O que faz um bom síndico? A pergunta pode ser ambígua, não apenas questiona que atividades desempenha um bom síndico, mas também lança a pergunta sobre o que faz um síndico ser bom, que características são desejáveis e que defeitos devem ser evitados em alguém que se propõe a ocupar este cargo?

A eleição de um síndico é o momento mais importante da vida em condomínio. É o momento em que os partícipes se confluem para depositar em um membro do coletivo as responsabilidades de administrar e defender os interesses do condomínio. Nessa hora, os critérios de escolha devem estar bastante claros para que se opte pelo candidato que mais tem a oferecer e agregar ao todo.

Uma falha bastante comum é escolher o candidato apenas pela simpatia ou usando o critério da afinidade. Nesses casos, o raciocínio “votar com quem tenho maior proximidade” às vezes não é um bom caminho. Amizade e bom convívio entre condôminos é bom, mas isso não pode ser o fator determinante para doar seu voto.

Competência, experiências prévias com administração, capacidade de gerir pessoas e finanças, comprometimento e conhecimento dos problemas do prédio, bem como tempo livre para dedicar às tarefas do condomínio são critérios que devem ser observados no candidato a síndico. Nossa seção “Seu condomínio” traz mais pontos a serem refletidos sobre este tema.

Em “Cotidiano” leia sobre as interferências do condomínio na rotina de funcionários domésticos dos condôminos. Até onde podem ir as regras coletivas no contexto particular? Obrigatoriedade de uniformes, revista nos pertences pessoais de funcionários, proibição de conversas em áreas comuns do prédio. Essas e outras imposições são legítimas? O condomínio tem autoridade para interferir nessas questões?

A partir deste mês, os boletos de cobrança bancária serão obrigatoriamente registrados pelo beneficiário no banco emitente. Na prática,significa que nenhum boleto bancário poderá ser emitido sem a vinculação do pagador com CPF para pessoas físicas e CNPJ para as pessoas jurídicas, como acontece atualmente.

A circular No 3.656/2013 emitida pelo Banco Central do Brasil, criou um hiato de quatro anos para a transição definitiva, e visa basicamente padronizar os boletos deixando-os com uma linguagem mais simples. Vale lembrar que, sempre que o governo quer “simplificar”, complica a vida de todo mundo.

Atualmente 80% dos boletos emitidos pelos condomínios não tem registro bancário, isto se justifica pois a adesão pela modalidade “sem registro” é mais barata (cerca de 50% menos onerosa) e com um controle eficiente por parte da administradora e do síndico, evitam-se problemas na identificação das receitas, desonerando ainda o caixa do condomínio.

MUDANÇAS – As principais mudanças referentes à emissão dos boletos com registro são as seguintes: O termo “CEDENTE” passa a se chamar “Beneficiário”; O termo “SACADO” passa a se chamar “PAGADOR”.

Os boletos devem conter obrigatoriamente: Nome e CPF ou CNPJ do Beneficiário; Endereço do Beneficiário; Nome e CPF ou CNPJ do Pagador; Valor e data de vencimento. Não será mais permitido gerar boleto sem valor e sem data de vencimento.

CRONOGRAMA – Através do cronograma acima, o Banco Central foi gradualmente, implementando as mudanças previstas na circular, que necessariamente precisam de readequações por parte dos condomínios, a fim de evitar problemas no recebimento das taxas condominiais a partir deste mês.

   DATA                                     AÇÃO BANCÁRIA

Junho/15     Cessar a oferta da Cobrança sem Registro para novos clientes e atuais

Agosto/15    Inicio da operação da base centralizada de beneficiários

Dez./16        Término da migração das carteiras de Cobrança sem Registro para                            registradas

Janeiro/17    Inicio da operação da base centralizada de títulos conforme Circular                             3.656/13

Sem dúvida nenhuma a nova determinação já preocupa bastante os síndicos e condomínios especialmente quanto à obrigatoriedade de lançamento do CPF ou do CNPJ na origem de emissão dos boletos.

O impacto administrativo direto para os síndicos e gestores condominiais, se dará na clara necessidade dos condomínios em manter um cadastro de condôminos muito mais atualizado, evitando a eventual possibilidade de não se emitir o boleto da taxa condominial ao condômino pagador, em virtude da obrigatoriedade da vinculação do CPF do condômino no boleto, e os bancos certamente irão rejeitar o pagamento caso todas as instruções não estejam completas.

