais
vulneráveis da população, como pessoas com mais 65 anos de idade, com doenças
crônicas ou com baixa imunidade, gestantes, lactantes e crianças.
Entre
as orientações para as equipes de limpeza, constam o uso de equipamento de
proteção, como luvas, que devem ser higienizadas constantemente, e a concessão
de licença com direitos assegurados para funcionários gripados. O documento
também recomenda a presença de desinfetantes para as mãos, à base de álcool, em
áreas comuns, como banheiros e entradas de elevadores, além da higienização e
fechamento temporário dos salões de festas dos edifícios.
O
documento também aborda os sintomas comumente apresentados pelas pessoas com
Covid-19: febre acima de 37,8ºC, tosse, falta de ar e dores musculares. E ainda
traz orientações gerais de responsabilidade social no enfrentamento à pandemia,
como a importância de se ater a informações científicas, evitando o pânico e o
estigma gerados pelo compartilhamento de notícias falsas, e a recomendação de
se evitar aglomerações sociais, inclusive no uso dos elevadores.
Evidências científicas
As
orientações de limpeza e desinfecção de edifícios foram compiladas pelo
professor do Departamento e membro do comitê científico da Organização Mundial
da Saúde (OMS), Ulysses Panisset. O documento é embasado em evidências
científicas e recomendações de higiene e prevenção da Secretaria de Saúde de
Nova York, dos Estados Unidos, dos centros de controle de doenças dos Estados
Unidos e da China, da OMS e do Ministério da Saúde.
MEDIDAS IMPORTANTES
QUE DEVEMOS TOMAR NOS CONDOMÍNIOS
PARA EVITAR O CORONAVÍRUS
Áreas Comuns
Manter os ambientes das áreas comuns bem arejados com ventilação natural
(portas e janelas abertas).
Manter superfícies e objetos que são tocados com frequência desinfetados
(maçanetas, botões de elevadores, corrimãos das escadas e rampas).
Higienizar os brinquedos coletivos da área do playground.
Evitar elevadores lotados (a Organização Mundial da Saúde recomenda que
famílias circulem sozinhas pelos elevadores). Peça paciência aos moradores para
o uso consciente do elevador, mas com delicadeza e sem preconceitos.
Ao tossir ou espirrar, cobrir com o cotovelo ou com um lenço de papel a
boca e o nariz e, após, jogar o papel no lixo.
Caso esteja doente, evitar circular pelos corredores e áreas de comum
acesso.
Cuidado com o manuseio do lixo. As fezes são transmissoras do vírus.
Peça aos moradores que fechem bem os sacos e oriente a equipe de limpeza para o
uso obrigatório de luvas.
Abasteça os banheiros das áreas comuns com álcool em gel, sabonete e
papel toalha, mas recomende que os moradores evitem utilizar o local.
As garagens são, na maioria dos casos, fechadas e a circulação de
pessoas deve ser apenas em casos de real necessidade.
Montar um fluxo de atendimento às entregas, para que o contato corporal
na portaria entre porteiros, moradores e entregadores seja o menor possível e
que aconteça de forma organizada para evitar grande fluxo.
Atenção redobrada nas academias e salas de ginástica, áreas consideradas
críticas. Além da limpeza dos funcionários, os usuários devem higienizar os
aparelhos antes e depois do uso, e o condomínio deve disponibilizar álcool e
lenços de papel.
Para os síndicos
Não convocar novas reuniões e assembleias.
Evite, nesse momento, contratações emergenciais de serviços e pedidos de
pagamentos extras, buscando prever, no mínimo, três dias de antecedência para
pagamentos fora da rotina.
Evite a locação dos salões de festas, churrasqueiras, espaços gourmet,
entre outros.
Oriente e dê assistência aos funcionários do condomínio, especialmente
os com mais de 60 anos.
Alguns centros de imunização estão realizando vacinação contra a gripe
em condomínios, visando diminuir aglomerações nesse período e aumentar a cobertura
vacinal da população. Consulte as empresas e o interesse dos moradores.
Para os moradores
Evitem circular nas áreas comuns do condomínio.
Cuidado extra com as crianças, que são as maiores transmissoras do
vírus. Evitar o contato com idosos ao máximo.
Ao chegar em casa, lavar as mãos com água e sabão por, no mínimo 20
segundos.
Fazer o uso do álcool em gel com intervalos de, no máximo, duas horas.
Utilizar produtos de limpeza com cloro para higienização de superfícies
e pisos.
Limpar maçanetas das portas do apartamento com álcool sempre que alguém
chegar.
Evitar serviço delivery, que aumenta a rotatividade e fluxo de pessoas
nas portarias.
