Além de ter que lidar com as finanças e executar as atividades necessárias ao pleno funcionamento do condomínio, uma das obrigações do síndico é administrar os recursos humanos, isto é, administrar a tarefa desempenhada pelos funcionários

Seja pequeno ou grande o condomínio, sempre tem profissionais realizando a limpeza, vigilância e manutenção do prédio.

O equilíbrio na rotina é quebrado quando algum desses funcionários falta o trabalho. Para justificar a ausência, muitos apresentam um atestado médico, meio formal através do qual o empregado justifica sua falta, fazendo com que o empregador seja obrigado a abonar a mesma nos casos determinados pela lei.

LIMITAÇÃO – O atestado para abono de faltas ao trabalho sofre limitações, muitas vezes esquecidas tanto por empregados quanto por empregadores. O Decreto 27.048/49 que aprova o regulamento da Lei 605/49, em seu artigo 12, §1º e 2º, dispõe sobre as formas de abono de faltas mediante atestado médico.

Primeiramente, diz que a doença será comprovada mediante atestado passado por médico da empresa ou por ela designado e pago. Não dispondo a empresa de médico da instituição de previdência a que esteja filiado o empregado, por médico do Serviço Social da Indústria ou do Serviço Social do Comércio, por médico de repartição federal, estadual ou municipal, incumbido de assunto de higiene ou saúde, ou, inexistindo na localidade médicos nas condições acima especificados, por médico do sindicato a que pertença o empregado ou por profissional da escolha deste.

O que ocorre com alguma frequência nas relações de trabalho é o mau uso do atestado, muitas vezes fraudulento ou que não corresponde à real situação de saúde do trabalhador. Isso para que ele possa se ausentar do trabalho por motivos alheios à saúde, o que vem a ser ilegal e antiético.

CID – A advogada Miriam Fabri explica que “quando o afastamento ultrapassar os 15 dias, o empregador pode solicitar avaliação da perícia médica da Previdência Social”. Ela ressalta que no documento de atestado deve constar o tempo de dispensa concedida, por extenso e de forma numérica, bem como o diagnóstico conforme CID (Código Internacional de Doença).

É importante relembrar que o acompanhamento de familiares pelo empregado, não obriga o empregador a abonar a falta, mesmo com atestado, ou seja, poderá ocorrer o desconto da remuneração a critério do empregador.

Em condomínio com hidrômetro único, cobrança baseada no número de unidades é ilegal. Assim vem decidindo o Superior Tribunal de Justiça quando questionado sobre a tarifa mínima de serviço de água e esgoto cobrada, mensalmente, por concessionárias

Essa é uma prática bastante comum em todo o país, sobretudo nos prédios mais antigos, onde o consumo geralmente é marcado em apenas um hidrômetro que registra o fluxo de água destinado a todos os apartamentos. Sem individualização, os gastos são estimados a partir de uma divisão do total pelo número de unidades do condomínio.

O resultado dessa conta é arbitrá- rio e não reflete o consumo individual dos condôminos, o que pode implicar em injustiças do tipo um morador que vive sozinho pagar o mesmo valor que um apartamento no qual vive uma família com cinco membros e que, certamente, gasta mais água que ele.

DETERMINAÇÃO -A 3ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina confirmou sentença da comarca de Florianópolis vetando o cálculo praticado pela Companhia Catarinense de Águas e Saneamento (Casan). O TJ determinou que, em seu serviço de aferição de consumo,a Casan não pode substituir a leitura de hidrômetro em edificação, mesmo que único, por fórmula que aplique tarifa mínima multiplicada pelo número de unidades do respectivo condomínio.

Com esse entendimento, os juristas – além de afirmarem a ilegalidade da tal variação de cálculo – determinaram que a concessionária promova a restituição dos valores cobrados a mais nos últimos três anos. A empresa defendeu, em apelação, a legitimidade da cobrança, baseada em legislação vigente e frisou ser impossível bancar a devolução de valores.

NEGATIVA – Esses argumentos, porém, não foram admitidos pelo relator da matéria, o desembargador Cesar Abreu, que por sua vez apontou decisões consolidadas do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em sentido contrário. Nelas, ficou constatado que a aplicação de tarifa mínima pode levar a cobrança a mais, quando deve ser pago o consumo efetivamente registrado no hidrômetro.

