O que acontece quando um condômino inadimplente morre deixando uma dívida com o condomínio? Com quem fica o prejuízo? A situação é comum e não são raras as vezes em que as partes não chegam a uma negociação amigável, acabando por levar o caso para deliberação na Justiça

As contas não morrem com o inadimplente. Essa é uma das circunstâncias em que os débitos são transferidos aos herdeiros do falecido. Isso acontece porque as dívidas estão relacionadas a um bem alienado, no caso um imóvel. O mesmo se aplica a dívidas com IPTU, por exemplo. Dependendo do valor da dívida, pode não valer a pena ficar com o imóvel e, por isso, muitos herdeiros renunciam à herança, ficando sem patrimônio, mas em compensação também sem dívidas.

Herdeiros respondem proporcionalmente por dívida após a partilha. Isso significa que os beneficiados pela sucessão devem responder por dívidas do falecido na proporção da parte que lhes coube na herança, e não até o limite individual do quinhão recebido.

HERANÇA – Esse é o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que julgou recurso especial que discutia execução de dívida ajuizada após a partilha. A execução dizia respeito a dívidas condominiais contraídas pelo autor da herança. O montante, acrescido de correção monetária e juros, ultrapassava R$ 87 mil. Como a penhora do imóvel não foi suficiente para quitar o débito, o condomínio moveu ação contra os herdeiros.

O juízo de primeira instância determinou o bloqueio das contas dos sucessores e rejeitou a impugnação à execução. Uma das herdeiras recorreu ao Tribunal de Justiça de São Paulo, que determinou que a execução se limitasse a 5,55% do valor da dívida, percentual correspondente ao quinhão recebido por ela.

PROPORCIONAL À HERANÇA – No recurso especial, o condomínio alegou que a decisão afrontou os artigos 1.792 e 1.997 do Código Civil e o artigo 597 do Código de Processo Civil, pois o percentual de 5,55% deveria corresponder ao valor da herança, e não ao valor da execução.

O relator, ministro Luis Felipe Salomão, negou provimento ao recurso. Segundo ele, “feita a partilha, cada herdeiro responde pelas dívidas (divisíveis) do falecido dentro das forças da herança e na proporção da parte que lhe coube, e não necessariamente no limite de seu quinhão hereditário”.

Segundo Salomão, não há solidariedade entre os herdeiros de dívidas divisíveis, por isso caberá ao credor executar os herdeiros observando a proporção da parte que coube a cada um.

O momento da troca de uma gestão condominial requer muita atenção por parte do novo síndico empossado e pelo ex-síndico. Dentre as várias responsabilidades do gestor está a transição de documentos e patrimônio físico de sua gestão, que deve ser protocolada junto ao novo síndico.

Aguarda patrimonial e entrega de documentos ao sucessor representam, além de uma obrigação do antigo síndico, a preservação da história administrativa, contábil e fiscal do condomínio, visando a continuidade da gestão.

TRANSPARÊNCIA – Dentre os documentos necessários para uma transição transparente o antigo gestor deve entregar principalmente o seguinte: Convenção do condomínio, regimento interno, plantas, chaves do prédio, apólice de seguro, pastas de prestações de contas, contratos com fornecedores, livros e relação de inventário patrimonial.

Como o síndico de acordo com o código civil responde pelos danos causados ao condomínio (com ou sem dolo) e, em tese, quando se assume uma responsabilidade de gerir administrativa e financeiramente bens de terceiros, por si só entende-se estar intrínseca toda legislação pertinente à função, sendo qualquer ato vedado por Lei cometido por imperícia, negligencia ou omissão, consequentemente  passivo de ressarcimento ou penalidade.

PREJUÍZO – Diante deste quadro de encargos inerentes a função do síndico, vislumbramos a retenção de documentos, caso recorrente nos condomínios. Tal atitude traz inúmeras repercussões em caso de retenção, pois além de prejudicar a continuidade da rotina do condomínio, pode gerar ainda danos financeiros pela falta de dados necessários, por exemplo, a elaboração de uma folha de pagamento ou até na geração de boletos e pagamentos de impostos.

