O  síndico , além de cuidar do bem-estar da vida dos moradores,  ainda precisa lidar com a parte de administração do condomínio. São diversas as responsabilidades do síndico perante o condomínio, principalmente com as obras .

Em muitos prédios de condomínio,  podemos  verificar o estado de conservação – talvez fosse melhor dizer “estado de deterioração” – de alguns edifícios, para descobrir, sem muita dificuldade, que em nome da falsa economia, colocam em risco a vida e a saúde dos que habitam e até de terceiros.             

Observamos, alguns edifícios cujo revestimento externo demanda pintura , sendo necessária esta manutenção para embelezar a construção e impermeabilizar a fachada. Sendo que, os  fabricantes das tintas recomendam que a pintura seja refeita, com o fechamento de pequenas fissuras, a cada período de três ou cinco anos.

Ocorre que, em nome da economia , essas construções passam anos além do prazo sem que , a indispensável providência seja tomada.

Quando, enfim, se decide pela pintura, os gastos são muito maiores em razão do avançado estado de deterioração da fachada.

Os síndicos também devem fazer a manutenção da troca de colunas de água, caixilhos, fiação, impermeabilização de lajes , consertos e troca de telhados e etc…

De qualquer forma, ainda que não haja esse risco , é RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO , diligenciar e conservar as partes comuns.

É de responsabilidade do síndico, realizar ações em defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio e dos condôminos.

O  item II e V do artigo 1.348, do Código Civil Brasileiro  indica que, o síndico é o representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva…

 Compete ao síndico:

[…] II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação  dos serviços que interessem aos possuidores  ;

Portanto ,  qualquer problema que acontecer com o condomínio pode resultar na responsabilização do síndico. Caso o profissional não cumpra seus deveres de forma adequada ou cause dano à administração do condomínio, ele também poderá ter de responder civil e criminalmente.

• O dever de conservação do edifício é imposto ao síndico pelo novo Código Civil Brasileiro  . O síndico não pode ser negligente na manutenção do condomínio .

Não há mais escolha:  “fazer ou deixar de fazer”. A conservação é um dever do síndico que, se não for respeitado, pode lhe impor responsabilidade civil em razão da omissão bem como motivar a sua destituição nos termos do art. 1.349 do novo Código Civil, que defere à maioria absoluta dos membros da assembleia a faculdade de destituir o síndico que não cumprir seus deveres.

AINDA DE ACORDO COM A LEGISLAÇÃO

O parágrafo  1°, do art. 1.341, do novo Código Civil,  determina, em consonância com o inciso V, do art. 1.348, que as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

 
OBSERVAÇÃO :

Depois, o síndico  irá marcar uma reunião  ( assembleia ) para  prestar contas , desta obra urgente e necessária .

De acordo com, o Novo Código Civil arts. 1.348 , V e 1.349 :  O síndico deve conservar o edifício sob pena de omissão, responsabilidade civil e destituição .

De acordo com , parágrafo 1º. Do artigo 1.341 do Código Civil .  Se a despesa com a conservação for de pequena monta, não há, sequer, a necessidade de assembleia.

Ainda de acordo,  com o parágrafo 2º. do artigo  1.341 , do Código Civil  Brasileiro : Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra urgente, o síndico realiza de qualquer forma e, ao depois, dá ciência à assembleia, não havendo necessidade de prévia aprovação, como pode ocorrer, por exemplo, com o rompimento da coluna de água .

Também , de acordo com parágrafo 3º. do artigo 1.341 do novo Código Civil : Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra não for urgente , o síndico providencia orçamentos e os submete à assembleia que apenas decidirá de que forma será feita a conservação e qual dos orçamentos será aprovado, jamais se a obra – que é um dever seu – será ou não realizada. A assembleia não pode mais decidir pela não realização da despesa que for destinada a conservar o edifício. Poderá, apenas, decidir como será feita a conservação.

oA inadimplência é algo que traz muita dor de cabeça para o EDIFÍCIO , condôminos e síndicos, isso porque administrar um condomínio e mantê-lo com as contas em dia não é tarefa fácil. Muitos síndicos e moradores optam por contratar uma empresa garantidora de receita, solucionando diversos problemas e evitando que importantes investimentos dentro do condomínio sejam adiados ou cancelados.

