A folha de pagamento de funcionários é a despesa que mais absorve recursos do condomínio e nela estão incluídos os custos despendidos com porteiros. Para que possa funcionar 24 horas por dia, a portaria demanda no mínimo quatro profissionais que se alternam em turnos diurnos e noturnos. Sobre o salário dos que trabalham de madrugada é ainda acrescido o adicional noturno, o que vem a sobrecarregar ainda mais os gastos com pessoal

Vivendo a atual temporada de crise financeira que o país enfrenta, muitos síndicos se empenham em planejar e executar estratégias que “enxuguem” as despesas do condomínio, de modo a baratear as taxas ou – pelo menos – congelar o seu valor, adiando reajustes que possam aumentar a inadimplência. Dentre as medidas que podem ser tomadas, está a adoção da portaria remota em substituição total ou parcial dos porteiros.

24 HORAS – Como funciona esse sistema? O prédio será controlado à distância, 24 horas por dia, utilizando câmeras cujas imagens gravadas serão enviadas às centrais de monitoramento, onde profissionais especializados estarão a todo momento vigiando a movimentação do local.

A compra e instalação dos equipamentos requer investimento, mas – ao se colocar na ponta do lápis – percebe-se que esse gasto se dilui e consiste em uma economia quando comparado à manutenção de funcionários, implicando em uma redução de 50% até 60% dos custos com pessoal.

Além da economia, outro diferencial da portaria remota é a segurança. Com frequência, porteiros são rendidos por bandidos armados que conseguem acessar o interior do condomínio e praticar crimes. No caso do monitoramento remoto, não há essa possibilidade, pois não há ninguém vulnerável na guarita que possa ser agredido. Não há risco da guarita ficar sozinha enquanto o porteiro utiliza o banheiro ou mesmo quando dorme em serviço, o que não é raro acontecer.

À DISTÂNCIA – Todo o trabalho é feito à distância, mas funciona da mesma forma que faria um porteiro presencial: o visitante interage com o porteiro pelo interfone informando seu nome e dados cadastrais para acesso. O porteiro entra em contato com o proprietário do apartamento para onde o visitante deseja ir e pede a autorização. Após confirmação do morador, a entrada é liberada.

Os condôminos seus familiares e funcionários são cadastrados com fotos, identificação biométrica ou senhas que permitem o acesso ao interior do condomínio. Recebem também um controle remoto anti-clonagem para acesso com veículos. Tudo que acontece na portaria e no interior do condomínio monitorado, é registrado em áudio e vídeo. Desta forma, os moradores podem acompanhar tudo via aplicativos.

Caso ocorra algum evento que necessite recuperar as imagens, tudo estará arquivado e pronto para ser entregue à administração do condomínio.

Condôminos inadimplentes não podem ser constrangidos ou impedidos de utilizar equipamentos coletivos

Avida em condomínio, assim como a vida em sociedade, exige regras para nortear a conduta dos seus entes objetivando o equilíbrio entre as partes. A convivência entre pessoas distintas nem sempre é fácil e a convenção do condomínio concentra o conjunto de normas que regem o todo, existindo justamente para discriminar quais são as obrigações e os direitos tanto do síndico quanto dos moradores.

Cada infração às regras pressupõe uma penalidade, como forma de tentar coibir falhas e evitar prejuízos ao patrimônio coletivo. A inadimplência é um dos problemas mais sérios enfrentados pelo síndico de condomínio e para essa infração cabe a aplicação de multa. Quaisquer outras penalidades que não sejam pecuniárias, ou seja, financeiras é considerada ilegal.

NA LEI – O condomínio não pode ignorar os meios expressamente previstos em lei para cobrança de dívida condominial. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considera que o Código Civil (CC) é taxativo quando estabelece sanções pecuniárias para o caso de inadimplemento de despesas condominiais. Dessa forma, qualquer tipo de constrangimento ao devedor pode fazer com que o condomínio seja responsabilizado criminalmente.

A advogada Larissa Mendes exemplifica sanções ilegais: “Alguns síndicos expõem os nomes dos condôminos inadimplentes em listas afixadas em áreas comuns do prédio ou mesmo na internet por meio de e-mails públicos e redes sociais. Também há casos de condomínios onde os devedores são banidos das áreas de lazer e impedidos de utilizar equipamentos coletivos porque estão em falta com as taxas. Tudo isso é absolutamente ilegal e o morador lesado pode entrar com ação contra o condomínio”, esclarece.

DIGNIDADE HUMANA – Larissa adverte que tais constrangimentos vão de encontro ao princípio de defesa da dignidade humana que rege toda a legislação brasileira e, ainda que o regimento interno do prédio preveja tais penalidades abusivas ou as mesmas sejam aprovadas em assembleia, proibir o uso de áreas comuns ou expor o devedor é ilegal, uma vez que a norma interna do condomínio não pode se sobrepor a uma lei nacional.

Esse posicionamento foi adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), recentemente, ao julgar recurso especial de condomínio residencial que teria impedido moradora e familiares de frequentar o clube do condomínio, com base em previsão regimental. Para os ministros, o direito do condômino ao uso das partes comuns não decorre da situação de adimplência das cotas condominiais, mas, sim, do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.