Alguns síndicos se apegam tanto ao cargo que se sentem “donos” da documentação. Acreditam sinceramente que podem retê-las ou até não entregá-las simplesmente porque perderam uma eleição ou, ainda, porque o síndico eleito sempre foi seu crítico ou adversário no prédio e, em muitos casos, apenas por implicância.

CRIME – Acontece que muitos síndicos não sabem ou não mensuram o risco que correm nesta tomada de decisão, pois a simples retenção de quaisquer documentos ou pertences do condomínio já se caracteriza como crime de apropriação indébita prevista no código penal.

A inteligência do artigo 168 do CP, em verbis diz: “Apropriar-se de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção: Pena – reclusão, de um a quatro anos, e multa.”. Mais grave ainda se a retenção acontecer conforme cita o parágrafo 1º inciso II e III na qualidade de tutor, curador, síndico, liquidatário, inventariante, testamenteiro ou depositário judicial ou em razão de ofício, emprego ou profissão.

O motivo principal para que o sindico não retenha qualquer pertence ou documento do condomínio, reside na fundamentação jurídica de que aquilo pelo qual se apropria momentaneamente, não pertence a ele  – síndico – , mas sim ao condomínio, ou seja, a todos condôminos, sendo este o fato mais relevante que não justifica qualquer tipo de atitude que objetive a retenção patrimonial ou documental.

BUSCA E APREENSÃO – Ademais no âmbito civil pode ainda o novo síndico ajuizar ação de busca e apreensão de documentos, causando além de prejuízos financeiros ao retentor da documentação cobrar ainda todos os danos causados em virtude da pretensa retenção.

Em suma, o melhor e mais saudável caminho, é proporcionar uma transição tranquila e transparente deixando todas as diferenças de lado, primando pela continuidade da gestão de forma a não prejudicar a rotina financeira e administrativa do condomínio, com pensamento voltado sempre de que o patrimônio é de todos, e os eventuais prejuízos serão repartidos certamente na forma da Lei.

As unidades de edifícios restritamente residências não se prestam para que ali sejam instalados escritórios ou comércios para o exercício de qualquer atividade ou profissão

Afim de que se evitem perturbações ao sossego saúde e salubridade dos que ali coabitem, e ainda para que não ocorra o desvio de finalidade da edificação, cito os artigos 1.335, II e 1.336, IV do Código Civil: Art. 1.336. São deveres do condômino:IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utiÏlizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

HOME OFFICE – Porém, a proibição da instalação de uma empresa/comércio dentro de uma unidade residencial não pode ser confundida com o exercício profissional dentro de uma unidade residencial, caso contrário o “home office”, que é trabalhar dentro de casa, mesmo sem que ali se receba clientes, estaria desviando a finalidade da edificação, o que de fato não ocorre.

Entendo ainda que um ocupante de uma unidade pode receber eventualmente um cliente, por exemplo: um médico, um advogado que receba esporadicamente seus clientes, sem que isso desvie a finalidade da edificação, porém fica condicionando a não perturbar a rotina do prédio, não colocar em risco os demais moradores em função de aumento de tráfego de pessoas, não sobrecarregar o funcionamento do prédio. Ou seja, desde que a atividade profissional seja secundária a da moradia e não interfira na rotina condominial, deve ser tolerado.

Tratou o saudoso Biasi Ruigero em sua obra “Questões imobiliárias:” A residência há de ser a destinação principal. O morador pode, perfeitamente, ser pessoa que exerce qualquer tipo de trabalho cujo desempenho é compatível com a residência. Há pessoas que se dedicam a aulas particulares, dadas individualmente a alunos, em horários diferentes. Há médicos, advogados, indústrias, comerciantes e outros profissionais que, ocasionalmente, recebem visitas com a finalidade de tratar assuntos ligados aos seus ofícios.

Tais atividades são secundárias em relação à residência, que é atividade principal. A residência é a finalidade maior; a prática de alguma atratividade profissional é a finalidade menor.

A proibição de desvio de destinação tem, evidentemente, suas razões. Visa coibir um uso tão intensivo que exceda o limite normal em uma residência evitando que a afluência de pessoas chegue a conspirar contra a tranquilidade e a segurança dos demais ocupantes, a desvalorizar patrimonialmente as unidades e a aumentar as despesas com maior solicitação de serviços.”