A garantia de receita proporciona muitas vantagens e segurança, realizando a prestação de contas da receita integral do condomínio após três dias úteis do vencimento. Ainda que os moradores não tenham efetuado o pagamento de suas taxas, a garantidora responsabiliza-se pela quantia e pela cobrança das alíquotas atrasadas, impedindo que valores extras recaiam sobre condôminos adimplentes (pontuais pagadores).

Assim, o CONDOMÍNIO volta a ter um valor fixo e garantido para a administração do empreendimento, podendo cumprir com o planejamento de obras e a previsão orçamentária de forma segura, além de prezar pelo bem-estar dos moradores.

Negociação facilitada com moradores inadimplentes

Com o intuito de pôr fim aos transtornos internos, em decorrência da inadimplência, a empresa garantidora assume a responsabilidade de negociar com os moradores inadimplentes. Muitas vezes, dá a possibilidade de parcelamento dos débitos e evita situações embaraçosas entre síndicos e devedores.

Impressão, registro e compensação de boletos

A garantidora  emiti todos os meses os boletos para pagamento da taxa de condomínio e envia aos condôminos através de e-mail . Preocupa também , em emitir  a segunda via do boleto quando solicitado pelo condômino.

Serviço de cobrança extrajudicial

A TÔRRES MAGALHÃES CONDOMÍNIOS  , oferece uma assessoria jurídica e tem advogados capacitados  para realizar a cobrança extrajudicial, facilitando o trabalho da gestão e tirando mais um peso do condomínio. Advogados especialistas em direito imobiliário , tornando o processo de negociação da inadimplência ainda mais eficaz.

Quer minimizar o impacto da inadimplência no seu condomínio?

Com os serviços de garantia de receita para condomínios oferecido pela TÔRRES MAGALHÃES CONDOMÍNIOS , síndicos, síndicos profissionais e moradores tem certeza de receita para 100% das unidades condominiais.

O síndico pode planejar uma obra no condomínio e  terá a certeza do pagamento  aos profissionais ou a empresa  contratada , nos dias aprazados .

A BOA  CONVIVÊNCIA EM CONDOMÍNIO

É muito importante para quem mora em um CONDOMÍNIO, a boa convivência e a cidadania . Afinal, são diversas famílias convivendo juntas e dividindo os mesmos espaços.

COMO CONVIVER BEM?

Já ouviu aquele ditado que diz que “a sua liberdade vai até onde começa a do outro”? Pois então, essa é uma regra de ouro para a convivência.

Portanto, praticar a empatia (se colocar no lugar do outro) é a melhor maneira de ter uma boa convivência com seus vizinhos. Antes de realizar uma ação que possa afetar outra pessoa, pense como você reagiria se tal feito fosse com você.

REGRAS  DE  CONVIVÊNCIA DENTRO DOS APARTAMENTOS:

 -Respeite os horários de silêncio estabelecidos pelo condomínio. Música alta, furadeira, máquina de lavar só entre as 10h e as 22h.

 -Evite falar ou brigar em volume alto. Os vizinhos não precisam saber os detalhes da sua vida íntima.

 -Quando fizer festa em casa, não é necessário convidar os vizinhos, mas é preciso respeitar o horário de silêncio, que começa às 22h.

-Na hora de empurrar móveis e fazer outros barulhos que podem incomodar o vizinho de baixo ou de cima, tenha bom senso: faça isso em horários razoáveis para evitar acordar o seu vizinho, por exemplo.

-Evite andar de salto alto dentro de casa para não incomodar o vizinho de baixo , a não ser que ela seja toda acarpetada. Só assim o som será abafado no andar de baixo.

 -Quando o animal de estimação do seu vizinho estiver fazendo muito barulho, primeiramente, converse com o dono. Muitas vezes, o proprietário do cão ou gato passa o dia inteiro fora de casa e nem sabe que o animalzinho está causando transtorno.

 -Caso o seu vizinho esteja brigando e se excedendo em casa, interfone para a portaria e peça para que o síndico ou zelador converse com ele.

 NO ELEVADOR:

-No elevador, é terminantemente proibido fumar. Além disso, com a lei anti-fumo que vigora em alguns Estados brasileiros, também fica proibido fumar em algumas áreas comuns do prédio que tenham toldos, por exemplo.

