Você conhece os “Direitos de vizinhança”? Eles dizem respeito também aos imóveis que circundam o seu condomínio

Os direitos e deveres dos moradores de condomínios edilícios constam nas convenções e regulamentos internos de cada prédio e, de forma mais abrangente, no Código Civil brasileiro, o qual inclui também os chamados “Direitos de Vizinhança”, que ultrapassam os limites do condomínio e dizem respeito também aos imóveis residenciais ou comerciais que o circundam.

DIREITO DE PROPRIEDADE – É importante conhecer o que diz a legislação brasileira sobre a convivência entre vizinhos de um modo geral, não apenas dentro de um mesmo condomínio, uma vez que algumas ações praticadas externamente podem trazer problemas, incômodos e vice-versa. Trata-se de regras que limitam o direito de propriedade a fim de evitar conflitos entre proprietários de prédios contíguos. O Código Civil, em seu artigo 1.277, estabelece a segurança, o sossego e a saúde como direitos de vizinhança. Para fazer denúncias, o cidadão deve procurar a Polícia Seu condomínio por Cecília Lima | Militar e registrar um boletim de ocorrência. O texto jurídico diz “o proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”. Os atos faltosos podem ser de três naturezas: do tipo ilegais, abusivos ou lesivos. Os primeiros existem quando o ato praticado pelo vizinho é ilícito e ultrapassam os limites toleráveis. Os abusivos são aqueles que provocam mal estar e incômodo aos vizinhos, porém não consistem em algo fora da lei e estão circunscritos à propriedade do vizinho. Já os atos lesivos causam dano ao vizinho mas não decorre de uso ilegal da propriedade, como por exemplo um estabelecimento comercial que expele fumaça.

CONTEXTO – Caso seja levado à Justiça o caso, será observada a anterioridade da posse, isto é, se a pessoa que comprou o imóvel pró- ximo de estabelecimentos barulhentos ou que emitiam poluição sabia dessa realidade previamente. A questão, contudo, é delicada e vai variar de acordo com o contexto de cada caso. Embora se compreenda que as primeiras pessoas a se instalarem num certo local determinam a sua destinação (se é uma zona residencial, comercial ou industrial, por exemplo), há de se ter bom senso e razoabilidade sempre. Essa premissa da anterioridade não é absoluta, ou seja, os proprietários não podem se valer dessa condição para justificar o incômodo exagerado que proporciona ao vizinho. Para casos extremos de vizinhos antissociais (veja também matéria na página 4), com os quais a convivência se torna impraticável, deve-se observar o que diz o artigo 42 da Lei de Contravenções Penais. Perturbar o trabalho ou sossego alheios com gritaria ou algazarra; exercendo profissão ruidosa, em desacordo com as prescrições legais, abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos; provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que se tem a guarda é crime e tem como pena prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa.

Se a inadimplência já era motivo de preocupação, agora é hora de redobrar os cuidados sobre esse tema que é uma dor de cabeça para maioria dos síndicos e síndicas. O motivo é que a conta de água acaba de sofrer um reajuste de 13,9%. A luz também teve um reajuste de 4,21%. E todos sabem que esses dois itens têm um peso grande para os condomínios. O aumento das despesas pode provocar reajuste da taxa de condomínio. Sugiro que os síndicos reforcem nas reuniões de condomínios a importância de que todos os moradores e usuários ajudem a economizar água e luz. Panfletos com dicas de como as pessoas podem contribuir podem ser colocados nos quadros de aviso. Nos prédios onde não há medidores individuais a atenção deve ser maior. Os vazamentos podem provocar aumento da conta de água, pesando nas despesas do condomínio. É importante que os condomínios tenham um funcionário, uma espécie de zelador, que faça pequenos reparos gratuitos para os condôminos. Vários síndicos já fizeram isso e os resultados foram positivos. Esse funcionário pode fazer ainda reparos nas áreas comuns dos prédios. Gostaria de lembrar que os funcionários dos condomínios que trabalham com limpeza precisam usar os Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) ao exercerem suas funções. Devem usar EPI todos os trabalhadores que estão expostos a risco de saúde durante a jornada de trabalho. Faxineiros, zeladores, técnicos em manutenção, e pessoas contratadas para limpeza e manutenção da fachada tem que usar os equipamentos. O outro exemplo é o faxineiro. Ele está sempre em contato com produtos de limpeza que podem danificar a pele, motivo de precisar de luvas e botas para trabalhar. O condomínio pode ser multado pelo Ministério do Trabalho se não fornecer esses equipamentos.

A justificativa da “falta de tempo” para comparecer às reuniões estão sendo contornadas com a ajuda da tecnologia e da internet

O desenvolvimento da comunicação em rede e a popularização de aparelhos eletrônicos versáteis como smartphone, tablet e computadores portáteis têm sido dois fatores que estão colaborando positivamente para a gestão de condomínios residenciais e empresariais Brasil afora.