SOSSEGO – O limite para o recebimento eventual de clientes deve ser a perturbação ao sossego, segurança e a interferência nociva na vida da comunidade. Caso seja verificada situação prejudicial ao convívio coletivo o síndico deve imediatamente coibi-la, inclusive com medida judicial caso necessário.

Assim, algo sem interferência ao dia a dia e com finalidade quase que doméstica, como no caso de aulas particulares, são toleráveis e não interferem na vida cotidiana.

Nos deparamos recentemente com um caso de um morador que, dentro de uma cozinha residencial, faz alimentos para fora. Assim, desde que isso não ocorra com a alteração da cozinha residencial para uma cozinha industrial, sem que onere os demais condôminos (como ocorreria no caso de necessidade de alteração do sistema de gás ou ainda caso o gás não seja individualizado), desde que não traga qualquer risco a segurança, não prejudique o sossego dos demais vizinhos, não sobrecarregue a portaria com entregas e retiradas, julgamos ser totalmente possível a manutenção da continuidade de produção de alimentos de forma amadora, dentro de um prédio residencial. Deve-se ainda prestar atenção para que a empresa não esteja estabelecida no local residencial. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO COMINATÓRIA. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. EXPLORAÇÃO DE ATIVIDADE COMERCIAL. USO NOCIVO DA PROPRIEDADE. VIOLAÇÃO À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. RECURSO NÃO PROVIDO. – A utilização de imóvel residencial para fins comerciais caracteriza uso nocivo da propriedade e porque há vedação expressa na convenção do condomínio.

(TJ-MG-AC: 10647110075437001 MG, Relator: José Flávio de Almeida, Data de Julgamento: 12/06/2013, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/06/2013)

Outra questão que merece atenção é para os condomínios que têm permitido que os condôminos utilizem os endereços de suas empresas no edifício, apenas para questões fiscais, tais como: recebimento de correspondências. Situação que deve ser tolerada somente mediante declaração assinada pelo pretendente de que não utilizará a unidade com finalidade comercial. Esses casos ocorrem por exemplo quando um morador quer abrir uma loja virtual, seja representante comercial, e precisa perante os órgãos públicos ter um endereço para abrir a empresa.

Você sabe qual é a finalidade de um fundo de reserva? Ainda não conhece isso? Pois saiba que ele existe para salvar o condomínio na hora do aperto, para bancar despesas imprevistas. Esse mecanismo é previsto e permitido por lei e autoriza o condomínio a recolher dinheiro dos seus contribuintes para poupar em um fundo especial.

Trata-se de uma poupança alimentada com recursos recolhidos entre os condôminos, afora a taxa condominial que banca as despesas ordinárias como água, energia, funcionários, manutenções.

Em geral, essa alíquota varia de 5% a 10% da taxa de condomínio e é a única forma de arrecadação extra a figurar nas convenções, as demais taxas extraordinárias (visando um reparo ou uma benfeitoria) devem passar pelo crivo da assembleia de moradores.

Outro tema relacionado a finanças o qual abordamos nesta edição do Jornal do Síndico é a proibição de acesso a áreas comuns do edifício para condôminos que não estão em dia com seus pagamentos.

Embora seja uma penalidade muito aplicada em condomínios brasileiros, vetar o uso de espaços como forma de desabonar inadimplentes é ilegal e o condomínio, na pessoa do síndico, pode responder judicialmente por constrangimento.

A cobrança aos inadimplentes deve ser feita na forma prevista em convenção, com aplicação de multas e juros e negativação do nome, jamais com atitudes que exponham a identidade da pessoa.

Sabemos que a inadimplência é o maior dos desafios do síndico, contudo ele não pode cometer excessos na tentativa de cobrar os devedores e coibir mais inadimplência. O combate a esse mal não dá legitimidade para o síndico expor a identidade dos maus pagadores.