-Cachorros devem sempre circular por áreas comuns, inclusive o elevador, com coleira, focinheira e no colo do dono. Caso o seu cão tenha porte grande, espere o elevador ficar vazio para descer com o seu pet.

-Circular sem camisa, em roupas de banho ou em pijamas pelo prédio é deselegante e pode causar desconforto entre os vizinhos.

 -Tenha bons modos mesmo que esteja sozinho. Lembre-se que a maioria dos prédios, atualmente, têm câmeras de segurança.

 -Carrinhos de supermercados são de uso comum e, por isso, devem ser devolvidos no local correto para que todos possam encontrá-lo e utilizá-lo também.

 -Suba com o carrinho de supermercados e com sacolas de compras pelo elevador de serviço. Assim, você evita desconforto no caso de visitantes que queiram utilizar o elevador social.

 -Elevador não é brinquedo: é preciso ensinar as crianças a não apertarem diversos botões, pois podem danificar o elevador, prejudica o dia a dia das pessoas e pode até causar acidentes.

NA CHURRASQUEIRA OU NO SALÃO DE FESTAS:

 – Cada espaço tem um limite de pessoas para garantir a segurança e o sucesso da festa. Pergunte ao síndico ou zelador quantos convidados a festa pode ter antes de sair convidando os amigos.

 – Se possível, deixe uma lista de convidados na portaria para evitar penetras e garantir a segurança.

 – Em uma festa, convida-se quem tem afinidade com você: parentes e amigos são muito bem vindos. Não é necessário convidar seus vizinhos, a não ser que eles sejam seus amigos.

 – Toda festa precisa de música, mas dentro de um volume razoável, que não incomode os vizinhos. O som pode ficar ligado até às 22h.

 – Após a festa, deixe o local limpo ou acerte com o condomínio uma taxa de limpeza, para que um profissional deixe o local organizado e limpo.

NA PISCINA OU NA SAUNA:

 – Evite utilizar bronzeadores se for entrar na piscina. Esses produtos soltam gordura e acabam sujando a água. Além disso, ninguém é obrigado a usar bronzeador por tabela.

 – Evite correr em volta da piscina, assim como dar saltos que molhem as pessoas que estão fora.

 – Boa parte dos condomínios não permite levar aparelhos de som, pois se trata de um espaço comum. Verifique.

 – Também atente para o consumo de comidas e bebidas na área da piscina. Eles devem ser consumidos fora da piscina para evitar contaminar a água. Prefira alimentos que não fazem sujeira e utilize copos e pratos de plásticos para evitar cortes e acidentes com vidro.

 – Alguns prédios exigem exames médicos para que condôminos e visitantes utilizem a piscina. Na dúvida, consulte o síndico ou o regulamento interno do seu prédio.

 – Animais não devem ser trazidos para a área, pois podem contaminar a água e até mesmo causar acidentes.

JUSTIÇA DETERMINA RETIRADA  DO CONDOMÍNIO DE  MORADOR / PROPRIETÁRIO DE APARTAMENTO POR CONDUTA  ANTISSOCIAL    / REMOÇÃO   FORÇADA

A juíza de Direito  da 19ª vara Cível de SP, determinou a retirada de morador antissocial de condomínio no prazo de 60 dias, sob pena de remoção forçada.

A ação foi ajuizada pelo condomínio, tendo em vista as inúmeras e graves condutas antissociais praticadas pelo condômino ao longo dos anos, que tornaram insuportável a convivência com os demais moradores. De acordo com o relatório, a aplicação de multas, que já atingiram o limite de 10 vezes o valor da contribuição, não foi suficiente para inibir o comportamento.

Em reunião do condomínio sobre a exclusão do morador, 48 de 54 presentes concordaram com a sua remoção, tendo em vista os relatos de que promove festas de madrugada, com gritarias, música alta e algazarras; intimida moradores e funcionários do prédio, ameaçando-os de agressões físicas e de morte; profere palavras de baixo calão, como “racista, filha da puta, otário, homofóbico, síndico de merda, sapatão, lésbica, vagabunda”, dentre outras; e ainda faz mau uso das áreas de lazer do edifício, com convidados em excesso.