Ao chegar em casa da rua, tome banho e coloque a roupa para lavar com
água e sabão, pois as vestimentas conduzem o vírus para a casa. Pode
acrescentar uma tampinha de bactericida (tipo Lysoform) na máquina de lavar.
Evite transporte público no horário de pico.
No uso de táxi e transportes de aplicativo, higienize suas mãos após a
corrida com álcool em gel.
Os moradores que não puderem evitar viagens e circulação em aeroportos
devem redobrar as recomendações, evitando circular nas áreas comuns, ampliando
a higiene e evitando o contato com idosos por, no mínimo, sete dias.
Com as crianças em casa, será importante criar uma rotina de atividades
para que elas enfrentem esse período. Evite brincar em ambientes comuns
fechados. Caso saia de casa, opte por espaços abertos como parques e evite
shoppings, cinemas e espaços com grande circulação de pessoas.
Oriente as crianças, especialmente sobre a higienização e o contato com
idosos, mas sem pânico.
Pais poderão usar a criatividade envolvendo as crianças em tarefas
domésticas e didáticas para que elas permaneçam ativas mesmo dentro dos
apartamentos.
Estimule o contato com os avós através do uso do telefone, das mensagens
de texto, áudio e vídeos, assim eles não se sentirão sozinhos, mas continuarão
resguardados sem o contato corporal.
Todos são responsáveis pelo controle da pandemia. Se estiver doente,
informe a administração do condomínio e adote o pleno isolamento por, no
mínimo, 14 dias.
O Ministério da Saúde lançou um aplicativo gratuito que pode ser
acessado pelo iOS e Android nas plataformas – Coronavírus SUS. Baixe e
acompanhe dicas e triagem virtual (indicação se é necessária ou não a ida ao
hospital).
Cuidados com idosos e pessoas do grupo
de risco
As recomendações em relação aos cuidados com os idosos são de extrema
importância. O ideal é que eles permaneçam em isolamento por todo o período do
pico da pandemia no Brasil. Isso significa que os idosos (moradores acima de 60
anos) devem permanecer dentro da unidade, evitando ao máximo a circulação. Eles
não devem receber visitas, mas todos podem colaborar com o bem-estar dos
vizinhos.
Familiares devem fazer contato por telefone e evitar visitas,
especialmente das crianças.
Para que eles não precisem sair para supermercados e farmácias, os
familiares podem providenciar o abastecimento.
Porteiros, síndicos e vizinhos podem colaborar, providenciando maior
limpeza no hall dos apartamentos dos idosos, manter o contato através do
interfone para saber como estão se sentindo, e orientá-los. Assim, eles se
sentirão acolhidos e menos sozinhos.
No caso de entregas, a portaria, quando viável ou com autorização da
administração interna, pode auxiliar levando o pedido até o apartamento, mas
evitando o contato corporal com o idoso e tomando as providências de higiene
antes da aproximação.
Os cuidados devem ser extensivos aos moradores que apresentam problemas
de saúde como diabetes, problemas cardíacos, pacientes em tratamento de câncer,
pessoas com problemas respiratórios e hipertensão.
Manter o afastamento social é crucial, mas não se deve esquecer de
ofertar ajuda e manter o contato com os idosos através do telefone para evitar
quadros de depressão e mantê-los assistidos em outras necessidades e/ou
emergências.
Fonte : Pesquisa realizada nos grandes Jornais do
país –São Paulo e Minas Gerais , notícias
Jurídicas no Brasil .
Pessoas que podem participar da eleição de síndico
Conforme prescrito
no artigo 1.347 do Código Civil Brasileiro, o síndico poderá
ser condômino ou não, e cumprirá seu encargo por até 2 anos, podendo ser
restituído por quantas vezes for da vontade dos demais moradores.
O síndico é o administrador do condomínio. É o indivíduo escolhido para
defender e zelar pelo patrimônio físico, bem como manter o ambiente favorável a
boa convivência dos condôminos.
Por ter um papel tão importante, é preciso ser escolhido com cuidado.
– representar, ativa e passivamente, o condomínio,
praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses
comuns;
– dar imediato conhecimento à assembleia da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
– cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno
e as determinações da assembleia;
– diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e
zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
– elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a
cada ano;
– cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como
impor e cobrar as multas devidas;
– prestar contas à assembleia, anualmente e quando
exigidas;
– realizar o seguro da edificação.
B)
QUEM PODE SE CANDIDATAR A SÍNDICO?
Segundo
o Código Civil qualquer
pessoa maior, que seja capaz (não esteja preso nem possua problemas mentais,
por exemplo), morador do prédio ou não, pode se candidatar ao papel de síndico.
A eleição é vedada para residentes inadimplentes com as obrigações
condominiais.