Atualização da legislação simplificou e agilizou processo de execução de dívidas, inibindo os maus pagadores

Um dos maiores desafios com o qual o síndico de condomínio precisa lidar é com os atrasos no pagamento das taxas de contribuição para despesas ordinárias e extraordinárias coletivas. Considerando que, na maioria das vezes, essa é a única fonte de renda do condomínio, a situação financeira se agrava quando há inadimplência.

Por muito tempo, a principal queixa dos administradores de condomínio era a dificuldade em se executar dívidas de condôminos e os baixos juros de multa para os atrasos, o que não exercia pressão sufi- ciente para que o pagamento da taxa condominial fosse priorizado.

QUEDA – No entanto, mudanças recentes na legislação brasileira vêm mudando esse cenário e aos poucos é possível perceber uma queda nos índices de inadimplência em condomínios. Exemplo disso: a inadimplência caiu 19,7% em condomínios na cidade de São Paulo, aponta balanço da Lello, empresa de administração condominial.

O índice de inadimplência, que representa as cotas não pagas há 60 dias ou mais depois da data de vencimento, foi, em março deste ano, de 4,48%. No mesmo mês de 2016 a taxa ficou em 5,58%. Na comparação entre o primeiro trimestre de 2017 com o mesmo período do ano passado a inadimplência caiu 15,6%, passando de 5,63% para 4,75% segundo dados da administradora.

Pode-se dizer que isso é resultado da entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, em março do ano passado, o qual instituiu novo modelo de ações de cobrança de cotas de condomínio em atraso. Elas passaram a ser consideradas títulos executivos extrajudiciais. A citação ao condômino devedor pode ser feita por Correio, via carta registrada, bastando que o porteiro, um familiar ou vizinho assine o aviso de recebimento.

PENHORA – A advogada Márcia Andrade explica que o procedimento foi simplificado e agora há mais agilidade na cobrança. “Antigamente havia mais morosidade, pois a ação de cobrança podia levar, dependendo do caso, até cinco anos para ser executada. Com o novo CPC, o condômino tem até três dias para fazer sua defesa e, caso não o faça de maneira satisfatória, a Justiça poderá determinar a penhora das contas bancá- rias ou do próprio imóvel do inadimplente, o que pressiona o devedor a quitar sua dívida mais rapidamente”, afirma.

A pesquisa da administradora Lello também mostra que os inadimplentes estão mais interessados e dispostos a negociarem seus débitos, o que se explicita no aumento de 5,15% no número de acordos amigáveis firmados no primeiro trimestres deste ano na comparação a igual período de 2016. Houve 14,6 mil acordos nos três primeiros meses deste ano contra 13,8 mil entre janeiro e março do ano passado. O volume arrecadado nos acordos aumentou 11% nos dois períodos, passando de R$ 23,8 milhões para R$ 26,4 milhões.

A folha de pagamento de funcionários é a despesa que mais absorve recursos do condomínio e nela estão incluídos os custos despendidos com porteiros. Para que possa funcionar 24 horas por dia, a portaria demanda no mínimo quatro profissionais que se alternam em turnos diurnos e noturnos. Sobre o salário dos que trabalham de madrugada é ainda acrescido o adicional noturno, o que vem a sobrecarregar ainda mais os gastos com pessoal

Vivendo a atual temporada de crise financeira que o país enfrenta, muitos síndicos se empenham em planejar e executar estratégias que “enxuguem” as despesas do condomínio, de modo a baratear as taxas ou – pelo menos – congelar o seu valor, adiando reajustes que possam aumentar a inadimplência. Dentre as medidas que podem ser tomadas, está a adoção da portaria remota em substituição total ou parcial dos porteiros.

24 HORAS – Como funciona esse sistema? O prédio será controlado à distância, 24 horas por dia, utilizando câmeras cujas imagens gravadas serão enviadas às centrais de monitoramento, onde profissionais especializados estarão a todo momento vigiando a movimentação do local.

A compra e instalação dos equipamentos requer investimento, mas – ao se colocar na ponta do lápis – percebe-se que esse gasto se dilui e consiste em uma economia quando comparado à manutenção de funcionários, implicando em uma redução de 50% até 60% dos custos com pessoal.