INQUILINOS – Outro detalhe importante e relevante para os síndicos, são aqueles que envolvem diretamente os inquilinos e as imobiliárias. A política administrativa do condomínio deverá ser firme e determinar de forma clara, qual informação será vinculada no boleto. Vejamos alguns exemplos práticos: os inquilinos vão exigir que seu CPF conste no boleto porque senão eventualmente podem se negar a pagar com outro CPF. Por outro lado as imobiliárias defendendo os interesses dos proprietários, certamente irão solicitar aos síndicos e condomínios que conste o CPF do dono do imóvel no boleto para efeito de informação junto imposto de renda.

E quando houver cobrança de taxa extra? Os condomínios terão que emitir um boleto da taxa condominial para o inquilino referente às despesas ordinárias, e outro boleto de taxa extra referente às benfeitorias com cadastros diferentes? Dificuldades à vista, com certeza.

O maior problema enfrentado pelos síndicos consiste na atualização cadastral por parte dos condôminos. Na maior parte dos casos, quando os síndicos distribuem um cadastro para atualização de dados ao condômino, 20% (vinte por cento) os devolvem preenchidos, ou seja, a grande maioria não dá a menor atenção ao cadastro.

CARTÓRIO – Uma das saídas viáveis administrativamente para solucionar a falta de informações proveniente dos condôminos quanto aos dados cadastrais, seria o requerimento das certidões de ônus reais junto ao cartório de registro de imóveis da região, que possibilita ao síndico a informação dos documentos pessoais dos proprietários, viabilizando a cobrança registrada.

Evidentemente que, em muitos casos alguns imóveis são vendidos não sendo averbados no registro de imóveis pelo comprador, todavia para se iniciar uma busca pelas informações, seria um bom começo. Infelizmente as certidões irão custar ao caixa o condomínio, entretanto soluciona-se a emissão dos boletos vinculados.

Com a mudança da forma de cobrança dos boletos e a inserção de novas informações, o cadastro das unidades é de fundamental importância neste contexto. Como já dito, os condôminos dificilmente devolvem os cadastros com as informações cadastrais, fato este que trará aos síndicos grande desgaste na geração completa dos boletos das taxas condominiais.

A única certeza que temos neste momento é que, haverá muito mais trabalho para as administradoras e muito desgaste emocional para os síndicos junto aos condôminos, em especial quanto ao detalhamento de informações, e consequentemente futuras dificuldades na elaboração e emissão dos boletos, podem aguardar!

Embora possuam características comuns, como a convivência em moradias contíguas, associações de moradores e condomínios edilícios não são na prática nem na lei a mesma coisa

A distinção às vezes se confunde,o que vem a gerar conflitos a serem resolvidos com a intervenção da Justiça, a exemplo de caso julgado pela 5ª Turmado Superior Tribunal de Justiça (STJ) em junho do ano passado.

Decidiu-se que, ao contrário do que ocorre nos condomínios, a ausência de vontade declarada de morador em participar de associação impede que ele seja cobrado pela execução de serviços, como segurança e vigilância, devido à falta de relação jurídica entre as partes. A adesão a tais compromissos é opcional na associação, enquanto que é compulsória nos condomínios a partir do momento em que se opta por viver ali.

OBRIGAÇÃO – A turma do STJ afastou a obrigação de pagamento dos encargos para um casal de moradores de conjunto habitacional em Osasco (SP) que recebeu cobrança no valor de R$ 13.000 da Associação dos Moradores do Parque Continental Osasco, a qual alegou que era responsável pelos serviços de segurança do loteamento habitacional.

Apesar de não possuir todas as características de um condomínio, nos moldes da Lei 4.591/64, a associação alegou que executava os serviços em benefício de todos os titulares dos imóveis, que inclusive se beneficiavam com a valorização gerada pelos trabalhos realizados no local. Em primeira instância,o juiz julgou improcedente o pedido da associação de moradores. A sentença registrou que os residentes não poderiam ser obrigados a se associar.

O ministro relator, Luis Felipe Salomão, ressaltou que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigamos não associados ou aqueles que a elas não anuíram.

Para o ministro Salomão, a omissão estatal na prestação de serviços fundamentais não justifica a imposição de obrigações a todos os moradores. Da mesma forma, a ausência de vontade declarada do morador e, por consequência, a inexistência de relação jurídica entre residentes e associação impede a cobrança dos serviços executados. “Inexistindo negócio jurídico, não há que se falar em cobrança de taxa de manutenção nem em enriquecimento ilícito, pois ambas as formas carecem de relação jurídica entre as partes”, destacou o relator ao restabelecer a sentença.

