O momento da troca de uma gestão condominial requer muita atenção por parte do novo síndico empossado e pelo ex-síndico. Dentre as várias responsabilidades do gestor está a transição de documentos e patrimônio físico de sua gestão, que deve ser protocolada junto ao novo síndico.

Aguarda patrimonial e entrega de documentos ao sucessor representam, além de uma obrigação do antigo síndico, a preservação da história administrativa, contábil e fiscal do condomínio, visando a continuidade da gestão.

TRANSPARÊNCIA – Dentre os documentos necessários para uma transição transparente o antigo gestor deve entregar principalmente o seguinte: Convenção do condomínio, regimento interno, plantas, chaves do prédio, apólice de seguro, pastas de prestações de contas, contratos com fornecedores, livros e relação de inventário patrimonial.

Como o síndico de acordo com o código civil responde pelos danos causados ao condomínio (com ou sem dolo) e, em tese, quando se assume uma responsabilidade de gerir administrativa e financeiramente bens de terceiros, por si só entende-se estar intrínseca toda legislação pertinente à função, sendo qualquer ato vedado por Lei cometido por imperícia, negligencia ou omissão, consequentemente  passivo de ressarcimento ou penalidade.

PREJUÍZO – Diante deste quadro de encargos inerentes a função do síndico, vislumbramos a retenção de documentos, caso recorrente nos condomínios. Tal atitude traz inúmeras repercussões em caso de retenção, pois além de prejudicar a continuidade da rotina do condomínio, pode gerar ainda danos financeiros pela falta de dados necessários, por exemplo, a elaboração de uma folha de pagamento ou até na geração de boletos e pagamentos de impostos.

Alguns síndicos se apegam tanto ao cargo que se sentem “donos” da documentação. Acreditam sinceramente que podem retê-las ou até não entregá-las simplesmente porque perderam uma eleição ou, ainda, porque o síndico eleito sempre foi seu crítico ou adversário no prédio e, em muitos casos, apenas por implicância.

CRIME – Acontece que muitos síndicos não sabem ou não mensuram o risco que correm nesta tomada de decisão, pois a simples retenção de quaisquer documentos ou pertences do condomínio já se caracteriza como crime de apropriação indébita prevista no código penal.

A inteligência do artigo 168 do CP, em verbis diz: “Apropriar-se de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção: Pena – reclusão, de um a quatro anos, e multa.”. Mais grave ainda se a retenção acontecer conforme cita o parágrafo 1º inciso II e III na qualidade de tutor, curador, síndico, liquidatário, inventariante, testamenteiro ou depositário judicial ou em razão de ofício, emprego ou profissão.

O motivo principal para que o sindico não retenha qualquer pertence ou documento do condomínio, reside na fundamentação jurídica de que aquilo pelo qual se apropria momentaneamente, não pertence a ele  – síndico – , mas sim ao condomínio, ou seja, a todos condôminos, sendo este o fato mais relevante que não justifica qualquer tipo de atitude que objetive a retenção patrimonial ou documental.

BUSCA E APREENSÃO – Ademais no âmbito civil pode ainda o novo síndico ajuizar ação de busca e apreensão de documentos, causando além de prejuízos financeiros ao retentor da documentação cobrar ainda todos os danos causados em virtude da pretensa retenção.

Em suma, o melhor e mais saudável caminho, é proporcionar uma transição tranquila e transparente deixando todas as diferenças de lado, primando pela continuidade da gestão de forma a não prejudicar a rotina financeira e administrativa do condomínio, com pensamento voltado sempre de que o patrimônio é de todos, e os eventuais prejuízos serão repartidos certamente na forma da Lei.

As unidades de edifícios restritamente residências não se prestam para que ali sejam instalados escritórios ou comércios para o exercício de qualquer atividade ou profissão

Afim de que se evitem perturbações ao sossego saúde e salubridade dos que ali coabitem, e ainda para que não ocorra o desvio de finalidade da edificação, cito os artigos 1.335, II e 1.336, IV do Código Civil: Art. 1.336. São deveres do condômino:IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utiÏlizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

HOME OFFICE – Porém, a proibição da instalação de uma empresa/comércio dentro de uma unidade residencial não pode ser confundida com o exercício profissional dentro de uma unidade residencial, caso contrário o “home office”, que é trabalhar dentro de casa, mesmo sem que ali se receba clientes, estaria desviando a finalidade da edificação, o que de fato não ocorre.

Entendo ainda que um ocupante de uma unidade pode receber eventualmente um cliente, por exemplo: um médico, um advogado que receba esporadicamente seus clientes, sem que isso desvie a finalidade da edificação, porém fica condicionando a não perturbar a rotina do prédio, não colocar em risco os demais moradores em função de aumento de tráfego de pessoas, não sobrecarregar o funcionamento do prédio. Ou seja, desde que a atividade profissional seja secundária a da moradia e não interfira na rotina condominial, deve ser tolerado.