Além da economia, outro diferencial da portaria remota é a segurança. Com frequência, porteiros são rendidos por bandidos armados que conseguem acessar o interior do condomínio e praticar crimes. No caso do monitoramento remoto, não há essa possibilidade, pois não há ninguém vulnerável na guarita que possa ser agredido. Não há risco da guarita ficar sozinha enquanto o porteiro utiliza o banheiro ou mesmo quando dorme em serviço, o que não é raro acontecer.

À DISTÂNCIA – Todo o trabalho é feito à distância, mas funciona da mesma forma que faria um porteiro presencial: o visitante interage com o porteiro pelo interfone informando seu nome e dados cadastrais para acesso. O porteiro entra em contato com o proprietário do apartamento para onde o visitante deseja ir e pede a autorização. Após confirmação do morador, a entrada é liberada.

Os condôminos seus familiares e funcionários são cadastrados com fotos, identificação biométrica ou senhas que permitem o acesso ao interior do condomínio. Recebem também um controle remoto anti-clonagem para acesso com veículos. Tudo que acontece na portaria e no interior do condomínio monitorado, é registrado em áudio e vídeo. Desta forma, os moradores podem acompanhar tudo via aplicativos.

Caso ocorra algum evento que necessite recuperar as imagens, tudo estará arquivado e pronto para ser entregue à administração do condomínio.

Condôminos inadimplentes não podem ser constrangidos ou impedidos de utilizar equipamentos coletivos

Avida em condomínio, assim como a vida em sociedade, exige regras para nortear a conduta dos seus entes objetivando o equilíbrio entre as partes. A convivência entre pessoas distintas nem sempre é fácil e a convenção do condomínio concentra o conjunto de normas que regem o todo, existindo justamente para discriminar quais são as obrigações e os direitos tanto do síndico quanto dos moradores.

Cada infração às regras pressupõe uma penalidade, como forma de tentar coibir falhas e evitar prejuízos ao patrimônio coletivo. A inadimplência é um dos problemas mais sérios enfrentados pelo síndico de condomínio e para essa infração cabe a aplicação de multa. Quaisquer outras penalidades que não sejam pecuniárias, ou seja, financeiras é considerada ilegal.

NA LEI – O condomínio não pode ignorar os meios expressamente previstos em lei para cobrança de dívida condominial. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considera que o Código Civil (CC) é taxativo quando estabelece sanções pecuniárias para o caso de inadimplemento de despesas condominiais. Dessa forma, qualquer tipo de constrangimento ao devedor pode fazer com que o condomínio seja responsabilizado criminalmente.

A advogada Larissa Mendes exemplifica sanções ilegais: “Alguns síndicos expõem os nomes dos condôminos inadimplentes em listas afixadas em áreas comuns do prédio ou mesmo na internet por meio de e-mails públicos e redes sociais. Também há casos de condomínios onde os devedores são banidos das áreas de lazer e impedidos de utilizar equipamentos coletivos porque estão em falta com as taxas. Tudo isso é absolutamente ilegal e o morador lesado pode entrar com ação contra o condomínio”, esclarece.

DIGNIDADE HUMANA – Larissa adverte que tais constrangimentos vão de encontro ao princípio de defesa da dignidade humana que rege toda a legislação brasileira e, ainda que o regimento interno do prédio preveja tais penalidades abusivas ou as mesmas sejam aprovadas em assembleia, proibir o uso de áreas comuns ou expor o devedor é ilegal, uma vez que a norma interna do condomínio não pode se sobrepor a uma lei nacional.

Esse posicionamento foi adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), recentemente, ao julgar recurso especial de condomínio residencial que teria impedido moradora e familiares de frequentar o clube do condomínio, com base em previsão regimental. Para os ministros, o direito do condômino ao uso das partes comuns não decorre da situação de adimplência das cotas condominiais, mas, sim, do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.

