Você costuma participar das assembleias do seu condomínio? As assembleias são reuniões essenciais e indispensáveis para o bom funcionamento das rotinas dos condomínios em geral. É nestas reuniões que proprietários,moradores e síndico se reúnem para tratar sobre assuntos de interesse comum,tais como gestão das contas,previsão orçamentária e despesas

As deliberações de uma assembleia condominial são soberanas, desse modo, as decisões devem ser acatadas por todos os condôminos, mesmo que estas sejam contrárias aos interesses de alguns. No entanto, se a assembleia desrespeitar a legislação vigente ou as disposições contidas na convenção do condomínio ou regulamento interno, esta será passível de ser anulada.

E para buscar-se a desconstituição de uma assembleia há dois caminhos, quais sejam, decisão em uma nova assembleia ou decisão judicial, esta última na hipótese de evidente ilegalidade.

CUIDADOS – As decisões tomadas em assembleias condominiais fazem lei entre os condôminos, portanto, devem ser acatadas por todos moradores. A participação nestas reuniões não é obrigatória, no entanto, quando há ausência do condômino significa que este concordará automaticamente com as decisões aprovadas. Desse modo, vejamos cinco cuidados básicos a serem tomados quando da realização de assembleias condominiais.

CONVOCAÇÃO – Quando realizado o edital de convocação de assembleia condominial, este deverá ser claro e objetivo quanto aos assuntos que serão discutidos. Ainda, deverá observar prazo razoável entre a convocação e a data da assembleia, bem como constar horá- rio da primeira e da segunda chamada (na prática utiliza-se 30 min entre as chamadas)

Veja que quando a convocação referir apenas “assuntos gerais”, estes somente poderão ser discutidos, uma vez que para serem votados os assuntos devem estar especificados na convocação.

A convocação da assembleia deverá ser realizada a todos os condôminos, ou seja, todos os condôminos devem ser convocados a participar da reunião marcada, sob pena de nulidade. Embora existam pequenas diferenças entre a assembleia geral ordinária e extraordinária, ambas obedecem ao mesmo procedimento para convocação.

CONDUÇÃO DA ASSEMBLEIA – Ao iniciar-se a assembleia, o primeiro ato será decidir quem presidirá a reunião, bem como quem será o secretário, o qual é responsável pela ata da reunião. Quando da escolha do presidente é recomendável que este seja alguém neutro, porém firme, a fim de evitar o desvio nos assuntos que serão objeto do debate.

Não é indicado o síndico presidir ou secretariar a assembleia para evitar questionamentos sobre as decisões e votos. Se dentre os presentes, houver algum participante, por meio de procuração, esta deverá ser recolhida e anexada pelo presidente ou secretário a lista de presentes.

QUÓRUM – Há diversos detalhes importantes nas assembleias de condomínio, sendo um deles o quórum de votação. Dependendo dos assuntos a serem tratados, é preciso ficar atento ao quórum de votação que deve ser respeitado. A não observação do quórum resulta em consequências nas decisões votadas e aprovadas em assembleia.

Nossa legislação traz que, quando exigido quórum especial, as decisões da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Também traz que, em segunda convocação, a assembleia poderá decidir por maioria dos votos dos presentes, observando-se quando exigido quórum especial.

Os votos serão sempre proporcionais às frações ideais, caso não haja disposição contrária em convenção. Assim, as decisões de assembleia condominial regularmente convocada e constituída obriga a todos os condôminos.

ATA DA ASSEMBLEIA– Toda assembleia de condomínio, seja ela ordinária ou extraordinária, deve ser resumida em uma ata. A ata de uma assembleia é documento extremamente importante, por isso deve ser clara e objetiva, pois é através dela que são validadas todas as decisões tomadas, servindo de prova do que foi decidido na reunião.