Inviável a convivência

A juíza concluiu como comprovada a conduta antissocial, por todas as desavenças com os demais moradores, pelo ambiente de temor criado no prédio, e pelas ameaças proferidas pelo réu.

“Inviável a vida em condomínio, os acontecimentos que justifiquem a sua exclusão não são pontuais, mas frequentes, colocando em risco a convivência com os demais moradores.”

Conforme a magistrada, ainda que não haja previsão legal quanto à possibilidade de exclusão de condômino, pelo fato de o CC limitar-se à aplicação de multa, em seu artigo 1.337, a jurisprudência e a doutrina entendem pelo seu cabimento, como medida excepcional e extrema.

“Entre o cotejo do direito de propriedade em sua inteireza do réu e o dos demais condôminos, deve-se escolher o da maioria. Segundo a prova colhida, denota-se que o exercício amplo do direito de propriedade dos condôminos tem sido vedado ou restringido por atitudes perpetradas pelo réu.”

A julgadora acolheu o pedido subsidiário formulado pelo condomínio, qual seja, a mantença do direito de propriedade do réu, mas retirando-lhe apenas o direito dele próprio de usar a coisa.

Esse é um dos primeiros casos de exclusão de condômino do convívio social em razão de condutas antissociais comprovadamente praticadas.

Processo: 1065584-32.2016.8.26.0100– 19ª. Vara  Cível – foro Central Cível São Paulo – Área Cível – Procedimento Comum Cível 

O período de férias escolares é um dos que exigem mais cuidado por parte do síndico ,  em julho  é a hora de flexibilizar as regras dos condomínios. As crianças passam a maior parte do tempo nas áreas de lazer e , por isso , é essencial proporcionar um ambiente seguro  para as brincadeiras dos pequenos .

“A palavra-chave é tolerância. As crianças estão em casa,  ficam até mais tarde nos espaços comuns. É preciso compreender que é hora de mudar um pouco”,

A melhor  forma  é a conversa , com bom senso , as crianças devem ser chamadas  para o diálogo. “O síndico chama, avisa que a regra diz barulho até as 22h, mas que no mês de férias vai ser até meia-noite. E que se houver abuso, vai voltar como era e o pai vai ser multado”, exemplifica.

O síndico, pode tomar algumas medidas práticas e de forma  simples e tranquila  dialogar com os pais e crianças :

O síndico , deve orientar os pais sobre os perigos que as crianças  correm ao brincar sem supervisão , afinal , podem acontecer  acidentes nas escadas , podendo  acabar em fraturas ou ainda machucados mais graves . Alertar também aos pais , sobre o perigo que janelas  sem proteção representam , tanto para as crianças , como para os animais .

Outra , atitude que o síndico deve tomar para evitar acidentes  é  extremamente importante , identificar as áreas em que as crianças não devem circular  dificultando ao máximo o  acesso . Evitar a circulação de crianças sozinhas sem a companhia de um adulto  , nas lixeiras , garagens , elevadores , escadas , áreas de máquinas  e piscinas .

Oriente zeladores , porteiros , pais e auxiliares da limpeza para que , se virem uma crianças  desacompanhada , liguem para os responsáveis . quanto mais pessoas estiverem cientes das normas , mais seguras as crianças estarão !

Nos  condomínios menores tudo é mais simples que naqueles gigantes, que parecem condomínios-clube. Cuidado , para não flexibilizar o que coloca o coletivo em risco. “Pode trazer um amigo para a piscina, dois, mas não dez.”

Dentro do apartamento também há regras . “Normalmente, das 8h às 22h é o tradicional, nas férias vale até meia-noite. Mas é preciso ter uma regra de silêncio absoluto sim.”   “Tem gente grande que é muito intolerante , não tem jeito. Ele sabe que vai se mudar para um lugar com centenas de crianças, reclama se alguém usa a churrasqueira, reclama de tudo. E esse, paciência, ele vai sofrer” .

Brinquedos velhos e mal cuidados podem representar um grande risco para as crianças , por isso , é importante cuidar da manutenção e eventuais substituições destes brinquedos .

IMPORTANTE

O síndico deve lembrar  que , pode ser responsabilizado por acidentes ocorridos dentro das áreas comuns dos condomínios , então não se descuide !

Nas  assembleias é possível estabelecer horários para o uso e idade ideal para cada brinquedo . Os funcionários tem que ficar atentos  verificando  diariamente os brinquedos devendo também anotar estas inspeções.