Tratou o saudoso Biasi Ruigero em sua obra “Questões imobiliárias:” A residência há de ser a destinação principal. O morador pode, perfeitamente, ser pessoa que exerce qualquer tipo de trabalho cujo desempenho é compatível com a residência. Há pessoas que se dedicam a aulas particulares, dadas individualmente a alunos, em horários diferentes. Há médicos, advogados, indústrias, comerciantes e outros profissionais que, ocasionalmente, recebem visitas com a finalidade de tratar assuntos ligados aos seus ofícios.

Tais atividades são secundárias em relação à residência, que é atividade principal. A residência é a finalidade maior; a prática de alguma atratividade profissional é a finalidade menor.

A proibição de desvio de destinação tem, evidentemente, suas razões. Visa coibir um uso tão intensivo que exceda o limite normal em uma residência evitando que a afluência de pessoas chegue a conspirar contra a tranquilidade e a segurança dos demais ocupantes, a desvalorizar patrimonialmente as unidades e a aumentar as despesas com maior solicitação de serviços.”

SOSSEGO – O limite para o recebimento eventual de clientes deve ser a perturbação ao sossego, segurança e a interferência nociva na vida da comunidade. Caso seja verificada situação prejudicial ao convívio coletivo o síndico deve imediatamente coibi-la, inclusive com medida judicial caso necessário.

Assim, algo sem interferência ao dia a dia e com finalidade quase que doméstica, como no caso de aulas particulares, são toleráveis e não interferem na vida cotidiana.

Nos deparamos recentemente com um caso de um morador que, dentro de uma cozinha residencial, faz alimentos para fora. Assim, desde que isso não ocorra com a alteração da cozinha residencial para uma cozinha industrial, sem que onere os demais condôminos (como ocorreria no caso de necessidade de alteração do sistema de gás ou ainda caso o gás não seja individualizado), desde que não traga qualquer risco a segurança, não prejudique o sossego dos demais vizinhos, não sobrecarregue a portaria com entregas e retiradas, julgamos ser totalmente possível a manutenção da continuidade de produção de alimentos de forma amadora, dentro de um prédio residencial. Deve-se ainda prestar atenção para que a empresa não esteja estabelecida no local residencial. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO COMINATÓRIA. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. EXPLORAÇÃO DE ATIVIDADE COMERCIAL. USO NOCIVO DA PROPRIEDADE. VIOLAÇÃO À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. RECURSO NÃO PROVIDO. – A utilização de imóvel residencial para fins comerciais caracteriza uso nocivo da propriedade e porque há vedação expressa na convenção do condomínio.

(TJ-MG-AC: 10647110075437001 MG, Relator: José Flávio de Almeida, Data de Julgamento: 12/06/2013, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/06/2013)

Outra questão que merece atenção é para os condomínios que têm permitido que os condôminos utilizem os endereços de suas empresas no edifício, apenas para questões fiscais, tais como: recebimento de correspondências. Situação que deve ser tolerada somente mediante declaração assinada pelo pretendente de que não utilizará a unidade com finalidade comercial. Esses casos ocorrem por exemplo quando um morador quer abrir uma loja virtual, seja representante comercial, e precisa perante os órgãos públicos ter um endereço para abrir a empresa.

Você sabe qual é a finalidade de um fundo de reserva? Ainda não conhece isso? Pois saiba que ele existe para salvar o condomínio na hora do aperto, para bancar despesas imprevistas. Esse mecanismo é previsto e permitido por lei e autoriza o condomínio a recolher dinheiro dos seus contribuintes para poupar em um fundo especial.

Trata-se de uma poupança alimentada com recursos recolhidos entre os condôminos, afora a taxa condominial que banca as despesas ordinárias como água, energia, funcionários, manutenções.

Em geral, essa alíquota varia de 5% a 10% da taxa de condomínio e é a única forma de arrecadação extra a figurar nas convenções, as demais taxas extraordinárias (visando um reparo ou uma benfeitoria) devem passar pelo crivo da assembleia de moradores.

Outro tema relacionado a finanças o qual abordamos nesta edição do Jornal do Síndico é a proibição de acesso a áreas comuns do edifício para condôminos que não estão em dia com seus pagamentos.

Embora seja uma penalidade muito aplicada em condomínios brasileiros, vetar o uso de espaços como forma de desabonar inadimplentes é ilegal e o condomínio, na pessoa do síndico, pode responder judicialmente por constrangimento.

A cobrança aos inadimplentes deve ser feita na forma prevista em convenção, com aplicação de multas e juros e negativação do nome, jamais com atitudes que exponham a identidade da pessoa.

Sabemos que a inadimplência é o maior dos desafios do síndico, contudo ele não pode cometer excessos na tentativa de cobrar os devedores e coibir mais inadimplência. O combate a esse mal não dá legitimidade para o síndico expor a identidade dos maus pagadores.