,“Dessa forma, considerada ilegal e abusiva a cobrança da tarifa mínima multiplicada pelo número de unidades autônomas do condomínio em questão, faz jus o autor, ao contrário do que pleiteado em apelação pela ré, à repetição de indébito, e, saliente-se, nos moldes delineados na decisão de primeiro grau, ou seja, na forma simples, diante da ausência de dolo ou má- fé por parte da ré”, concluiu o relator.

Você conhece a hierarquia do corpo diretivo do seu condomínio?

O síndico é o representante legal do condomínio que desempenha imputações previstas no artigo 1.348 do Código Civil. O corpo diretivo do condomínio, entretanto, pode ser composto por mais membros, que estabelecem uma hierarquia de poder e também de atribuições.

É importante ressaltar que essa estrutura tem suas especificidades descritas nas normas internas de cada prédio e é fundamental que cada condômino tenha ciência não apenas da existência desses cargos, bem como os limites de atuação de cada um e a forma como essas pessoas chegam a esse posto.

O corpo diretivo será o responsável pela administração do edifício e deverá assinar as pastas de prestação de contas pertinentes ao período do seu mandato, que varia de 1 a 2 anos, podendo ser reeleitos, se assim permitir a convenção condominial.

COMISSÕES ESPECIAIS – uma forma interessante de envolver os moradores nas decisões do condomínio é a criação de comissões responsáveis por determinados assuntos internos como por exemplo: implantação de uma academia de ginástica, comissão para eventos, fiscalização da limpeza e obras, dentre outras finalidades. Além de proporcionar maior participação dos condôminos na gestão, as comissões diminuem a carga de responsabilidade sobre o síndico, ajudando-o. As comissões são abertas e formadas por condôminos voluntários, e devem ser criadas em assembleia extraordinária sempre estabelecendo um período de atuação para aquele grupo.

Corpo diretivo

• Síndico: é o indivíduo eleito pelos condôminos para ser o representante legal do condomínio. O síndico poderá ser condômino ou não, sendo importante consultar as determinações da convenção condominial sobre esse aspecto;

• Sub-síndico: é o indivíduo eleito pelos condôminos para ser o substituto do síndico em caso de ausência ou renúncia do cargo;

• Conselheiros fiscais:são eleitos pelos condôminos e sua função é a de fiscalizar o trabalho do síndico e as contas do condomínio, como também participar de reuniões para a tomada de decisões;

• Suplentes de conselheiros fiscais: são eleitos pelos condôminos e sua função é substituir algum conselheiro em caso de ausência ou renúncia, podendo também participar de reuniões para tomada de decisões.

FONTE: “Administrando condomínios” (editora Servanda)

A  manutenção  preventiva contra insetos pode ser feita de duas formas. Dedetização, a principal e mais cara delas, e as precauções diárias, como limpeza e tratamento de jardins.

Entre os insetos que causam mais preocupação aos moradores, as aranhas estão entre os principais. Quando um aracnídeo aparece em um ambiente, se torna um incômodo, uma vez que é difícil saber se ele pode representar algum risco. Para se livrar das aranhas, o indicado é uma dedetização completa, além de precauções diárias.

Entre as espécies de aranhas perigosas e que são comumente encontradas em imóveis residenciais, está a “aranha marrom”, também conhecida como aranha doméstica. Sua picada não é muito dolorida, mas seu veneno é perigoso, pois pode provocar grandes feridas, febre, vômitos e, nos casos mais graves e raros, destruir os glóbulos vermelhos do sangue, causar anemia, comprometer as funções do fí- gado e até levar à morte.

ESCONDERIJOS – A dedetização contra aranhas pode ser feita com dois métodos diferentes: tratamento localizado e pulverização. Segundo o técnico Rafael Lins, o primeiro tipo de serviço é através da aplicação de inseticida diretamente nos esconderijos e abrigos. No caso dos condomínios, os jardins, a área do estacionamento, a área de lazer e o hall de entrada podem esconder espaços para as aranhas. “Frestas, reentrâncias, rachaduras, gretas e nicho existentes nas superfícies são os principais locais que os aracnídeos procuram para viver, por isso o tratamento nessas regiões é necessário”. Já a pulverização atinge áreas mais amplas dos ambientes e atua de forma menos localizada, mas também eficaz.