Síndico  invista nas câmeras de segurança ela é o aliado para quaisquer reclamações futura !

As  crianças podem ser ótimas aliadas para o tema SEGURANÇA , o síndico pode transformar o cuidado em brincadeira . Marque uma reunião  informal com as crianças do condomínio  promova um diálogo aberto , ouça  os pequenos  , conscientize   dos perigos  no condomínio peça  sugestões   e assim garanta  a  tranquilidade  das férias .

O desabamento  edifícios esta comum no Brasil pois os síndicos não estão prestando atenção na Legislação  e deixando os condôminos fazer a derrubada de  paredes de sustentação de concreto armado,  durante reformas internas .

Após estas tragédias e desmoronamentos, os condomínios começaram a exigir projetos das reformas nas unidades.

Ocorre que o síndico tem que ter todo o cuidado , exigir projetos da construção , acompanhamento de um engenheiro e avaliação da fiscalização  da Prefeitura .  

É  normal  o proprietário ao comprar um apartamento fazer uma reforma geral .

Entretanto , conforme a nova regulamentação do condomínio, a autorização para reformas estruturais ou decorativas, bem como fechamento de sacada e instalação de cortinas na varanda, exigirá a apresentação do nome do responsável técnico pela obra; previsão de início e término; descrição dos serviços; e entrega de documentos, entre eles a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). A intervenção na sacada deverá atender ainda ao padrão estabelecido pelo condomínio, não apenas estético, como também de instalação, evitando riscos à segurança. E o condômino deverá se comprometer a seguir o Manual do Proprietário, caso contrário, será notificado e multado. Esta , exigência da autorização está prevista na Convenção.

DÚVIDAS PRINCIPAIS

A responsabilidades do síndico esta prevista no artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro , primeira “ diligenciar a conservação das partes comuns ” 

Ao adquirir  o apartamento  da Incorporadora ,o  condômino deverá receber o Manual  do Proprietário , contendo um escopo detalhado  quanto aos prazos e itens de manutenção preventiva . O manual pode levar à perda da garantia , além dos riscos estruturais . O inciso II do artigo 1.336 do Código Civil estabelece ainda como dever do condômino  “ não realizar obras que comprometam a segurança da edificação ”. Compete ao síndico promover vistorias constantes nas unidades exclusivas como medida de segurança .

Se , ocorrer uma obra,  sem que o condômino entregue para o síndico os documentos necessários poderá fazer o “embargo administrativo ” , ou seja  notificar e aplicar multas. Mediante a continuidade de uma obra não autorizada , poderá recorrerão Judiciário para tal fim.

De acordo com o artigo 653 do Código Civil, é legítima a representação por meio de procuração

Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato. Portanto, na ocasião de uma assembleia condominial, o proprietário pode usar essa ferramenta para designar um representante para executar as tarefas que, expressamente, lhe forem confiadas, como, por exemplo, eleger o síndico, opinar e aprovar assuntos relevantes para o condomínio.

A procuração é um recurso útil para o condomínio, é um facilitador para que as assembleias obtenham quórum participativo satisfatório. Entretanto, cada convenção pode estipular as suas regras para o uso da procuração. Há casos de condomínios que exigem assinatura reconhecida em cartório.

O inquilino também pode nomear um procurador para comparecer à assembleia e executar as funções que lhe são conferidas. Esse representante pode participar e votar nas decisões. Entretanto, a esse procurador, somente cabem os poderes de inquilino, o qual não decide, por exemplo, sobre despesas extraordinárias. O proprietário também pode nomear o inquilino como seu procurador.

Devem constar na procuração:

– O nome do procurador

– A finalidade da outorga e a designação dos poderes

– Data de validade ou especificação de período permanente (ex: representação em todas as assembleias do condomínio).

– Assinatura do mandatário

As brigas em condomínios podem ser evitadas com paciência , participação , responsabilidade  desde que , os condôminos cumpram os deveres e o respeito aos direitos de cada um .

Se os problemas que surgem nos condomínios não são resolvidos de forma justa , a convivência se transforma em tortura , e as discussões podem acabar nos tribunais e até em violência .