C)
INQUILINO TAMBÉM PODE
CADIDATAR AO CARGO DE SÍNDICO ?
Sim.
O cargo pode ser exercido tanto pelo proprietário de uma unidade condominial
quanto pelo locatário. Se onde você mora existir uma cláusula na Convenção
Condominial determinando que somente proprietários possam ser síndicos, essa
cláusula não possui validade legal.
D)
OS CONDÔMINOS PODEM EXIGIR QUE O CANDIDATO A SÍNDICO SEJA “ FILHA LIMPA” ?
Para
que essa exigência seja feita aos candidatos é preciso alterar a Convenção
Condominial. No texto deve constar que candidatos ao cargo de síndico e/ou
administradores do condomínio não podem ter ações de condenação de pagamento em
valor perdidas, nem tampouco protestos movidos contra eles na defesa civil ou
criminal.
E)
DE QUANTO EM QUANTO TEMPO DEVERÁ SER TROCADO O SÍNDICO
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO ?
O
mandato do síndico é de até dois anos, segundo o artigo 1.347 do CC. Se
o condômino descobrir que o mandato do síndico está vencido, pode exigir que o
mesmo se abstenha de praticar qualquer ato administrativo, inclusive, o de
convocar assembleia, sob o risco de não ter qualquer valor jurídico. Neste
caso, o correto é procurar a administradora do condomínio e pedir a convocação
de assembleia por condôminos (art. 1.355 do CC).
F)
QUANTAS VEZES UM SÍNDICO PODE SER
REELEITO ?
O
síndico pode ser reeleito, isto é, renovar o mandato por quantas vezes for de
vontade dos demais condôminos.
G)
QUANDO ELEGEMOS OUTRA PESSOA PARA O CARGO, COMO DEVE SER FEITA A TRANSIÇÃO ?
A
sugestão é que pelo menos 60 dias antes de assumir o condomínio, o novo síndico
se reúna com o atual síndico e o Conselho Fiscal para conhecer a situação e
discutir como serão implantadas as melhorias propostas.
Dispõe sôbre o condomínio em
edificações e as incorporações imobiliárias.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o
CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
TÍTULO I
DO CONDOMÍNIO
Capítulo VI
Da Administração do Condomínio
Art. 22. Será eleito, na forma
prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá
exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1º Compete ao síndico:
a) representar ativa e
passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dêle, e praticar os atos de defesa
dos interêsses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou
pela Convenção;
b) exercer a administração
interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua
vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos
os moradores;
c) praticar os atos que lhe
atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas
na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a
Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as
deliberações da assembléia;
§ 2º As funções administrativas
podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira
responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.
§ 3º A Convenção poderá estipular
que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo
interessado.
§ 4º Ao síndico, que poderá ser
condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a
remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser
diferentemente.
§ 5º O síndico poderá ser
destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no
silêncio desta pelo voto de dois têrços dos condôminos, presentes, em
assembléia-geral especialmente convocada.
§ 6º A Convenção poderá prever a
eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato,
que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Art. 23. Será eleito, na forma
prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos,
com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o
Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos
problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas
atribuições específicas.
g) manter guardada
durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação
contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.”
Art 2º Esta Lei
entrará em vigor na data de sua publicação.
Art 3º Revogam-se as
disposições em contrário.
Brasília, 15 de julho
de 1977; 156º da Independência e 89º da República.
ERNESTO GEISEL Armando Falcão
Lei nº 10.406/2002 – Novo Código Civil e Condomínios
O Novo
código Civil é bastante extenso. A parte que trata do condomínio está nos
capítulos VI e VII, reproduzidos abaixo, na sua íntegra.
CAPÍTULO
VI – Do Condomínio Geral
SUBSEÇÃO
II
Da
Administração do Condomínio
Art.
1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum,
escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo
alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
Art.
1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se
representante comum.
Art.
1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1 o
As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2 o
Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento
de qualquer condômino, ouvidos os outros.
Da
Administração do Condomínio
Art.
1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser
condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o
qual poderá renovar-se.
Art.
1.348. Compete ao síndico:
I –
convocar a assembléia dos condôminos;
II –
representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora
dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III –
dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial
ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV –
cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da
assembléia;
V –
diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação
dos serviços que interessem aos possuidores;
VI –
elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII –
cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas
devidas;
VIII –
prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX –
realizar o seguro da edificação.
§ 1 o
Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de
representação.
§ 2 o O
síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia,
salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A
assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 o do artigo
antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o
síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio.
Art.
1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos
condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das
despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1 o
Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá
fazê-lo.
§ 2 o
Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer
condômino.