Morar em condomínio requer bom senso uma vez que compartilhar espaços, às vezes, podem gerar muitos conflitos, principalmente quando um morador se sente invadido ou lesado por outro

Para se viver bem é necessário, além do bom senso para respeitar o próximo, também uma boa dose de paciência para ser flexível, quando preciso, e saber relevar o que desagrada, em algumas ocasiões. Você sabe quais são os principais pontos de conflito entre moradores? Abaixo listamos sete motivos que comumente rompem a paz entre condôminos.

BARULHO – Esse é uma unanimidade em todos os condomínios, pois costuma ser a principal queixa. Seja em áreas comuns a exemplo do salão de festas ou dentro do apartamento, o barulho incomoda e é motivo de brigas, muitas delas com desfecho trágico, infelizmente.

INADIMPLÊNCIA – A falta de pagamento por parte de uns onera o orçamento de outros. Isso porque o “buraco” deixado no orçamento ordinário do condomínio pelos inadimplentes precisa ser coberto, uma vez que há compromissos mensais que não podem ser cortados, como energia, água, pagamento de funcionários, etc.

ANIMAIS – A presença de animais domésticos como cães, gatos e até algumas aves gera conflitos. As principais queixas são a sujeira e os ruídos provocados pelos PETs ou o risco que alguns podem oferecer à saúde coletiva. Criar animais em condomínio não é um problema, desde que seus donos cuidem para que não incomodem os vizinhos.

LIXO – O descarte do lixo também é um dos frequentes motivos de discórdia entre moradores. Alguns questionam a obrigatoriedade da coleta seletiva, outros depositam seus resíduos em locais e horários inapropriados e despertam a ira dos vizinhos.

Garagem é um dos principais focos de discórdia entre condôminos.

GARAGEM – A disputa por espaços na garagem é também constante motivo de brigas. Quando há vagas demarcadas para cada condômino é um problema menos frequente, mas quando as vagas são rotativas ou insuficientes, torna-se um dos principais pontos de conflito entre vizinhos.

ESPAÇOS COLETIVOS – O uso de ambientes e equipamentos coletivos como: salão de festas e de jogos, espaço gourmet, churrasqueira, academia, brinquedoteca, dentre outros, pode ser razão para atritos. As principais queixas são sobre o mau uso das dependências ou choques nas datas reservadas para o uso.

CRIANÇAS – O problema não é exatamente a presença delas, mas o que elas podem fazer de errado no condomínio: brincadeiras em locais inapropriados, ocupar os elevadores, sujeira, danificar bens alheios como carros e barulho são alguns exemplos.

Mais um ano se inicia e com ele chegam também novos planos, novos desafios, novas conquistas. Aos síndicos recém empossados, o nosso “bem-vindos” e aos que continuam no cargo, temos o prazer de dizer “seguimos juntos”.

Para começar 2017 sonhando grande, que tal pensar em maneiras de ampliar as receitas do condomínio sem acrescentar nada à taxa mensal dos usuários? Em nossa seção de “Finanças” trazemos cinco sugestões simples e legais de se incrementar a renda do condomínio. Medidas simples podem ajudar a criar um fundo de investimentos que se revertam para os próprios condôminos, seja na realização de benfeitorias ou na desoneração de despesas extraordinárias.

Em tempos de crise financeira como a que o Brasil atravessa atualmente poupar é sempre uma boa ideia. E se, além de economizar, você conseguir meios para obter uma renda extra, melhor ainda! Nessa hora toda criatividade é válida. O síndico deve transmitir aos condôminos esse espírito colaborativo, conscientizá-los para colaborarem como for possível, afinal o condomínio é um patrimônio coletivo.

E por falar em coletividade, é verdade que a convivência com outras pessoas em um mesmo ambiente às vezes se torna conflituosa, não é mesmo? Quais são os principais motivos de discórdia no condomínio? Barulho, animais domésticos, inadimplência? Veja nesta edição a lista que preparamos com os “sete pontos de conflito entre condôminos” na nossa seção “Cotidiano” e veja se você concorda com os fatores que elencamos.

Embora nem sempre seja tarefa simples, o bom síndico é um conciliador. Em lugar de alimentar brigas e desentendimentos entre vizinhos, ele pró- prio busca dar o exemplo e assume uma postura pacificadora. Exercitar a paciência e a empatia deve ser um objetivo diário, em prol do bem comum.

A todos nossos leitores – síndicos, funcionários e condôminos – desejamos um excelente ano de 2017. Estamos juntos em mais uma jornada.