Conforme pesquisas divulgadas pela mídia, existem milhares de processos envolvendo condomínios nas varas judiciais sem previsão de julgamento

Serviço tem sido utilizado por síndicos, após o término das garantias legais das construtoras

Terminados os prazos de garantias dados pelas construtoras para recuperar qualquer vicio construtivo nas edificações, os condomínios partem, na maioria das vezes, para o uso da perícia técnica, uma nova ferramenta disponibilizada aos síndicos para solucionar o surgimento de manifestações patológicas, que, por ventura, possam ocorrer. Define-se perícia técnica como: “Apuração da origem, causa e mecanismo da ação de um fato, condição ou direito relativo a um edifício” (Diretrizes técnicas de Engenharia Diagnóstica em Edificações – Instituto de Engenharia).

Diferentes tipos de manifestações patológicas aparecem nas edificações durante a vida útil de cada uma delas. Para recuperá-las, quando não mais possui as garantias obrigatórias das construtoras, previstas nos Códigos Civil e de Defesa do Consumidor e, ainda, em jurisprudências diversas, os síndicos e/ou os moradores destes edifícios condominiais devem contratar um profissional habilitado, engenheiro ou arquiteto. Ele será o responsável pelo trabalho pericial a ser realizado, que é a perícia técnica.

LAUDO – Este profissional, aqui denominado Perito, deverá possuir uma grande expertise na área e elaborará um laudo, que servirá como parâmetro para a discussão entre as partes, condomínio e construtora, visando a solução da falha construtiva encontrada após o fim das garantias.

Existem dois tipos de perícias técnicas. As perícias extrajudiciais são aquelas realizadas ainda sem a intervenção do Poder Judiciário e contratadas consensualmente pelas duas partes, aqui condomínio e construtora. Já as perícias judiciais são aquelas determinadas pela Justiça, onde um juiz nomeia o Perito Judicial, que produzirá uma prova que o auxiliará numa referida ação.

Atualmente por causa de erros pontuais na execução das edificações, pela deficiente mão de obra usada, pela má qualidade do material utilizado e pelo aparecimento a longo prazo de patologias , dentre outros fatores, muitas ações estão sendo resolvidas no Poder Judiciário, pois não acontece o acerto consensual entre as partes, num primeiro momento.

Entre as manifestações patológicas mais comuns encontrada nas edificações que, por desacordo entre as partes, acabam tornando -se motivo de uma ação judicial podemos citar:

– Descolamento de placas cerâmicas assentadas nas fachadas e ambientes;

– Problemas na manta de impermeabilização em determinado piso;

– Aparecimento de trincas ou fissuras em locais pontuais;

– Cobrimento deficiente em armaduras de pilares e vigas.

BOM SENSO – Conforme pesquisas divulgadas pela mídia, existem milhares de processos envolvendo condomínios nas varas judiciais sem previsão de julgamento.

Já sabido, mas vale informar que o bom senso deveria prevalecer entre as partes, numa ação extrajudicial, que seria o melhor para ambos. Uma solução para a falha construtiva existente seria encontrada, em um menor prazo de tempo, o que não aconteceria com uma ação judicial, que delonga um maior período para a sua definição. Assim, a “saúde” do condomínio seria quase que prontamente restabelecida, com o retorno da tranquilidade e da segurança aos síndicos e moradores das edificações.

A relação entre síndico e condôminos por vezes pode se tornar tensa o suficiente para que se disparem agressões de ambos os lados

Quando essas ofensas se tornam públicas, colocando em jogo a dignidade do ofendido, a questão pode ganhar um palco na Justiça, onde na maioria das vezes resulta em determinação de pagamento de indenizações. Quando o meio utilizado para manifestar as agressões é o livro de ocorrências do próprio condomínio, a situação ganha provas materiais que formalizam o abuso. Além disso, há o desvio da finalidade do livro, uma vez que ele existe por uma razão prática: servir de instrumento para registro oficial de sugestões, reclamações e outras anotações desde que essas digam respeito estritamente ao cotidiano do condomínio.

HUMILHAÇÃO – Em Sobradinho (DF) um morador usou o livro para escrever insultos contra o síndico, em uma tentativa inclusive de desmerecê-lo por sua profissão de militar. O síndico processou o agressor, contando que sofreu humilhação praticada pelo réu, em razão de sua situação financeira e das funções exercidas quando era da ativa no Exército Brasileiro, o que se deu mediante manifestação em livro de ocorrências do condomínio onde residem, nos seguintes termos: “Quero mais é que vocês se ferrem (…) tenho dinheiro sobrando para merda destes lotes (…) não sou um morto de fome, não preciso fazer bico para sobreviver e não fui para o Exército para ser doméstico.” (sic).

