Primeiro trimestre do ano finaliza alta temporada de eleições: saiba quais os cargos e suas atribuições.

A votação é a maneira mais democrática dos condôminos expressarem sua opinião e participarem ativamente da dinâmica administrativa em prol dos interesses coletivos. Portanto, é fundamental fazer um apelo para que todos compareçam à assembleia de eleição para demonstrarem por meio do voto sua preferência.

O PRIMEIRO TRIMESTRE – meses de janeiro, fevereiro e março – é sabidamente o período escolhido pela a maioria dos condomínios para a realização de eleições internas. Os cargos eletivos que devem ser preenchidos são: síndico, subsíndico e membros do conselho consultivo. Você conhece as atribuições de cada um deles?

SÍNDICO – É o mais importante de todos. Para esse cargo a reeleição é bastante comum: estima-se que cerca de 70% das eleições acabam confirmando o mesmo síndico, prolongando seu mandato.

De acordo com o Código Civil (art. 1.348), são atribuições legais do síndico: convocar a assembleia; representar o condomínio; fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; cobrar dos condôminos; prestar contas à assembleia, manter a conservação do bem; comunicar aos condôminos sobre ações na Justiça dentre outras.

SUBSÍNDICO – Não existe obrigatoriedade da existência desse cargo, segundo a legislação vigente. Contudo, ele fica condicionado ao que está disposto na Convenção. Alguns condomínios de grande porte consideram útil manter esse cargo para dar suporte à administração quando a presença do síndico não for possível.

Para o subsíndico se aplicam todas as atribuições do síndico, entretanto não deve haver conflito de autoridade, uma vez que o substituto só assume o posto em caso de ausências esporádicas do síndico, por exemplo, uma viagem, ou quando o titular estiver impossibilitado de exercer suas funções, como em caso de doença.

Contudo, é importante frisar que o subsíndico não é um vice, ele não herda a titularidade do síndico. Em caso de renúncia ou da morte do síndico, o subsíndico assume o cargo apenas provisoriamente, e compete a ele convocar uma assembleia para que seja feita uma nova eleição.

CONSELHO CONSULTIVO – Assim como a figura do subsíndico, a existência do conselho não é obrigatória por lei, mas se a convenção prever isso, torna-se obrigatória. Trata-se de um agrupamento de condôminos os quais tem a função de fiscalizar todas as contas do condomínio e emitir parecer sobre elas recomendando aprovação desaprovação em assembleia geral.

De acordo com o Código Civil (art. 1.356), “poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”.

Quando termina a responsabilidade da construtora em pagar as taxas condominiais, e elas passam a ser pagas pelo promitente comprador? Para a maioria dos órgãos jurídicos, o contrato de promessa e venda não é suficiente para que a construtora se exima deste compromisso

A final! O promitente comprador é ou não responsável pelo pagamento das despesas de condomínio? E se for, a partir de que data? O fato é recorrente nas vendas de construtoras e incorporadoras para adquirentes de unidades autônomas. A questão da legitimidade passiva nas ações de cobrança de cotas condominiais tem sido enfrentada com frequência crescente nos tribunais. O tema já foi objeto de discussão no VI ENAI – Encontro Nacional dos Advogados do mercado imobiliário – que teve como destaque a posição do Superior Tribunal de Justiça, por ser a última palavra no assunto.

Aprimorando posição anterior do STJ, no sentido de ser o promitente comprador responsável pelas despesas do condomínio, decisão da terceira turma do STJ (recurso especial n. 238.099, originário de São Paulo), deixa bem claro que não basta a existência de contrato de compromisso de compra e venda, registrado ou não. É preciso que o promitente comprador tenha efetivamente tomado posse do imóvel, com conhecimento da comunidade condominial.

Extrai-se da ementa do acórdão, nas palavras do ministro Waldemar Zveiter, relator: “Somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se conhece legitimidade passiva do promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda”.

RELEVÂNCIA DA POSSE – O contrato de promessa de compra e venda, antes, estipulava que o comprador da unidade fica responsável pelas despesas de condomínio a partir do momento em que for comunicado de que as chaves encontravam-se em sua disposição. Porém, não ficou bem esclarecido na instrução do processo em que época, efetivamente, o promitente comprador tomaria posse no imóvel, tal detalhe não foi considerado pela Décima Segunda Câmara Cível do Segundo Tribunal de Alçada de São Paulo, que julgou procedente a ação de cobrança contra a construtora, por entender que a ação de cobrança de despesas condominiais deve ser proposta contra quem conste como titular no registro de imóveis, do direito real da unidade condominial. Não foi esse o entendimento da Terceira Turma do STJ.

Fundamentando sua decisão, o ministro Waldemar Zveiter lembra que, embora a jurisprudência do STJ tenha afirmado que a cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomí- nio, sendo irrelevante o fato de a escritura de compra e venda não estar inscrita no cartório de imóveis, tal posição não dispensa a posse do comprador do imóvel. Assim aconteceu em julgamentos relatados pelo ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (Resp. 1388339/MG), e que ele faz referência ao promitente comprador “investido na posse do imóvel” e pelo ministro César Rocha (Resp. 212799/SP), que somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece a legitimidade passiva ao promitente comprador. Em suma, o comprador sem contrato registrado só assume o débito do condomínio a partir de sua posse efetiva na unidade condominial.