PREVENÇÃO – Para completar, Rafael Lins indica cinco medidas preventivas para o controle de aranhas nas casas e outros imóveis. São elas: manter limpos os jardins, aparando e cortando a vegetação excedente; fechar portas e janelas das áreas comuns ao entardecer; manter fechados os armários e as gavetas que se constituem como local de abrigo; moradores examinarem roupas e calçados antes de usá-los, principalmente quando tenham ficados expostos ou espalhados pelo chão; além de observar a presença de aranhas em objetos e móveis que tenham sido guardados por períodos prolongados em ambientes escuros.

“Tomando essas atitudes, todos os membros da família podem ficar tranquilos em relação aos aracnídeos, já que as chances de aparecerem teias de aranhas nos cantos das casas e nos jardins vão diminuir”, finalizou Lins.

Para o bom funcionamento dos condomínios é imprescindível a escolha de alguém para administrar e ser o representante legal do mesmo.Neste caso, o Síndico!

Mas, com o passar dos tempos, a gestão condominial não pôde mais depender exclusivamente do síndico, sendo então criados os Conselhos, que são órgãos internos nos quais o síndico terá apoio para suas decisões e também poder adotar medidas com segurança.

É notório que, mensalmente, o síndico é responsável por administrar o dinheiro arrecadado a título de taxa condominial e, com ele, pagar a manutenção do condomínio, bem como manter reserva de valores. Estas movimentações produzem documentos tais como: notas, recibos, extratos, relatório, etc, os quais dever sem guardados.

CONSELHOS – Atualmente, a figura dos Conselhos está presente na maioria dos condomínios. O Conselho Fiscal é um órgão interno nos condomínios edilícios.

A legislação atual traz, em seu Artigo 1.356 do Código Civil, que: “Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”. Desse modo, cabe aos próprios condôminos a faculdade de nomear ou não um Conselho Fiscal, ou seja, a existência deste não é obrigatória por lei.

No entanto, se a Convenção do condomínio prever, torna-se obrigatório. Mas, por que seu Condomínio deve nomear um Conselho Fiscal?

A função do Conselho Fiscal é fiscalizar as contas e os atos do síndico. Porém, de acordo com a determinação da Convenção do condomínio, podem ser estipuladas outras atribuições. A importância de implantar este Conselho nos condomínios está no seu principal objetivo, ou seja, cuidar da saúde financeira destes. Fiscalizar!

Assim, irá conferir todas as contas do condomínio, emitir parecer sobre elas para aprovação ou não em assembleia geral.

CONTROLE – Ressalta-se que, para uma fiscalização eficiente, é fundamental o acesso a pasta de prestação de contas, a qual deve conter toda receita e despesa do condomínio mês a mês, assim como extratos bancários e conciliação bancária (conferência das contas bancárias com o controle financeiro interno). Na prática, é de praxe a entrega da documentação ao presidente do Conselho até o dia 15 do mês seguinte, sendo emitido o parecer em até 30 dias.

E, como funciona o Conselho Fiscal? Pela legislação, para ser membro do Conselho Fiscal não é necessário que os conselheiros sejam condôminos, assim como na lei anterior. Portanto, qualquer pessoa – inquilino, ocupante, procurador ou com alguma relação com a comunidade pode ser eleita para o Conselho. A maioria dos condomínios dá preferência por membros que sejam contadores, contabilistas, administradores e advogados em razão de suas habilidades técnicas.

Sendo órgão fiscalizador, o Conselho Fiscal também tem responsabilidades? Isso depende, pois a responsabilidade pelos fundos do condomínio é do síndico, é ele quem responde civil e criminalmente pela gestão do local. Porém, os Conselheiros poderão ser acionados judicialmente caso haja comprovação de que ajudaram o síndico a praticar atos ilícitos.