Aquelas cenas de filme de ficção em que mostravam pessoas se comunicando remotamente, isto é, à distância por meio de equipamentos já é uma realidade e pode ser usada a favor do condomínio! As assembleias virtuais são uma nova tendência que tem tudo para ganhar cada vez mais adeptos.

Todo síndico que já teve de convocar assembleia para deliberar sobre algo importante sabe a complicação que pode se tornar essa tarefa. É muito difícil, sobretudo nas grandes cidades, conseguir boa frequência nas reuniões. Se a pauta necessita de um quórum específico para ser aprovada, é pior. Muitas decisões ficam suspensas por falta de gente para votá-la.

Queixa – As justificativas geralmente são falta de tempo, ou mesmo interesse, para ir à assembleia. Outra queixa é a falta de objetividade nos encontros presenciais que muitas vezes terminam tendo seu foco desviado para o debate de questões secundárias. São justamente essas desculpas que podem ser rebatidas com a estratégia da assembleia virtual. Quem já experimentou garante que a novidade ajuda a elevar a participação dos condôminos.

Há no mercado vários softwares voltados para a gestão de condomínios que já possuem um mecanismo especial para a realização de assembleias virtuais. Consiste numa plataforma virtual, à qual o usuário acessa com seus dados pessoais. Lá é possível encontrar fóruns de debate com os itens da pauta a ser discutida.

Prazo – As “salas” de discussões ficam abertas por um prazo pré-determinado e durante esse tempo o condômino pode avaliar documentos, dar sugestões ou tirar dúvidas com o síndico. Ao término desse período, o participante recebe notificação para dar seu voto. A plataforma virtual possui ferramentas que garantem a legitimidade desse voto e que ele só possa ser concedido uma única vez.

Em momentos de eleições, na hora da euforia, muitas promessas de apoio e de ajuda.

Mera ilusão. Passado o momento destas pequenas emoções o síndico tem em suas mãos um montão de problemas e muitas contas a pagar

Noites em claro… Medo, angústia e solidão, são momentos que acompanham o dia a dia de um síndico. Deita-se pensando nas contas do INSS e FGTS, pagamento de funcionários… Férias e décimo terceiro. Tem pesadelos com a conta d’água e de luz. Desespera-se com o problema do motor, bomba d’água. Circuitos na parte elétrica, sujeira das caixas d’água, infiltrações, brigas de vizinhos, barulhos. Têm severa preocupação com a segurança do prédio, com o acesso de pessoas estranhas.

Promessas – No café da manhã, no almoço, no jantar, na madrugada é sempre solicitado para escutar reclamações, de uma lâmpada que queimou, de uma Tv que está com o volume alto, de um cachorro que late, da água que faltou enfim, de coisas que acontecem no dia a dia de qualquer pessoa e que merecem um desconto. Nunca ninguém liga para desejar um bom dia, uma boa noite, para desejar feliz aniversário, feliz natal, feliz ano novo ou para dar apoio, aquele apoio prometido na hora das eleições.

A maioria esquece que o síndico é proprietário igual a todos, não é um empregado e que deve usufruir os mesmo direitos e deveres que os demais. Só que na prática isso não existe. É visto como mero solucionador de problemas tenha ou não suporte financeiro.

No seu lugar – Seria bom se cada morador se colocasse na posição do síndico e percebesse todas as cobranças e as dificuldades que enfrenta. Se os moradores tivessem consciência de que o síndico empresta o seu CPF para o condomínio e que responde civil e criminalmente, compreenderiam melhor toda a sua ansiedade quando chega o final do mês e não tem dinheiro para pagar as contas.

Em determinadas decisões que requer soluções imediatas, muitas vezes é severamente criticado, da mesma forma quando demora em outras, na busca de serviços mais em conta. É realmente muito cruel a missão do síndico, nunca satisfaz, por mais que tente, nunca satisfaz, tem sempre alguém que lhe jogar farpas, alguém a criticá-lo e achar que pelo fato de contribuir com uma taxa mensal, as coisas devam seguir com perfeição.

Uma vez ouvi um amigo dizer que o síndico tem muitas alegrias: uma, quando eleito e outra, quando deixa o condomínio. Quando eleito porque em sua ingênua percepção acha que vai conseguir dar uma virada e consertar todos os erros e absurdos do condomínio, quando deixa, porque só assim, poderá dormir, acordar, viajar e fazer as suas refeições com um pouco mais de paz.

*síndica

Por Cecília Lima

“Perdão” dos devedores pode ser armadilha para síndicos

Além de saber lidar com as questões referentes à manutenção predial e às relações entre os condôminos, administrar as finanças do condomínio pode se tornar a parte mais difícil do exercício da sindicância. Isso porque, na maioria das vezes, a receita do condomínio advém exclusivamente das taxas pagas pelos ocupantes e, quando alguém deixa de honrar seu compromisso, os demais são penalizados

De acordo com órgãos de serviço de proteção ao crédito como o SPC Brasil e o Serasa, nos últimos meses os índices de inadimplência no país aumentaram significativamente. Devido à crise econômica no país, muitas pessoas, na hora de priorizar seus pagamentos, acabam por deixar a taxa condominial em segundo plano, visto que essa geralmente cobra juros menores que outras dívidas.

