Conforme pesquisas divulgadas pela mídia, existem milhares de processos envolvendo condomínios nas varas judiciais sem previsão de julgamento

Serviço tem sido utilizado por síndicos, após o término das garantias legais das construtoras

Terminados os prazos de garantias dados pelas construtoras para recuperar qualquer vicio construtivo nas edificações, os condomínios partem, na maioria das vezes, para o uso da perícia técnica, uma nova ferramenta disponibilizada aos síndicos para solucionar o surgimento de manifestações patológicas, que, por ventura, possam ocorrer. Define-se perícia técnica como: “Apuração da origem, causa e mecanismo da ação de um fato, condição ou direito relativo a um edifício” (Diretrizes técnicas de Engenharia Diagnóstica em Edificações – Instituto de Engenharia).

Diferentes tipos de manifestações patológicas aparecem nas edificações durante a vida útil de cada uma delas. Para recuperá-las, quando não mais possui as garantias obrigatórias das construtoras, previstas nos Códigos Civil e de Defesa do Consumidor e, ainda, em jurisprudências diversas, os síndicos e/ou os moradores destes edifícios condominiais devem contratar um profissional habilitado, engenheiro ou arquiteto. Ele será o responsável pelo trabalho pericial a ser realizado, que é a perícia técnica.

LAUDO – Este profissional, aqui denominado Perito, deverá possuir uma grande expertise na área e elaborará um laudo, que servirá como parâmetro para a discussão entre as partes, condomínio e construtora, visando a solução da falha construtiva encontrada após o fim das garantias.

Existem dois tipos de perícias técnicas. As perícias extrajudiciais são aquelas realizadas ainda sem a intervenção do Poder Judiciário e contratadas consensualmente pelas duas partes, aqui condomínio e construtora. Já as perícias judiciais são aquelas determinadas pela Justiça, onde um juiz nomeia o Perito Judicial, que produzirá uma prova que o auxiliará numa referida ação.

Atualmente por causa de erros pontuais na execução das edificações, pela deficiente mão de obra usada, pela má qualidade do material utilizado e pelo aparecimento a longo prazo de patologias , dentre outros fatores, muitas ações estão sendo resolvidas no Poder Judiciário, pois não acontece o acerto consensual entre as partes, num primeiro momento.

Entre as manifestações patológicas mais comuns encontrada nas edificações que, por desacordo entre as partes, acabam tornando -se motivo de uma ação judicial podemos citar:

– Descolamento de placas cerâmicas assentadas nas fachadas e ambientes;

– Problemas na manta de impermeabilização em determinado piso;

– Aparecimento de trincas ou fissuras em locais pontuais;

– Cobrimento deficiente em armaduras de pilares e vigas.

BOM SENSO – Conforme pesquisas divulgadas pela mídia, existem milhares de processos envolvendo condomínios nas varas judiciais sem previsão de julgamento.

Já sabido, mas vale informar que o bom senso deveria prevalecer entre as partes, numa ação extrajudicial, que seria o melhor para ambos. Uma solução para a falha construtiva existente seria encontrada, em um menor prazo de tempo, o que não aconteceria com uma ação judicial, que delonga um maior período para a sua definição. Assim, a “saúde” do condomínio seria quase que prontamente restabelecida, com o retorno da tranquilidade e da segurança aos síndicos e moradores das edificações.

A relação entre síndico e condôminos por vezes pode se tornar tensa o suficiente para que se disparem agressões de ambos os lados

Quando essas ofensas se tornam públicas, colocando em jogo a dignidade do ofendido, a questão pode ganhar um palco na Justiça, onde na maioria das vezes resulta em determinação de pagamento de indenizações. Quando o meio utilizado para manifestar as agressões é o livro de ocorrências do próprio condomínio, a situação ganha provas materiais que formalizam o abuso. Além disso, há o desvio da finalidade do livro, uma vez que ele existe por uma razão prática: servir de instrumento para registro oficial de sugestões, reclamações e outras anotações desde que essas digam respeito estritamente ao cotidiano do condomínio.