ATRIBUIÇÕES – Muitas vezes, as atividades dos Conselheiros geram confusão entre os condôminos, referente ao que eles podem ou não fazer em relação à administração do condomínio. Desse modo, para melhor elucidar, vejamos algumas atribuições que podem ser desempenhadas pelo Conselho Fiscal do condomínio:

– emitir pareceres que devem ser encaminhados à assembleia geral;

– auditar e fiscalizar as contas do condomínio;

– alertar o síndico sobre eventuais irregularidades;

– escolher agência bancária e a seguradora do condomínio juntamente com o síndico.

Atribuições que não podem ser desempenhadas:

– fazer compras ou contrair dívidas em nome do condomínio;

– tomar decisões administrativas em nome do condomínio, sem a autorização do síndico;

– não registrar em livro próprio as atas de suas reuniões;

– eleger o presidente do Conselho;

Assim, as atribuições do Conselho Fiscal são fiscalizar, auditar e dar parecer sobre as contas do condomínio, porém não tem poder decisório sobre a administração deste. Desse modo, não tem o poder de aprovar as contas e sim emitir parecer sobre elas, a fim de que a assembleia aprove-as ou não. Portanto, somente a assembleia tem o poder de aprovar contas da administração do Síndico.

Atenção… Conselho Fiscal é diferente de Subsíndico, pois a fun- ção do Subsíndico não é prevista em lei e sim na Convenção do condomínio e sua finalidade é auxiliar o síndico e substituí-lo em ausências eventuais.

E quando ninguém quer ser síndico?

O principal causador desse fato é o desconhecimento do condômino, do que venha a ser síndico e o que é mais importante, o que venha a ser morar e participar de um condomínio. Pesa muito na decisão de não ser síndico, a incompreensão dos demais condôminos que, em sua maioria, limita-se em reclamar dos problemas do prédio e do valor da taxa condominial. Algumas convenções preveem que o síndico pode ser condômino e estranho ao condomínio, inclusive pessoa jurídica (administradora).

Sendo assim, quando na assembleia não aparece os candidatos e, consequentemente, o cargo fica vago, duas medidas podem ser tomadas: a primeira é entregar o problema ao juiz de direito, para que ele nomeie um síndico (que pode ser qualquer condômino ou até alguém estranho ao condomínio). Segundo, bem mais prático e lógico, é a contratação de um síndico profissional, que no caso são os administradores de condomínio. As vantagens pela opção dessa segunda saída são inúmeras, desde que todos os condôminos cooperem com o novo síndico.

CONHECIMENTO – Esse profissional, por não ser morador do edifício, consequentemente, não vivenciar seus problemas diariamente (por mais visitas que faça ao condomínio), jamais será igual a um síndico morador do prédio. Porém, por ter maior conhecimento da lei, tem tudo para fazer uma administração, do ponto de vista jurídico, correta. Entre as obrigações do administrador, das quais englobam todas as pertinentes ao síndico, ainda pode ser dado:

• O recrutamento e admissão de pessoal, que pela própria natureza de sua profissão, já fica mais fácil, por lidar com esse pessoal costumeiramente;

• Confecciona e distribui os carnês para pagamento das taxas condominiais, com sistema de pagamento em rede bancaria;

• Os registros contábeis;

• Elabora as convocações das assembleias, zela pela correta lavratura das atas, bem como pelo bom procedimento durante as mesmas;

• Representa o condomínio nos órgãos oficiais, com assessoria jurídica, geralmente, incluída em seu pró- labore;

• Atende aos condôminos sempre que seja necessário, sem que os mesmos fiquem constrangidos de incomodar o síndico em sua casa.

O administrador de condomínio pode ser também auxiliado por uma comissão de condôminos, formada por moradores do edifício ou pelo Conselho fiscal, o que certamente, irá ajudar e muito o trabalho do profissional. A esta comissão podem ser dada várias missões como, por exemplo, o movimento da conta bancária, a fiscalização das contas pagas, a fiscalização dos funcionários, da limpeza e do próprio administrador. Essa comissão será o elo entre o administrador e os problemas existentes no condomínio.

Por quanto tempo dura a inadimplência devido ao não pagamento de uma taxa de condomínio?

De acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ) o prazo é de cinco anos, após esse período a dívida prescreve. Esse foi o entendimento da Segunda Seção do STJ, em julgamento recente, no qual decidiu por unanimidade que o prazo prescricional a ser aplicado para a cobrança de taxas condominiais é quinquenal, nos casos regidos pelo Código Civil de 2002

Os ministros do STJ aprovaram a tese proposta pelo mesmo relator do caso acima, o ministro Luís Felipe Salomão, o qual considerou que na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.

DÍVIDA – A justificativa para tal é a de que o débito que incorre devido à falta de pagamento das prestações de condomínio se caracteriza como dívida líquida, atraindo a regra disposta no artigo 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil. A argumentação do ministro Luís Felipe Salomão enfatizou que a taxa condominial é previamente deliberada em assembleia geral, algo constante e definido, ou seja, não restam dúvidas de que se trata de uma dívida líquida, facilmente comprovada.

A decisão do STJ foi de encontro a um entendimento anterior de que o prazo seria de 10 anos. No caso julgado, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) havia considerado o prazo prescricional de dez anos, por entender que seria aplicável a regra geral do artigo 205 do Código Civil. O recurso foi acolhido pelos ministros para reduzir o prazo prescricional para cinco anos. Assim sendo, a partir da decisão da Segunda Seção do STJ, todos os tribunais do Brasil devem observar a regra estabelecida, evitando decisões conflitantes nos casos de cobrança de taxa condominial.

COBRANÇAS – O condomínio deve se esforçar para receber de seus inadimplentes. Inicialmente, orienta-se que se busque fazer uma negociação amigável com o condômino devedor, a fim de se saldar as dívidas na maior brevidade e com a menor burocracia possível. Não havendo acordo, devem-se buscar imediatamente os mecanismos legais para acionar judicialmente esse inadimplente, evitando assim que a dívida se prolongue por anos ou chegue até mesmo a ser prescrita.

E aí, como está indo? Cumprindo o que prometeu para si no fim de 2016, época em que quase todo mundo também “bota fé” que no próximo ano, tudo vai ser diferente? Mas ao que parece a coisa não tem saído como o planejado, não é… Não fique triste, para muitas coisas na vida é reservado um pouco mais de tolerância e isso acaba fazendo com que o sentido de protelação (de metas) não cause danos irreversíveis.

Entretanto, como aqui se trata de condomínio, protelar é visto como um grande palavrão. Os mais experientes dizem que o antídoto é não deixar para amanhã, o que o prédio precisa para ontem, para atravessar o ano em marés de tranquilidade.

Por isso, é sempre prudente precaver-se: quanto à manutenção devida; o tempo de opção pela melhor prestação de serviços; os planos para a obra sonhada; e lembrar – sempre – de buscar em guias (de consultas confiáveis), os bons parceiros que podem atender as necessidades e oportunidades, e enfrentar as fraquezas do condomínio.

Agora, a dica de valor, é de que ainda há tempo de rever as promessas e adotar tratos que impeçam a repetição de erros que emperram a engrenagem condominial, a cada período de ano. A complexidade da vida em condomínios exige gestões focadas – e cada vez mais qualificadas – no gerenciamento de recursos financeiros e econômicos, colocados à disposição do gestor para fazer o prédio funcionar de forma eficaz.

“Não deixar para amanhã, o que o prédio precisa para hoje”

Em condomínios mais organizados, como em empresas organizadas, existe um planejamento com o devido orçamento anual – previsto e formulado no ano anterior – para tocar com eficiência a administração. A visão ajuda muito o ofício do síndico, que deve ainda ter em mente a obrigação de prestar contas, para dar informações claras, precisas e transparentes aos moradores que depositaram sua confiança na gestão do condomínio.

Mesmo guardando as devidas diferenças, de portes e complexidades condominiais, o síndico tem que agir profissionalmente, incorporar conhecimento de diversas áreas que afetam a vida condominial. Gostando ou não, vai gerir conflitos e agir nos campos do direito (legislação condominial, trabalhista, contratos, consumidor, etc), administração (gestão condominial), contabilidade, entre outras.