Após analisar os documentos constantes dos autos, a juíza responsável entendeu que a ocorrência lavrada pelo réu extrapolou seu direito de informação e manifestação. “O conteúdo da manifestação do réu não foi ofensiva apenas aos condôminos, mas especialmente ao autor na parte em que, indiretamente, o réu referia às atividades que sabia terem sido exercidas pelo autor quando na ativa no Exército Brasileiro, afirmando, o réu, de forma debochada e ofensiva”, argumentou a juíza.

A juíza ressalta, ainda, “que a doutrina e jurisprudência brasileiras são firmes ao reconhecer que há responsabilidade dos que ‘compartilham’ mensagens e dos que nelas opinam de forma ofensiva, pelos desdobramentos das publicações, devendo ser encarado o uso deste meio de comunicação com mais seriedade e não com o caráter informal que os usuários geralmente entendem ter”.

Assim, diante da conclusão de que “o réu, com sua conduta, ofendeu moralmente o autor”, o 1º Juizado Cível de Sobradinho julgou procedente o pedido deste para condenar o réu a pagar-lhe a quantia de R$ 2.500,00 a título indenizatório por danos morais, devidamente atualizada pelos índices oficiais e acrescida de juros de mora.

Choque de autoridade entre síndico, conselheiros e condôminos pode causar discórdia no condomínio

Em nome do equilíbrio e boa convivência, a estrutura representativa de um condomínio possui uma série de cargos que obedecem a uma hierarquia: síndico, subsíndico, conselheiros, funcionários e moradores, não necessariamente em uma ordem de importância. A hierarquia existe para nortear as decisões dentro do coletivo e estabelecer uma liderança. Contudo, no cotidiano, choques de autoridades acontecem. Como lidar?

O professor universitário aposentado, Miquéias Jacobino, ex-síndico de um residencial localizado em Recife (PE) relata uma má experiência na primeira – e única – vez em que aceitou administrar o prédio em que mora há mais de 20 anos. “Fui eleito em chapa única, pois nenhum outro morador quis colocar o nome à disposição para o cargo. Mas depois que assumi, tive que lidar com a interferência de moradores que faziam parte do conselho fiscal e queriam mandar no condomínio mais do que eu”, conta.

MEDIAÇÃO – As divergências tiveram início já no primeiro mês quando o síndico apresentou a previsão de gastos para o ano de mandato. “Tudo o que eu propunha era rechaçado e, inclusive, aquilo que já havia sido decidido em assembleia os conselheiros queriam contestar e fazer diferente”, afirma Jacobino. Ele precisou recorrer à mediação de um advogado para se entender com os moradores. “Acredito que o que havia era uma desinformação sobre as atribuições de cada cargo, o conselho se achava com a mesma autoridade do síndico para gerenciar o condomínio, mas chegamos a um consenso. Na época, há seis anos, conclui o mandato de um ano e não quis me candidatar outra vez, pois o desgaste foi grande, mas hoje me dou bem com todos”, conclui.

INTERFERÊNCIA – A função do Conselho Fiscal em um condomínio, conforme o próprio nome sugere, é a de fiscalizar as contas e ações do síndico, solicitando esclarecimentos quando necessário. Porém, não havendo irregularidades comprováveis, ele não possui autoridade para interferir nas deliberações do síndico.

O diálogo é sempre melhor via do que o conflito. O síndico é, por lei, a autoridade máxima dentro do condomínio e tem seus poderes legitimados quando é eleito por seus condôminos através do voto. Isso não abre as portas para que ele faça tudo à sua maneira, há limites que restringem suas funções. É benéfico para o condomínio possuir alguém com poderes legais para gerir suas finanças, manutenções, regras. Em um lugar onde muita gente manda, ninguém manda. Assim, o choque de autoridade precisa ser combatido com informação.

O síndico é, por lei, a autoridade máxima dentro do condomínio.