HUMILHAÇÃO – Em Sobradinho (DF) um morador usou o livro para escrever insultos contra o síndico, em uma tentativa inclusive de desmerecê-lo por sua profissão de militar. O síndico processou o agressor, contando que sofreu humilhação praticada pelo réu, em razão de sua situação financeira e das funções exercidas quando era da ativa no Exército Brasileiro, o que se deu mediante manifestação em livro de ocorrências do condomínio onde residem, nos seguintes termos: “Quero mais é que vocês se ferrem (…) tenho dinheiro sobrando para merda destes lotes (…) não sou um morto de fome, não preciso fazer bico para sobreviver e não fui para o Exército para ser doméstico.” (sic).

Após analisar os documentos constantes dos autos, a juíza responsável entendeu que a ocorrência lavrada pelo réu extrapolou seu direito de informação e manifestação. “O conteúdo da manifestação do réu não foi ofensiva apenas aos condôminos, mas especialmente ao autor na parte em que, indiretamente, o réu referia às atividades que sabia terem sido exercidas pelo autor quando na ativa no Exército Brasileiro, afirmando, o réu, de forma debochada e ofensiva”, argumentou a juíza.

A juíza ressalta, ainda, “que a doutrina e jurisprudência brasileiras são firmes ao reconhecer que há responsabilidade dos que ‘compartilham’ mensagens e dos que nelas opinam de forma ofensiva, pelos desdobramentos das publicações, devendo ser encarado o uso deste meio de comunicação com mais seriedade e não com o caráter informal que os usuários geralmente entendem ter”.

Assim, diante da conclusão de que “o réu, com sua conduta, ofendeu moralmente o autor”, o 1º Juizado Cível de Sobradinho julgou procedente o pedido deste para condenar o réu a pagar-lhe a quantia de R$ 2.500,00 a título indenizatório por danos morais, devidamente atualizada pelos índices oficiais e acrescida de juros de mora.

Choque de autoridade entre síndico, conselheiros e condôminos pode causar discórdia no condomínio

Em nome do equilíbrio e boa convivência, a estrutura representativa de um condomínio possui uma série de cargos que obedecem a uma hierarquia: síndico, subsíndico, conselheiros, funcionários e moradores, não necessariamente em uma ordem de importância. A hierarquia existe para nortear as decisões dentro do coletivo e estabelecer uma liderança. Contudo, no cotidiano, choques de autoridades acontecem. Como lidar?

O professor universitário aposentado, Miquéias Jacobino, ex-síndico de um residencial localizado em Recife (PE) relata uma má experiência na primeira – e única – vez em que aceitou administrar o prédio em que mora há mais de 20 anos. “Fui eleito em chapa única, pois nenhum outro morador quis colocar o nome à disposição para o cargo. Mas depois que assumi, tive que lidar com a interferência de moradores que faziam parte do conselho fiscal e queriam mandar no condomínio mais do que eu”, conta.

MEDIAÇÃO – As divergências tiveram início já no primeiro mês quando o síndico apresentou a previsão de gastos para o ano de mandato. “Tudo o que eu propunha era rechaçado e, inclusive, aquilo que já havia sido decidido em assembleia os conselheiros queriam contestar e fazer diferente”, afirma Jacobino. Ele precisou recorrer à mediação de um advogado para se entender com os moradores. “Acredito que o que havia era uma desinformação sobre as atribuições de cada cargo, o conselho se achava com a mesma autoridade do síndico para gerenciar o condomínio, mas chegamos a um consenso. Na época, há seis anos, conclui o mandato de um ano e não quis me candidatar outra vez, pois o desgaste foi grande, mas hoje me dou bem com todos”, conclui.

INTERFERÊNCIA – A função do Conselho Fiscal em um condomínio, conforme o próprio nome sugere, é a de fiscalizar as contas e ações do síndico, solicitando esclarecimentos quando necessário. Porém, não havendo irregularidades comprováveis, ele não possui autoridade para interferir nas deliberações do síndico.

O diálogo é sempre melhor via do que o conflito. O síndico é, por lei, a autoridade máxima dentro do condomínio e tem seus poderes legitimados quando é eleito por seus condôminos através do voto. Isso não abre as portas para que ele faça tudo à sua maneira, há limites que restringem suas funções. É benéfico para o condomínio possuir alguém com poderes legais para gerir suas finanças, manutenções, regras. Em um lugar onde muita gente manda, ninguém manda. Assim, o choque de autoridade precisa ser combatido com informação.

O síndico é, por lei, a autoridade máxima dentro do condomínio.