O caminho mais eficiente para as edificações se manterem em bom estado de conservação, desempenho e utilização é realizar, periodicamente, as manutenções devidas nos seus sistemas construtivos, equipamentos e instalações. É a melhor solução para se fazer economia e evitar problemas diversos

Essas manutenções deverão ser realizadas nos períodos informados no Manual das Áreas Comuns, entregue pela empresa responsável após a construção da nova edificação. No caso de prédios mais antigos o trabalho será baseado nos laudos ou relatórios existentes, elaborados por profissionais engenheiros ou arquitetos.

Em muitos casos, não havendo essa documentação, um primeiro laudo ou relatório deverá ser elaborado para se dar início ao processo das devidas manutenções a serem executadas no futuro. Existem três tipos de manutenções:

PREDITIVA – troca de peças ou equipamentos por tempo de uso, mesmo que não apresentem defeitos;

PREVENTIVA – correção de eventuais defeitos antes que comprometam os sistemas construtivos;

CORRETIVA – conserto dos defeitos que já atingiram os sistemas construtivos.

Um bom motivo para essas edificações, agora já condomínios, realizarem suas manutenções, é saber que um trabalho preventivo é bem mais barato do que um trabalho de correção. Através da manutenção, vários problemas que podem aparecer, como infiltrações, trincas, vazamentos serão interrompidos num estágio inicial.

PROFISSIONAIS – Atualmente os condomínios estão praticando com frequência a inspeção predial, uma ferramenta de manutenção e recuperação das edificações, realizada também por um profissional engenheiro ou arquiteto, especialista na área de edificações. Este procedimento, não obrigatório, mas efetuado pelo bom senso, tornou-se um procedimento importante na gestão condominial. Esta inspeção é executada em toda a área comum do condomínio, com o maior rigor e critérios possíveis, identificando manifestações patológicas, observando a necessidade de uma interferência imediata ou a médio e longo prazo.

LEGISLAÇÃO – Em Belo Horizonte, tramitam na Câmara Municipal três projetos de lei de números 419/2013, 651/2013 e 1142/2014 dos vereadores Tarcisio Caixeta, Sergio Fernando e Léo Burguês, respectivamente, que falam da necessidade e da obrigatoriedade da inspeção em edifícios residenciais e comerciais da cidade. Todos estão conclusos para ir à votação no Plenário da Câmara Municipal.

Na Assembleia Legislativa, o Projeto de Lei nº 583/2015 de autoria dos deputados Fred Costa e Paulo Lamac e o PL de nº 871/2015, também do deputado Paulo Lamac, que citam a necessidade da inspeção predial, estão em início de tramitação. Em nível federal, o projeto do então deputado Marcelo Crivella, hoje senador, ainda tramita nas comissões do Senado. Ele determina a realização periódica de inspeções em edificações e cria o LITE – Laudo de Inspeção Técnica de Edificação.

ABNT – Já a Associação Brasileira de Normas Técnicas também publicará uma norma sobre inspeção predial e a Comissão de Estudos formada para tal está realizando reuniões mensais. Dia 24 último, em novo encontro, foi discutida a parte de termos e definições. Para o dia 21 de novembro, uma nova reunião está marcada.

Os trabalhos de manutenções das edificações, novas ou antigas, obedecem a um Plano de Manutenção da Edificação, que segue os parâmetros da Norma ABNT NBR 5674 – Manutenção de Edificações, elaborado pelos vistoriadores da edificação (engenheiros ou arquitetos). Através de um check-list, são mencionadas as atividades e períodos a serem realizadas as intervenções necessárias.

Cuidar do condomínio é uma obrigação dos moradores. Os condôminos devem participar ativamente do dia a dia da edificação. Cabem a eles entender a necessidade de uma manutenção com a valorização imediata do prédio após a realização da mesma. As manutenções periódicas aumentarão o ciclo de vida útil dos prédios mantendo a qualidade, segurança e usufruto das benfeitorias existentes para os moradores.

O pagamento regular da taxa mensal de rateio de despesas é condição fundamental para o equilíbrio financeiro do Condomínio,uma vez que é dessa fonte que se obtém a parte mais significativa das receitas. Ela deve ser paga por quem usufrui do condomínio, seja essa pessoa o proprietário ou inquilino.