Devemos observar os direitos e deveres dos condôminos  , senão vejamos :

_Dispor da sua unidade e das áreas comuns, sem infringir as normas vigentes.

_Participar das reuniões do Condomínio . 

_Cumprir o regulamento interno, a convenção e a legislação vigente.

_Pagar o fundo de reserva e as despesas do Condomínio .

_Manter e conservar as áreas comuns, como hall social, salão de festas, garagens e piscina – respeitando os direitos dos moradores, funcionários e vizinhos – e reparar qualquer dano causado pelo ocupante do imóvel à sua unidade e às áreas comuns.

_Se locador, deve entregar ao inquilino uma cópia da convenção e do regulamento interno para que o ocupante do imóvel possa cumprir corretamente todas as regras.

 _O condômino não pode , realizar obras que comprometam a segurança ou alterem a fachada do condomínio.

_Usar a unidade de forma diferente do que foi definido para o prédio , como montar uma empresa ou fundar uma igreja em um prédio residencial.

_Prejudicar o sossego, a qualidade de vida e a segurança dos demais condôminos.

 _Preste atenção no BARULHO. Conheça as normas do condomínio e não faça barulho após o horário de silêncio. …

_O condômino que repetidamente tiver comportamento inadequado à convivência pode ser multado pela assembléia .

_Direitos e deveres dos condôminos. A lei define as responsabilidades de cada morador que vive em condomínio, mas bom senso e tolerância são fundamentais .

_Dentro de sua unidade, evite andar de com sapatos de salto alto, a não ser que seu apartamento seja todo acarpetado. Isso evitará a propagação do som no andar de baixo;

_Se fizer sua festinha de aniversário no apartamento, lembre-se sempre que o horário padrão de silêncio no condomínio começa às 22 horas;

_Evite sempre brigar ou falar alto, pois os vizinhos não precisam compartilhar de seu relacionamento íntimo;

_Caso a briga ou discussão seja no seu vizinho, interfone para a portaria e peça ao zelador ou ao síndico para falar com ele. Nunca se envolva diretamente;

_Em se tratando de animais que fazem barulho incomodando os vizinhos, procure informar educadamente ao dono, pois às vezes o mesmo fica fora o dia inteiro e nem imagina que seu pet incomoda tanto assim;

_Quando for fazer alguma modificação nos móveis, empurrando-os, ou for provocar algum outro incômodo, como uso de furadeiras, por exemplo, procure fazer em horários diurnos e, se possível, o mais rápido possível;

_Lembre-se que, atualmente, a maioria dos condomínios tem câmeras no interior dos elevadores. Por isso, aja sempre discretamente.

_Nunca abandone o carrinho de compras no elevador. Devolva sempre onde o pegou. Eles são de uso comum e devem estar sempre disponíveis em seu lugar determinado;

_No elevador é terminantemente proibido fumar. A lei anti-fumo também estabelece sua proibição em alguns lugares das áreas comuns. Por isso, preste atenção nas placas informativas;

_Animais de estimação devem sempre circular nos elevadores com focinheiras e no colo do dono. Se o animal for grande, procure sempre conduzi-lo com o elevador vazio;

_Ensine as crianças que elevadores não são brinquedos. Não deixe que apertem vários botões ou brinquem com o interfone interno e luzes;

 _A maioria dos tribunais entende que é permitida a presença de animais de estimação nas unidades dos condomínios. O animal deve ser pequeno, mantido com cuidado e zelo, e não pode provocar transtornos aos outros moradores.

 _O condomínio pode proibir o uso das áreas comuns para a recreação dos animais, mas só pode tirá-los dos apartamentos ou aplicar multas quando o animal ferir o direito dos moradores à saúde, higiene, sossego e segurança.

 _As áreas comuns não podem ser usadas como banheiro pelos animais e a responsabilidade pela limpeza é do dono do animal, mesmo que haja um faxineiro no prédio.

_É dever do síndico zelar pela segurança do condomínio, revisando periodicamente os equipamentos de incêndio, registros de água.

R

Para reformar , contrate uma empresa que tenha registro nos órgãos regionais responsáveis . A empresa tem que possuir seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários .

CUIDADO ! ANTES DE FAZER OBRAS EM SEU APARTAMENTO .