Cuidado! – Com o intuito de amenizar o caos financeiro do condomínio, muitos síndicos buscam a negociação com os inadimplentes, visando à quitação dos débitos e, para isso, oferecem algumas vantagens como parcelamento, cancelamento de multas e até descontos. Embora essa seja uma iniciativa de intenção positiva, é necessário proceder com muita cautela, uma vez que o perdão ou amortecimento da dívida significa tratar com benevolência um condômino que não estava honrando seus compromissos, sobrecarregando os demais.

Para o engenheiro Marco Antônio Braga, morador de um residencial na cidade do Recife (PE), essa não é uma conduta justa. “Em 2014, a nossa associação de moradores acionou um ex-síndico na Justiça depois que ele simplesmente perdoou a quase totalidade da dívida de quatro devedores contumazes do nosso condomínio. Eles pagaram cerca de 30% dos débitos para se regularizarem, praticamente nada. Se eles deixam de pagar e continuam a usufruir dos benefícios, então é porque alguém que cumpre com suas responsabilidades está pagando por dois”, comenta.

No ano passado, o juiz da 4ª Vara Cível de Taguatinga, no processo nº 2014.07.1.042284, condenou um síndico e seu subsíndico a pagarem solidariamente a quantia de R$ 3.300,43 ao condomínio. Isso em reparação de danos porque, dentre outras atitudes, excluíram juros e multa de um condômino em atraso.

Negociação – Para o advogado Júnior Messias, a negociação das dívidas é uma estratégia interessante para sanear as finanças do condomínio. “O parcelamento é uma opção que facilita a vida do inadimplente e faz o caixa do condomínio aumentar as receitas, ainda que seja em um longo prazo”, afirma.

Messias faz uma ressalva: “no entanto, cláusulas que resultam em perda de receita como amortecimento de multas por atraso ou mesmo o perdão parcial dos débitos são decisões sérias as quais o síndico só deve tomar após consultar os demais condôminos. Tudo isso sendo obviamente registrado em assembleia. Caso contrário, o perdão pode ser interpretado como favorecimento e o síndico, responsabilizado e chamado a pagar os dividendos dos quais abriu mão”, orienta o advogado.

*Jornalista

A violência contra condomínios é uma realidade verificada em todo o Brasil atualmente. Cercas elétricas, circuito de câmeras, alarmes e outros dispositivos tecnológicos já não são suficientes para intimidar os bandidos e os arrastões a prédios são cada vez mais comuns. Em face desse contexto, muitos condomínios estão buscando, além da tecnologia, o aperfeiçoamento da mão de obra

Assaltos a edifícios no Umarizal, bairro de Belém (PA) viraram rotina. No início do ano um empresário de 36 anos foi morto a tiros dentro do próprio condomínio durante a fuga de um assaltante. O caso chocou a população, mas não impediu que, ao longo deste ano, várias outras invasões contra condomínios fossem registradas.

Estatística – Esse cenário de criminalidade, entretanto, não é exclusividade da capital paraense, pois se repete em diversas cidades brasileiras deixando traumas nas vítimas. Um levantamento do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi-Rio) constatou que, em 90% dos casos, criminosos entram pela porta da frente, se fazendo passar por moradores ou disfarçados de entregadores e prestadores de serviço. Em 2014, foram registrados 1.305 crimes deste tipo no Rio de Janeiro.

Os disfarces de carteiro, entregador de comida, técnico de manutenção de telefonia ou televisão, funcionários da companhia de esgoto ou eletricidade são comuns. Outra forma que os bandidos encontram para acessar o condomínio é pelo portão da garagem. Muitos moradores têm o mau hábito de não fechar o portão ou demorar para fechar. Essa falha muitas vezes é o espaço que o assaltante espera para entrar no edifício e cometer crimes.

Treinamento – É fato que a criminalidade urbana é crescente e está cada vez mais próxima dos condomínios. Contudo, muitos roubos poderiam ser evitados com a adoção de medidas simples por moradores e funcionários. É por esse motivo que condomínios estão buscando treinar seus funcionários, especialmente porteiros, para agir na ameaça de assaltos.

O Senac (Serviço Nacional de Aprendizagem Comercial) de vários estados são algumas das instituições que ofertam cursos voltados para profissionais de portaria. No curso o participante irá aprender sobre os cuidados com o patrimônio das empresas/condomínios; como controlar o fluxo de pessoas; como recepcionar e orientar pessoas; como receber e distribuir correspondências, materiais e equipamentos de forma segura.

De acordo com Raimundo Castro, especialista em segurança patrimonial do Secovi-Rio, o bom preparo dos funcionários do condomínio é fundamental para que os instrumentos de segurança sejam usados adequadamente e também para filtrar o acesso. “A segurança é baseada em um tripé: tecnologia, funcionários treinados e instalações adequadas. É uma corrente que arrebenta onde o elo é mais fraco. Geralmente, a falha é humana”, afirma.