A relação entre o locador (dono do imóvel) e o locatário (aquele que o aluga) é disciplinada pela Lei do Inquilinato. Além destas duas partes, é importante que também o síndico esteja inteirado do que dispõe essa lei para compreender os direitos e deveres de cada parte e, claro, lutar pelos interesses do condomínio, sabendo a quem cobrar.

Muitas pessoas pensam que após acertar o aluguel de uma unidade condominial, seja ela apartamento ou outra modalidade, todas as responsabilidades legais e – principalmente – as financeiras ficam todas a cargo do inquilino. Porém, não é bem assim que as coisas funcionam. Ainda que não esteja efetivamente ocupando pessoalmente o apartamento, o proprietário possui muitas responsabilidades a responder.

DESPESAS – Para isso, deve-se compreender a diferença entre despesas ordinárias e extraordinárias. As primeiras dizem respeito a todos os gastos rotineiros do condomínio os quais já são esperados todos os meses, como salário dos empregados; consumo de água, lixo, esgoto, gás, energia das áreas comuns; limpeza, manutenção e reparos das instalações e equipamentos de uso comum a exemplo do elevador, piscina, salão de festas.

do elevador, piscina, salão de festas. As despesas extraordinárias, como o próprio nome sugere, são aquelas incomuns, que fogem da trivialidade. Reformas que interessem à estrutura integral do imóvel, pintura das fachadas, equipamento de segurança e de incêndio, de intercomunicação, de esporte e lazer, decoração das áreas comuns, etc.

As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino, enquanto as extraordinárias são encargo do proprietário do imóvel. Com a crise financeira que atinge o Brasil nos últimos anos, o fim de contrato de locação, bem como a inadimplência em imóveis ainda ocupados subiu e muito, prejudicando o orçamento dos condomínios. É importante saber a quem cabe cada compromisso para poder cobrar das pessoas certas o pagamento da taxa condominial.

Apesar dos inquilinos serem responsáveis pelas despesas ordinárias, vale lembrar que, em caso de dívida, a responsabilidade é sempre da unidade.

Por desleixo, descuido ou má fé é comum que objetos caiam de varandas e janelas nos condomínios. A mínima distração pode ser crucial para provocar a queda de algo, podendo gerar prejuízos materiais e também riscos a transeuntes. O condômino de cuja unidade for arremessado o objeto é responsável legal por responder pelos danos decorridos do fato.

Vasos de plantas, brinquedos, roupas, lixo, cigarros ou até mesmo saliva. Não importa o que está sendo jogado ou se a queda ocorreu por acidente ou proposital, o proprietário do imóvel é responsável pelo ato, podendo ser penalizado dentro das normas previstas no Regimento do condomínio e também processado na Justiça comum. O mesmo é aplicado ao condomínio, em caso de negligência coletiva.

INDENIZAÇÃO – Em julho deste ano, a 1ª Câmara Cível do TJDFT manteve decisão que condenou o Condomínio Beach Tower, na cidade de Itapema, a pagar indeniza- ção de R$5 mil, cada, a dois transeuntes atingidos por objetos que caíram da fachada do edifício. Os autores afirmaram que estavam a caminho da praia, quando foram atingidos por cacos de vidros e vigas de ferro, sofrendo várias lesões. Segundo eles, houve negligência por parte do condomínio quanto à segurança da fachada do prédio.

Em contestação, o condomínio defendeu sua ilegitimidade passiva, afirmando que os objetos caíram de um dos apartamentos, onde não havia ninguém a quem se pudesse imputar responsabilidade no momento do acidente, pois era ocupado apenas no veraneio.

A justificativa não conseguiu reverter o entendimento da 2ª Turma Cível, que julgou que o condomínio era ilegítimo para estar no pólo passivo da ação, já que a unidade de onde haviam caído os objetos tinha sido identificada.

O artigo 938 do Código Civil/02 prescreve que “aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”. Então, verifica-se que o caso é de responsabilidade civil objetiva, que prescinde de culpa.

O arremesso do artefato poderá ser provado por imagens captadas por câmeras do próprio prédio ou câmeras de testemunhas, perícia especializada ou testemunho oral ou escrito de pessoas que viram o fato acontecendo. Nos casos em que não é possível reunir provas para chegar ao autor e, portanto, não sendo possível identificar a origem da coisa arremessada, a jurisprudência e a Doutrina entendem que, nesse caso, trata-se de responsabilidade solidária de todos os moradores do condomínio.