O condômino  que , necessitar efetivar qualquer obra em seu apartamento  deverá notificar o síndico , requisitando  uma data agendada , com especificação de início e término da obra . Igualmente , deverá entregar uma série de documentos . Essa documentação precisa ser assinada pelo engenheiro ou arquiteto responsável pela obra juntamente com a ART  (Anotação de Responsabilidade Técnica ) . Juntos o síndico e condômino observarão as normas da NBR 16.280/04/14 , informando que , qualquer mudança dentro do edifício até  em áreas privadas ,pode causar graves  danos à estrutura do prédio . Isso pode comprometer a segurança e a integridade de todos  que , habitam e frequentam o local .

O síndico deverá , consultar a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno e  determinar os horários e dias em que é permitido  fazer barulho e   notificar aos  demais condôminos  da obra  que será realizada.    

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É  obrigação dos síndicos zelar pela manutenção do condomínio .

São três os tipos de obras  a serem executadas no condomínio :

Obras necessárias e urgentes : Busca impedir a deterioração  do condomínio . O síndico , tem que tomar uma medida de urgência , se os custos não forem altos , não é necessário pedir aprovação da assembleia. Portanto , é de fundamental importância o fundo de reserva no condomínio . Se o valor do gasto for elevado , precisa de ser aprovado em assembleia pela maioria dos presentes . 

Exemplos :  Reparos nas  redes elétricas ou hidráulica  , impermeabilização  da laje por causa de infiltrações ; instalação de tela de proteção  de emergência em áreas comuns , alteração no sistema de interfones , modernização dos elevadores , restauração dos jardins , reparos para melhor acessibilidade ; conserto dos interfones  e sistema de segurança ; retoque  na pintura ; conserto de pastilhas caindo .

Obras  úteis  :   Buscam  melhorar a qualidade de vida dos condôminos  e seus familiares . Precisa  ser aprovadas em assembleia pela maioria dos presentes .

Exemplos  :  Instalação de sistema de segurança ; individualização da água;  aumento do espaço para vagas de estacionamento ; instalação de muros e grades . 

Obras   voluptuárias : Obras para embelezamento do condomínio  e lazer dos moradores . Tem  que  ter aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia .

Exemplos : Colocação de pastilhas no prédio ; reformas em salão de festas   mudança no projeto de paisagismo ; estética e melhoramento do Condomínio ; compra de decoração em datas especiais ; construção de quadra e piscina .

A natureza da obrigação propter rem das dívidas condominiais pode justificar o redirecionamento de uma execução contra o condomínio para os proprietários das unidades, mesmo no caso de o imóvel ter sido adquirido em momento posterior à sentença que reconheceu o débito e ainda que se trate de bem de família.

Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de um condômino e manteve a penhora de seu imóvel como forma de assegurar o pagamento de uma dívida condominial, no limite de sua fração ideal. A sentença judicial havia obrigado o condomínio a indenizar uma pessoa que ficou inválida depois de ser atingida por um pedaço do revestimento da fachada que despencou devido à má conservação do prédio.

Inicialmente, houve penhora de 20% do valor das cotas condominiais, e após o condomínio suspender a retenção dos valores, o exequente pleiteou o redirecionamento contra os condôminos.

No STJ, um dos condôminos alegou que não poderia ser responsabilizado pela dívida, já que adquiriu o apartamento em momento posterior à sentença prolatada contra o condomínio, e sustentou que a penhora não poderia recair sobre sua propriedade por ser o único imóvel da família, protegido pela Lei 8.009/90.

Propter rem

Segundo o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, não é possível isentar o recorrente da obrigação com a alegação de que o imóvel foi adquirido em momento posterior à dívida. Ele explicou que a dívida condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, de quem detém os direitos sobre o imóvel.

“De fato, sobre o tema muitas vezes debatido pelas turmas de direito privado – legitimidade para responder por dívidas condominiais pretéritas, quando ocorre alteração da titularidade do imóvel –, há muito se consolidou, com apoio nos dispositivos do Código Civil, que se trata de obrigação propter rem, por isso responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino”, afirmou o ministro.

Bem de família Salomão rejeitou o argumento de que o imóvel não poderia ser penhorado por ser o único bem da família. Ele ressaltou que seria contraditório aplicar a regra de impenhorabilidade em situação na qual a natureza propter rem da dívida.