Inclusive, talvez tenha sido esse, o motivador de aplicar metas para fazer melhor do que o ano que passou.

Ofender o síndico durante as reuniões de condomínio pode “doer no bolso” do autor. O 1º Juizado Cível de Sobradinho, no Distrito Federal, determinou que um morador pague indenização por danos morais no valor de R$ 2,5 mil ao síndico de um prédio. O morador fez comentários ofensivos que foram registrados no livro da reunião.

Acho importante repassar essa decisão para que sirva de alerta. É comum o síndico ser xingado nas reuniões ou até na portaria dos condomínios. Tudo o que for falado nas reuniões deve ser registrado em ata. Caso ocorra alguma ofensa, o livro serve como prova, como fez o síndico do Distrito Federal

O síndico também pode gravar essas reuniões. Para que a gravação sirva como prova é importante que todos saibam que tudo está sendo gravado. Isso poderá ser usado como prova contra o autor das ofensas. O síndico pode pedir indenização por danos morais

Se a ofensa for fora da reunião, na portaria ou nos corredores, sugiro que o síndico registre um boletim de ocorrência. Isso também poderá ser usado como prova em uma ação por danos morais. Nós síndicos precisamos ser respeitados, assim como todos os condôminos.

A rotina de um condomínio residencial é preenchida não apenas pelo convívio entre condôminos – inquilinos ou proprietários – como também com os seus respectivos funcionários domésticos. Empregados domésticos, diaristas, babás e cuidadores são alguns dos profissionais que estão em constante trânsito pelas dependências do prédio.

O condomínio pode estabelecer regras que visem maior organização e, sobretudo, segurança do imóvel. Contudo, excessos e abusos discriminatórios devem ser combatidos. As regras do condomínio não podem, em nenhuma hipótese, constranger ou ferir a dignidade de qualquer funcionário, seja ele do próprio residencial ou de alguma unidade em particular.

REVISTA – Em Goiânia (GO), uma prática de um condomínio foi levada às manchetes de noticiários e denunciada: a obrigatoriedade de revista em mochilas e bolsas de empregadas domésticas ao saírem do prédio. “Para mim isso é uma falta de respeito, fiquei muito constrangida”, declarou uma das senhoras que tiveram de se submeter à revista ao deixarem o expediente

Outro exemplo de abuso ocorreu em São Paulo (SP), quando ao chegarem uma manhã para trabalhar, empregados domésticos foram comunicados que teriam uma “pequena taxa” descontada do próprio salário para arcar com despesas para confecção de uniformes, uma exigência do condomínio, para que pudessem ter acesso às dependências do mesmo

No quadro de avisos, uma placa expressava que não seria permitida a permanência de funcionários no hall, garagem, escadas, ou quaisquer áreas de uso comum nem que estivessem uniformizados. Acrescentava-se a isso a informação de que estava proibido encontros ou aglomerações de auxiliares domésticos e funcionários do condomínio, ainda que fora do horário de trabalho.

ABUSO – Ao analisar tais circunstâncias, o advogado Dimárcio Peres afirma encontrar claros exemplos do que não deve ser feito. “Em primeiro lugar, no caso de impor a revista dos pertences, é um absurdo, uma vez que o condomínio não tem poder de polícia e não pode revistar funcionários, que sequer são seus contratados, em hipótese alguma”, afirma.

Outra  arbitrariedade também é verificada no segundo caso. “Apenas o contratante, ou seja, o patrão, pode requerer que seu funcionário use uniforme. Para isso, ele próprio deve arcar com as despesas de confecção. O custo dessa roupa jamais pode ser pago pelo trabalhador”, declara.

A proibição de conversar, assim como outras medidas comuns como proibir o empregado doméstico de usar o elevador social não devem ser impostas no condomínio, pois constituem constrangimento. “O uso dos elevadores é igual para todos. Se o funcionário está em roupas de banho, portando carga ou animal doméstico, ele deve usar o de serviço, em outra circunstância pode sim utilizar o elevador social. A segregação deve ser combatida”, afirma o advogado.

O condomínio não tem poder de polícia e não pode revistar funcionários, que sequer são seus contratados