Desse modo, existem alguns cuidados básicos que você deve que seguir para que a ata da assembleia de seu condomínio tenha validade. A ata deve ser escrita apenas reproduzindo o que aconteceu durante a reunião,contendo as discussões,comentários e apuração de votos, se for o caso. A redação da ata deverá ser realizada pelo secretário, sendo esta assinada por ele e pelo presidente da assembleia. Não é preciso prolongar muito, sendo suficiente o registro dos assuntos tratados, do que foi resolvido e de eventuais protestos. As decisões aprovadas com os quóruns e procedimentos corretos, validam a ata, ou seja, todos devem acatá-la.

PARTICIPAÇÃO – A assembleia condominial é a autoridade suprema de um condomínio, por isso suas decisões só podem ser anuladas judicialmente ou por nova assembleia. Geralmente, as convocações para assembleias proíbem a participação de inquilinos ou exigem procuração. No entanto, no caso de inquilinos, com o contrato de locação em mãos estes tem direito de participar e votar, exceto para quóruns especiais em que a própria legislação salienta o voto específico de “condôminos”.

Desse modo, podem participar das assembleias o síndico, proprietários, representantes legais com procuração específica e os inquilinos, no entanto, estes somente podem votar quando tratar-se de assunto que não seja sobre despesas extraordinárias. Quanto aos inadimplentes, a legislação traz que é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar,desde que esteja adimplente!

Esses são apenas alguns dos cuidados que o condomínio deve tomar para evitar transtornos futuros.

É importante esclarecer que, os excessos ocorridos em assembleias, tais como insultos e gritarias, podem vir a ser objeto de futuros pedidos de indenização.

Assim, para que as assembleias condominiais ocorram de forma produtiva é necessário evitar as hostilidades, bem como assuntos que não visem a coletividade, por isso a importância da pauta da reunião ser disponibilizada antes da realização da assembleia.

Portanto, tomando-se alguns cuidados básicos, é possível evitar o transtorno de uma futura anulação da assembleia realizada.

Quando se trabalha com gestão de recursos, “planejamento” é uma palavra essencial. Na administração do condomínio não é diferente. Colocar no papel uma previsão de quanto se obterá de receita, bem como as despesas esperadas é fundamental para planejar a rotina dos próximos meses. Contudo, essa ainda não é uma prática adotada por grande parte dos condomínios brasileiros e essa falta de organização depois cobra um preço

Segundo levantamento da empresa administradora de condomínios Lello, aproximadamente 40% dos condomínios da capital paulistana não realizam o planejamento de despesas no fim do ano. Isso é avaliado de forma negativa, uma vez que em um momento de salários achatados e bolsos apertados, os síndicos precisam cuidar para que a cota mensal do condomínio paga pelos moradores se mantenha o mais estável possível ao longo do ano, realizando o planejamento financeiro do edifício com antecedência e submetendo esses itens à aprovação da assembleia.

FOLHA DE PAGAMENTO – Esse é o momento de avaliar como o dinheiro do condomínio está sendo gasto e onde é possível economizar. A gerente de Relacionamento com o Cliente da empresa, Angélica Arbex, chama a atenção para os custos com funcionários. “A folha de pagamento de um condomínio, somados salários e encargos, representa, em média, 50% do total das despesas mensais. Isso porque, no Brasil, e particularmente em São Paulo, há sete funcionários por prédio, enquanto em países da Europa, por exemplo, essa média é de dois”, afirma a gerente da Lello.

Confira as dicas da especialista para realizar um planejamento orçamentário eficiente para o ano de 2018:

• Revise o número de horas extras realizadas pelos funcionários, para ver onde e como é possível cortar;

• Outra dica fundamental é planejar o rateio, em 12 cotas, do dissídio dos funcionários e do pagamento de 13º salários e encargos, evitando que nos três últimos meses do ano haja aumento brusco no valor da cota do condomínio;

• Cheque o índice histórico de inadimplência do condomínio e projete esse déficit no orçamento, evitando, desta forma, maiores problemas com o fluxo de caixa do prédio;

• Verifique as datas de renovação dos contratos de manutenção e conservação, como de elevadores e bombas, por exemplo, para também projetar o índice de reajuste no orçamento do condomínio.